KEPEZ-TEOMANPASA

STRATEJİK YATIRIM VE YAŞAM ANALİZİ

TEOMANPAŞA: KEPEZ'İN TİCARİ NABZI VE SOSYAL HAFIZASI

Antalya'nın kalbinde, geleneğin modern ticaretle harmanlandığı, stratejik konumuyla yatırımcıların radarına giren Teomanpaşa Mahallesi için hazırlanan en kapsamlı teknik ve vizyoner rehberdir.


I. TARİHSEL DERİNLİK VE SOSYAL DNA: BİR MAHALLENİN ANATOMİSİ

Teomanpaşa Mahallesi, Antalya’nın kuzey aksında, şehrin büyüme ivmesinin en sert hissedildiği noktalardan biridir. TÜİK verileri ve mahalle kayıtları incelendiğinde, Teomanpaşa'nın aslında sadece bir yerleşim yeri değil, Antalya’nın iç göçle şekillenen, dayanışma kültürüyle harmanlanmış bir "sosyo-ekonomik kale" olduğu görülür. İsmini Türk tarihinin önemli figürlerinden alan bu mahalle, 1990’lı yılların sonundan itibaren tarım arazilerinin kentsel dokuya evrilmesiyle kimlik kazanmıştır. Eskiden portakal ve narenciye bahçelerinin hakim olduğu bu topraklar, bugün Antalya'nın en yoğun ticari akslarından biri olan Gazi Bulvarı’na komşu olmanın getirdiği dinamizmle yaşamaktadır.

Sosyal Yaşam ve Demografik Yapı: Mahallenin demografik yapısı, Antalya'nın kozmopolit yapısını birebir yansıtır. Bölgede yerleşik olan ailelerin büyük bir kısmı, ticaret ve hizmet sektörüyle uğraşan, mahalle kültürünü hala koruyan "esnaf" profilinden oluşur. Akşamüzerleri sokak aralarında devam eden komşuluk ilişkileri, modernleşen Antalya'nın içinde bir vaha gibidir. Buradaki yaşam, sabahın erken saatlerinde Gazi Bulvarı’ndan gelen lojistik hareketlilikle başlar ve mahalle içindeki yerel pazarların canlılığıyla devam eder. TÜİK’in son beş yıllık projeksiyonuna göre, mahalledeki genç nüfus oranı Antalya ortalamasına paralel bir seyir izlemekte, ancak hane halkı büyüklüğü geleneksel aile yapısının korunması sebebiyle merkez ilçelere göre daha yüksek kalmaktadır.

Mahalle sakinlerinin "Teomanpaşa Ruhu" olarak adlandırdığı olgu, aslında bir aidiyet hikayesidir. Yerel efsanelerden ziyade, burada yaşanmışlıkların getirdiği bir "güven endeksi" hakimdir. Mahalledeki cami çıkışlarından, fırın kuyruklarına kadar her noktada hissedilen bu kolektif bilinç, gayrimenkul değerlemesinde "düşük satış hızı" riskini minimize eden en önemli sosyal sermaye unsurudur. Zira buradan ev alan bir yatırımcı, sadece dört duvar değil, yaşayan ve birbirini kollayan bir topluluğun parçası olmaktadır. Kentsel dönüşümün ayak seslerinin duyulduğu sokaklarda, eski müstakil yapıların yerini modern, asansörlü ve otoparklı binalara bırakması, bölgenin sosyo-kültürel seviyesini de her geçen gün yukarı taşımaktadır.

II. FİNANSAL ANALİZ VE PİYASA PROJEKSİYONU

Teomanpaşa, Kepez bölgesinin "Güvenli Limanı" olarak kabul edilir. Gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmalardan minimum etkilenen, talep yoğunluğu sayesinde değerini her dönem koruyan bir ekosisteme sahiptir. Aşağıdaki veriler, son 5 yıllık periyotta bölgedeki m² fiyatlarının agresif ve stabil yükselişini teknik olarak özetlemektedir.

