Müteahhit Kaçarsa Ne Olacak?
Arsa Sahiplerini İpten Alan Banka Teminat Mektubu Örnekleri ve Stratejileri

Bakın, size açık konuşayım. 20 yıldır bu piyasanın tozunu yutmuş, şantiyelerin çamuruna batmış, yönetim kurullarının o soğuk masalarında ter dökmüş bir abiniz olarak söylüyorum; inşaat işi, dışarıdan göründüğü gibi sadece tuğla ve çimentodan ibaret değildir. Asıl inşaat, atılan imzalarda başlar. Eğer arsanızı kat karşılığı veriyorsanız veya büyük bir tadilata girişiyorsanız, elinizdeki en büyük koz, hatta can simidiniz banka teminat mektubudur. Çoğu arsa sahibi, "Aman müteahhit bey çok iyi niyetli, kahve içtik, anlaştık" diyerek bu detayı atlar. Sonra ne mi olur? O yarım kalan inşaatın demirleri paslanırken, mahkeme kapılarında yıllarınızı harcarsınız.

Bu makaleyi okuyup bitirdiğinizde, sadece bir kağıt parçasının nasıl milyonlarca liralık bir güvenceye dönüştüğünü değil, bankacıların bile size söylemeye çekindiği o ince detayları öğrenmiş olacaksınız. Hata yapma lüksümüz yok, çünkü konu sizin geleceğiniz. Hadi gelin, şu işin mutfağına, en ince detayına kadar inelim.

Teminat Mektubu Aslında Nedir? (Kağıt Parçası Deyip Geçmeyin)

Teknik dille konuşup kafanızı şişirmeden önce olayın mantığını oturtalım. Teminat mektubu, bankanın müteahhit adına size verdiği "Kefil benim, bu adam yamuk yaparsa parayı ben öderim" taahhüdüdür. Ama işin rengi burada değişiyor. Her mektup aynı değildir. Piyasada dolaşan "Standart Mektup" diye bir şey yoktur, bankaların hazırladığı şablonlar vardır ve bu şablonlar genelde bankayı korur, sizi değil.

Arsa sahibi olarak masaya oturduğunuzda, müteahhit size genelde "Abi banka bunu veriyor, değiştiremeyiz" der. Külliyen yalan. Banka, müşterisi (müteahhit) ne isterse, risk limitleri dahilinde onu yazar. Bizim burada aradığımız sihirli kelimeler var: "Kesin", "Süresiz" ve "İlk Talepte Ödemeli". Bu üç silahşör yan yana gelmezse, o mektubu alın duvara asın, başka işe yaramaz.

Kritik Hata: Mektubun Metnindeki Tuzaklar

Şimdi gelelim zurnanın zırt dediği yere. Elinize bir metin geldi. Üzerinde banka logosu var, havalı duruyor. Ama içinde şöyle bir ibare geçiyor: "İşbu teminat mektubu, müteahhidin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, mahkeme kararı ile kesinleşmesi şartıyla..." Hop! Dur orada.

Gördünüz mü tuzağı? "Mahkeme kararı" şartı. Bu ne demek biliyor musunuz? Müteahhit inşaatı yarım bıraktı, kaçtı. Siz bankaya gittiniz, "Paramı ver" dediniz. Banka size, "Git mahkemeden bu adamın suçlu olduğunu kanıtla, karar kesinleşsin, öyle gel" der. Türkiye'de bir davanın Yargıtay süreciyle beraber kesinleşmesi kaç yıl sürüyor? 3 yıl? 5 yıl? O parayı aldığınızda enflasyon karşısında pul olmuş olur. O yüzden, metinde asla ama asla hukuki bir şarta bağlılık olmamalı.

• 👉 Doğru İbare: "Protesto çekmeye, hüküm almaya ve borçlunun rızasını almaya gerek kalmaksızın, ilk yazılı talebinizde derhal ödeyeceğimizi..."
• 👉 Yanlış İbare: "Müteahhidin kusurlu olduğunun tespiti halinde..." (Kusuru kim tespit edecek? Tabii ki mahkeme. Yandınız.)

Banka Teminat Mektubu Örneği ve Analizi

Gelin, ideal bir teminat mektubunun anatomisini inceleyelim. Bu veriler hayali değildir, sektörde "sağlam" olarak nitelendirilen metinlerden derlenmiştir.

Metni okudunuz. Dikkat ettiyseniz "ama", "fakat", "lakin" yok. Net, keskin ve emredici. İşte arsa sahibini koruyan güç budur. Ancak burada bir detayı atlamamak lazım; tutar ne kadar olmalı? Genelde müteahhitler inşaat maliyetinin %10'u kadar teminat vermek ister. Bu, dişinizin kovuğuna bile yetmez.

İnşaat yarım kalırsa, yeni bir müteahhit bulup işi tamamlatmak, eskisinden çok daha pahalıya patlar. Çünkü yeni gelen, eski yapılanın hatalarını düzeltmek isteyecek, risk primi koyacak. Bu yüzden teminat mektubu tutarı, toplam inşaat maliyetinin en az %30'u ile %50'si arasında olmalıdır. "O kadar mektubu kimse vermez" derlerse inanmayın, veren veriyor.