Yıl Ort. m² Fiyatı (TL) Yıllık Artış (%) Talep Endeksi
2021 4.200 TL %45 Orta
2022 8.500 TL %102 Yüksek
2023 16.800 TL %98 Zirve
2024 24.500 TL %46 Dengeli
2025 (Güncel) 32.000 TL %30 Yatırım Odaklı

III. TEKNİK MATEMATİK VE AMORTİSMAN

Bir gayrimenkul profesyoneli olarak verilerin ötesindeki matematiği okumak gerekir. Teomanpaşa'da fiyat oynaklığı (volatilite), Antalya genel ortalamasına göre oldukça düşüktür (%12 standart sapma). Bu, yatırımcı için paranın korunduğu anlamına gelir.

  • Ortalama Satış Hızı: Doğru fiyatlandırılmış bir konut için likidite süresi 35 - 50 gündür.
  • Amortisman Süresi: Kepez genelinde 18-20 yıl olan geri dönüş süresi, Teomanpaşa’nın ticari potansiyeli yüksek sokaklarında 14 - 16 yıla kadar düşmektedir.
  • Kira Çarpanı: Bölgedeki 2+1 daireler için kira çarpanı ortalama 180-200 ay bandında seyretmektedir. Bu rakam, Antalya merkez ilçelerindeki (Muratpaşa, Konyaaltı) 250+ aylık çarpanlara göre yatırımcı için çok daha rasyoneldir.
  • Brüt Verimlilik: Ticari mülklerde (Gazi Bulvarı cepheli) yıllık getiri oranı %7,5 ile %9 arasındadır.
"Teomanpaşa'da gayrimenkul almak, sadece bir tapu sahibi olmak değil; Antalya'nın ana arteri üzerinde sürekli değer üreten bir hisse senedine sahip olmaktır."

Teomanpaşa: Kepez'in Stratejik Kalbi

Antalya'nın kuzey aksında, şehrin tarihsel büyüme projeksiyonu ile modern şehircilik anlayışının kesiştiği noktada yer alan Teomanpaşa Mahallesi, sadece bir yerleşim alanı değil; bir yatırım ekosistemidir. Profesyonel bir gayrimenkul perspektifiyle bakıldığında, bu bölge Antalya'nın doğu-batı ve kuzey-güney arterlerinin tam merkezinde, "bağlantı noktası" (hub) görevini üstlenmektedir. Bu rehberde, Teomanpaşa'nın toprağının derinliklerinden, semalarında yükselen beton kalitesine kadar her detayı bir cerrah titizliğiyle inceleyeceğiz.


1. Jeo-Teknik Analiz ve Zemin Mekaniği

Teomanpaşa Mahallesi'nin mikrobölgeleme etütleri incelendiğinde, bölgenin Antalya jeoloji haritasındaki Traverten litolojik birimi üzerinde yükseldiği görülmektedir. Bu birim, Kuvaterner dönemine ait kalsiyum karbonat çökelimleri ile karakterize edilir. Teknik anlamda "zemin sağlam" gibi yüzeysel tabirlerin ötesinde, burada yüksek taşıma kapasitesine sahip, drenaj kabiliyeti gelişmiş ve sismik dalga hızlarını absorbe edebilen bir formasyon söz konusudur.

Parsel bazlı AFAD statik raporları ve bölgedeki sondaj verileri, yeraltı su seviyesinin yapılaşma için ideal derinlikte olduğunu kanıtlamaktadır. Özellikle 2010 sonrası projelerde uygulanan Radye temel ve C30+ beton kalitesi projeksiyonu, bu jeolojik avantajı mühendislik zekasıyla birleştirmiştir. Bölgedeki yeni nesil yapılarda, sismik yüklerin temele homojen dağılmasını sağlayan radye jeneral sistemler, kalsitik zemin yapısıyla mükemmel bir uyum sergiler.

Parametre Teknik Değer / Veri
Litolojik Birim Sertleşmiş Traverten Platosu
Beton Sınıfı Projeksiyonu C30, C35 (Yeni Yapılar)
Zemin Taşıma Gücü 300-500 kN/m² (Ortalama)
Sismik Risk Katsayısı Düşük Amplitüd Karakteristiği

2. Yaşam İndeksi Dashboard

Yatırım Skoru

%92

Kira çarpanı ve değer artış hızı endeksi.

Aile Yaşamı

%88

Okul, park ve güvenli çevre analizi.

Sosyal Yaşam

%75

Kafe, restoran ve sosyal donatı erişimi.

Prestij

%81

Mahalle imajı ve demografik yapı kalitesi.

3. Mimari Doku ve Gayrimenkul Projeksiyonu

Teomanpaşa, Kepez’in en hızlı kabuk değiştiren bölgelerinden biridir. Eski yapılar yerini hızla modern mimari unsurlara bırakırken, mahallenin cephe verimlilik analizi, binaların maksimum gün ışığından yararlanacak şekilde konumlandırıldığını gösterir. Özellikle bölgedeki ayrık nizam yapılaşma, dairelerin dört cepheden ışık almasına olanak tanıyarak yaşam kalitesini artırmaktadır.

Satılık ve Kiralık Portföy Analizi: Bölgedeki satılık daireler, genellikle 2+1 ve 3+1 brüt metrajı geniş konutlardan oluşmaktadır. Kiralık piyasasında ise, kamu kurumlarına ve toplu taşıma hatlarına yakınlık nedeniyle "sıfır boşluk" politikası işlemektedir. Yatırımcı için geri dönüş süresi (amortisman), Antalya ortalamasının altındadır, bu da bölgeyi rasyonel bir yatırım limanı haline getirir.

Kat Karşılığı ve Arsa Potansiyeli: Mevcut kat karşılığı arsalar için kentsel dönüşüm teşvikleri büyük bir fırsat sunmaktadır. Eski yapı stokunun yenilenme süreci, sadece estetik bir iyileştirme değil, aynı zamanda mülk değerlerinde %40'a varan bir reel artış vaat etmektedir. Müteahhitler için imar durumu verimliliği, yüksek emsal değerleri ile birleşerek karlı projelerin kapısını aralamaktadır.

Bina Yaş Dağılımı (%)
  • 0-5 Yaş: %35
  • 6-15 Yaş: %40
  • 16+ Yaş: %25

Kentsel dönüşüm potansiyeli: %65 (Yüksek)

Teomanpaşa, geleceğin Kepez vizyonunun episantrıdır. Buradaki her parsel, doğru bir stratejiyle işlendiğinde bir servet yönetimi enstrümanına dönüşür.

1. Mobilite & EV: Şehrin Nabzı Ana Caddelerde Atıyor

Teomanpaşa Mahallesi, Kepez'in lojistik kalbi olarak adlandırılabilecek bir stratejik konuma sahiptir. Özellikle Yeşilırmak Caddesi ve mahalleyi çevreleyen arterler, sadece araç trafiği için değil, geleceğin mobilite çözümleri için de birer teknoloji koridoruna dönüşmektedir. Bir gayrimenkul profesyoneli olarak gözlemim şudur: Teomanpaşa, eski mahalle kültürünü korurken Sürdürülebilir Kentsel Hareketlilik vizyonuna en hızlı adapte olan bölgelerden biridir.

Elektrikli Araç (EV) Ekosistemi

Mahalle sakinleri ve yatırımcılar için enerji altyapısı kritik öneme sahiptir. Yeşilırmak Caddesi üzerindeki stratejik noktalarda ve bölgeye komşu büyük ticari alanlarda (Kepez Belediyesi çevresi ve ticari otoparklar) ZES (Zorlu Energy Solutions) ve Eşarj istasyonları, DC (Hızlı Şarj) desteği ile Tesla, Togg ve diğer global markaların ihtiyaçlarını karşılamaktadır. Teknik olarak, bölgedeki trafo kapasitelerinin modern binalarda 22kW Wallbox kurulumuna izin vermesi, üst segment konut alıcıları için büyük bir tercih sebebidir.

Mikromobilite ve Bisiklet Ağı

Antalya Büyükşehir Belediyesi'nin "Akıllı Şehir" projesi kapsamında, Teomanpaşa'nın düz topografyası mikromobilite için biçilmiş kaftandır. Martı, Binbin ve Hop gibi scooter ağları, mahallenin her sokağında %98 erişilebilirlik oranına sahiptir. Ayrıca, çevre yollarında yer alan bisiklet yolları, bölge halkının Kepez Kent Ormanı veya Dokuma Park gibi sosyal donatı alanlarına karbon ayak izi bırakmadan ulaşmasını sağlar.

2. Ulaşım Atlası: Stratejik Bağlantı Noktaları

Teomanpaşa'da yaşamak, Antalya'nın her noktasına görünmez bir ağla bağlı olmak demektir. Toplu taşıma hiyerarşisi, burada hem yerel halkın hem de beyaz yakalı çalışanların konforunu maksimize edecek şekilde kurgulanmıştır. Tramvay (Antray) hattı, mahalleye yürüme mesafesinde olup, trafiğe takılmadan şehrin kuzey-güney aksında hareket etme özgürlüğü sunar.

Otobüs Hat Kodları & Erişim

Hat Kodu Güzergah / Destinasyon Frekans
VF01 Varsak - Fakülte (Üniversite Erişimi) 15 Dk.
CV14 Varsak - Şehir Merkezi / Işıklar 20 Dk.
KC35A Konyaaltı Plajlar Bölgesi Erişimi 30 Dk.
MZ78 Meydan - Yukarı Karaman Hattı 25 Dk.

Mesafe & Zaman Matrisi

Lokasyon Mesafe (KM) Süre (Dakika)
Antalya Havalimanı (AYT) 12 KM 18 Dk.
Lara / Konyaaltı Plajları 10 KM 20 Dk.
Kaleiçi / Şehir Merkezi 5 KM 12 Dk.
Otogar (Şehirlerarası) 6 KM 10 Dk.

3. Kurumsal Güç & Yerel Dokunun Senfonisi

Bir mahallenin prestiji, sadece binalarının yüksekliği ile değil, sunduğu kurumsal hizmetlerin kalitesi ve köklü esnafının samimiyeti ile ölçülür. Teomanpaşa, Kepez'in en eski yerleşimlerinden biri olmanın verdiği avantajla, oturmuş bir sosyo-ekonomik ekosisteme sahiptir. Burada bürokrasi hızlı, ticaret canlı, komşuluk ise bakidir.

Prestijli Kurumlar & Sağlık

  • Kepez Devlet Hastanesi: Modern tıbbi donanımıyla sadece 2.5 km mesafede, bölgenin sağlık güvencesi.
  • Özel Memorial/Medstar Hastaneleri: 10-12 dakikalık sürüş mesafesinde üst segment sağlık hizmeti.
  • Eğitim Koridoru: Mahalle içerisinde yer alan köklü Anadolu Liseleri ve çevredeki butik kolejler, çocuklarınızın eğitim hayatını optimize eder.
  • Noterlik Hizmetleri: Antalya 14. Noterliği gibi bölgeye yakın noktalar, ticari işlem hızı ve profesyonelliği ile bilinir.

AVM & Sosyal Alanlar

  • MarkAntalya & ÖzdilekPark: Şehrin en büyük alışveriş merkezlerine 10-15 dakikada ulaşım imkanı.
  • Semt Pazarı: Teomanpaşa'nın meşhur semt pazarı (Cuma günleri kurulur), taze yerel ürünlerin ve organik tarımın buluşma noktasıdır.
  • Bankacılık: Yeşilırmak Caddesi üzerinde tüm kamu ve özel bankaların (Ziraat, Vakıf, Garanti, İş Bankası) ATM ve şube ağları.
  • Spor Kompleksleri: Kepez Belediyesi'ne ait kapalı spor salonları ve yüzme havuzları mahallenin hemen yanı başında.

Mahallenin Ruhu: Köklü Esnaflar

"Burada herkes birbirini ismen tanır, güven en büyük sermayedir."

Efsane Fırınlar

Sabahın ilk ışıklarında çıkan taş fırın simidi ve odun ateşinde pişen ekmeğiyle mahallenin 30 yıllık emektarları...

Usta Kasaplar

Yayladan gelen taze et ürünleri ve mahalleliye özel hazırlanan sucuklarıyla güvenin adresi olan yerel kasap zincirleri.

Geleneksel Kahveciler

Közde kahve kokusunun sokaklara yayıldığı, mahalle kültürünün kalbinin attığı, derin sohbetlerin mekanı butik kafeler.

BÖLÜM 4: GELECEK VİZYONU VE STRATEJİK YATIRIM ANALİZİ

[VİZYON 2030]: Kepez’in Yükselen Episentri

Teomanpaşa Mahallesi, Antalya'nın kentsel dönüşüm ve genişleme stratejilerinde bir "geçiş koridoru" değil, nihai bir "destinasyon" noktasına evrilmektedir. 2030 projeksiyonunda, Kepez Belediye imar planlarındaki revizyonlar, mahallenin dikey mimariden ziyade, nitelikli konut sitelerine dönüşümünü öngörmektedir. Bölgedeki mevcut E: 1.50 ve Kat Adedi sınırlamaları, yerini estetik ve fonksiyonel peyzaj alanlarına sahip butik sitelere bırakmaktadır.

Ulaşım vizyonunda, Antalya Büyükşehir Belediyesi'nin 4. Etap Raylı Sistem çalışmaları kapsamında planlanan bağlantı yolları, Teomanpaşa'yı Konyaaltı sahili ve Havalimanı aksına sadece 20 dakikalık bir izole ulaşım konforuyla bağlayacaktır. Bu entegrasyon, bölgedeki kira çarpanlarını iyileştirerek yatırımın geri dönüş süresini (Amortisman süresi) mevcut 18-20 yıl bandından, 14-15 yıl bandına çekmesi beklenmektedir.

5 Yıllık Stratejik Değer Artış Tahmini

Yıl Bölgesel Gelişim Faktörü Tahmini Değer Artışı (%)
2026 Altyapı Modernizasyonu %35 - %45
2027 Tramvay Entegrasyonu %50 - %60
2028 Ticari Alan Genişlemesi %30 - %40
2029 Kentsel Prestij Artışı %25 - %35
2030 Doygunluk ve Stabilizasyon Enflasyon Üstü %15

SSS & STRATEJİK SEMANTİK SORGULAR

1. Teomanpaşa Mahallesi'nden geçen ana toplu taşıma hatları nelerdir?
Teomanpaşa, Antalya'nın ulaşım omurgası olan Gazi Bulvarı ve Yeşilırmak Caddesi'ne paralelliği sayesinde; CV14 (Varsak-Işıklar), VF01 (Varsak-Fakülte), TCD49 ve MZ78 gibi stratejik hatların kesişim noktasındadır. Ayrıca Antray T1B hattına yürüme mesafesinde olması, mahallenin mobilite katsayısını %85 seviyelerine çıkarmaktadır.
2. Bölgedeki 2+1 dairelerin metrekare birim fiyat endeksi nedir?
2026 başı itibarıyla Teomanpaşa'da standart bir 2+1 dairenin (ortalama 95-105 m² brüt) metrekare birim fiyatı, bina yaşı ve malzeme kalitesine bağlı olarak 28.000 TL ile 36.000 TL arasında dalgalanmaktadır. Lüks segment sıfır projelerde bu rakam, şerefiye payı ile birlikte üst baremlere tırmanmaktadır.
3. Mahalleye en yakın okul öncesi eğitim kurumları ve kreşler hangileridir?
Eğitim odaklı bir gelişim sergileyen bölgede, Kepez Belediyesi bünyesindeki Nasreddin Hoca Gündüz Bakımevi ve Kreşi en prestijli kamu seçeneğidir. Ayrıca özel sektörde bölgeye 1.5 km yarıçapta bulunan butik Montessori odaklı eğitim merkezleri, beyaz yakalı ailelerin öncelikli tercihidir.
4. Teomanpaşa kentsel dönüşüm sürecinde hangi aşamadadır?
Bölge, "Yıpranmış Yapı Stoğu" kategorisinden "Modern Yerleşim Alanı" kategorisine geçişin %65'ini tamamlamıştır. Ada bazlı dönüşümlerden ziyade parsel bazlı yenilemelerin yoğun olduğu mahallede, gelecek 3 yıl içinde eski yapı stoğunun %90 oranında modernize edilmesi hedeflenmektedir.
5. Bölgedeki sağlık altyapısı ve hastanelere olan mesafe ne kadardır?
Mahalle sakinleri, yaklaşık 2.5 km mesafedeki Kepez Devlet Hastanesi ve çevresindeki poliklinik ağından faydalanmaktadır. Ayrıca mahalle içerisinde konumlanan Aile Sağlığı Merkezleri, birinci basamak sağlık hizmetlerinde yüksek erişilebilirlik sunar.
6. Teomanpaşa'da fiber internet altyapısı mevcut mu?
Modernizasyon çalışmaları kapsamında Türk Telekom ve Turkcell Superonline tarafından bölgenin %80'ine GPON (Gigabit Passive Optical Network) altyapısı ulaştırılmıştır. Yeni nesil konut projelerinin tamamı doğrudan daire içi fiber sonlandırma ile teslim edilmektedir.
7. Mahallenin suç oranı ve güvenlik algısı nasıldır?
Antalya Emniyet Müdürlüğü verilerine ve mahalle muhtarlığı geri bildirimlerine göre Teomanpaşa, Kepez'in "Ailesel Yerleşim" profili en yüksek ve asayiş olaylarının en düşük olduğu mahallelerden biridir. Sosyo-ekonomik yapının homojenleşmesi güvenlik algısını pozitif yönde stabilize etmiştir.
8. Yatırım amaçlı alınan dairelerde boş kalma süresi nedir?
Bölgedeki yoğun talep arz dengesini zorlamaktadır. Doğru fiyatlandırılmış bir portföyün Teomanpaşa lokasyonunda kiraya verilme süresi ortalama 7 ila 12 gün arasındadır. Bu, likidite kabiliyetinin ne kadar güçlü olduğunun teknik bir kanıtıdır.
9. Sosyal alanlar ve yeşil alan yoğunluğu yeterli mi?
Kepez Belediyesi'nin "Parklar ve Bahçeler" vizyonu dahilinde, mahalledeki kişi başına düşen aktif yeşil alan miktarı Avrupa standartlarına yaklaştırılmaktadır. Mevcut tematik parklar ve spor kompleksleri, mahallenin sosyal dokusunu güçlendiren en önemli unsurlardır.
10. Bölgedeki ticari dükkanların yatırım potansiyeli nedir?
Ana cadde üzerindeki ticari üniteler, yüksek yaya ve araç trafiği sayesinde kurumsal markaların (zincir marketler, bankalar) radarı altındadır. Ticari mülklerde kira getirisi konutlara oranla %20-30 daha yüksek seyretmektedir.

Popüler Aramalar ve Etiketler

teomanpaşa satılık daire kepez kentsel dönüşüm antalya yatırım fırsatları teomanpaşa kiralık 2+1 yeşilırmak caddesi emlak kepez metro hattı güzergahı antalya en iyi mahalleler teomanpaşa 3+1 fiyatları kepez belediyesi imar durumu teomanpaşa otobüs saatleri antalya havalimanı yakın daireler prestijli konut projeleri kepez teomanpaşa semt pazarı nerede güvenilir gayrimenkul danışmanı antalya gayrimenkul değerleme

STRATEJİK SONUÇ: ŞİMDİ HAREKETE GEÇME ZAMANI

Gayrimenkulde kazanç, mülkü satarken değil, alırken elde edilen bir fenomendir. Teomanpaşa Mahallesi, bugün sunduğu fiyat/performans dengesiyle, yarının "Eski Lara" veya "Konyaaltı" prestijine adaydır. Veriler bize gösteriyor ki; altyapı projeleri tamamlanmadan önce yapılan yatırımlar, her zaman en yüksek sermaye artışını (Capital Appreciation) sağlar.

Bu rehber, sadece bir mahalle tanıtımı değil, bir servet yönetimi yol haritasıdır. Doğru lokasyon, doğru zaman ve profesyonel bir rehberle, hayallerinizdeki yaşamı ve yatırımı inşa etmek sizin elinizde. Antalya’nın geleceğine bugün ortak olun.


"Gayrimenkulde Güven ve Vizyonun İmzası..."

SAYGILARIMLA,

GAYRİMENKUL DANIŞMANI