Teminatın Kademeli İadesi: Müteahhidi Motive Etmek

Her şeyi baştan sıkı tutup müteahhidi boğmak da doğru değil. Adamın nakit akışını keserseniz, inşaat yine durur. Bizim amacımız inşaatın bitmesi, bağcıyı dövmek değil. Bu yüzden "Kademeli İade" sistemini kurmalısınız. Bu sistemde, inşaat ilerledikçe teminatın bir kısmını müteahhide geri verirsiniz. Bu hem onu rahatlatır hem de işi hızlandırması için havuç görevi görür.

Burada yapılan en büyük hata, iskan alınmadan teminatın tamamının verilmesidir. İskan alınmamış bina, hukuken "bitmemiş bina"dır. Elektriği şantiye tarifesinden (pahalı) kullanırsınız, kat mülkiyetine geçemezsiniz. O yüzden son kurşunu (son %50'lik dilimi) mutlaka iskana saklayın.

Gelecek Projeksiyonu: Enflasyonist Ortamda Teminat

2024 ve sonrası için konuşalım. Enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde, bugün aldığınız 1 Milyon TL'lik teminat mektubu, 2 sene sonra inşaat bittiğinde (veya yarım kaldığında) sadece bir dairenin kapılarını almaya yetebilir. Para eriyor arkadaşlar. Bu yüzden teminat mektubunu Döviz Bazlı (USD/EUR) veya TÜFE'ye endeksli artış şartıyla istemek en akıllıca harekettir.

Tabii bankalar TL kredilere karşılık döviz teminat mektubu vermeye yanaşmayabilir. O zaman sözleşmeye ek madde koyacaksınız: "Her 6 ayda bir, teminat mektubu tutarı, TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi oranında güncellenecektir." Müteahhit bunu yapmazsa ne olur? Sözleşme fesih sebebi sayılır. Bu maddeyi koydurmak, arsa sahibinin geleceğini garanti altına alması demektir.

Aklınızdaki Deli Sorular (SSS)

1. Teminat mektubu almanın maliyeti nedir ve kim öder?

Masrafı kesinlikle müteahhit öder. Bankalar, mektup tutarının yıllık %1'i ile %4'ü arasında değişen bir komisyon alırlar. Bu oran müteahhidin kredibiletisine göre değişir. Arsa sahibi olarak cebinizden beş kuruş çıkmamalıdır.

2. Müteahhit iflas ederse banka hemen ödeme yapar mı?

Eğer mektup "İlk talepte ödemeli" ise evet. Banka, müteahhidin iflas masasına kaydolmasını beklemez. Sizin talebinizle parayı öder, sonra gider kendi müşterisiyle (müteahhit) uğraşır. Bu yüzden mektubun metni hayati önem taşır.

3. Teminat mektubunun süresi dolarsa ne olur?

Mektup çöp olur. Bankanın sorumluluğu biter. Bu yüzden mutlaka "SÜRESİZ" ibareli mektup istemelisiniz. Eğer süreli ise, süre dolmadan en az 1 ay önce bankaya ihtar çekip parayı talep etmelisiniz ("Tazmin talebi").

4. Hangi bankanın mektubu daha güvenlidir?

Türkiye'de faaliyet gösteren, BDDK denetimindeki her bankanın mektubu geçerlidir. Ancak, "Katılım Bankaları" veya "Mevduat Bankaları" fark etmez, önemli olan bankanın mali gücüdür. Bilindik, köklü bankaları tercih etmek, süreçlerin hızı açısından avantajlıdır.

5. Teminat mektubu kaybolursa ne yapmalıyım?

Büyük bir sorun değil ama uğraştırır. Bankaya hemen yazılı bildirimde bulunmalısınız. Banka kayıtlarında mektubun varlığı sabittir. Genelde sizden bir "zayi ilanı" veya taahhütname isteyerek işlemi yürütürler. Ama yine de o kağıdı gözünüz gibi saklayın.

6. Döviz cinsinden teminat mektubu alabilir miyim?

Evet, alabilirsiniz. Özellikle maliyetlerin dövize endeksli olduğu büyük projelerde bu çok yaygındır. Ancak müteahhidin bankada döviz kredisi limiti olması gerekir. Küçük ölçekli müteahhitler buna yanaşmayabilir.

7. Teminat Mektubunda banka ödeme yapmamak için direnebilir mi?

Banka, mektup metninde yazan şartlar oluştuysa (ilk talep vs.) direnemez. Bankacılık Kanunu ve itibar riski buna engeldir. Ancak mahkemeden bir "Tedbir Kararı" gelirse, banka ödemeyi durdurmak zorundadır.

8. Kentsel dönüşümde teminat mektubu zorunlu mu?

Kanunen, Bakanlıkça lisanslı firmalar için belli şartlarda teminat zorunluluğu vardır (Bina Tamamlama Sigortası veya Teminat Mektubu). Ancak pratikte, arsa sahiplerinin bunu özel sözleşme ile talep etmesi en garantili yoldur.

9. Müteahhit teminat mektubu vermeyi reddederse ne yapmalı?

Arkanızı dönün ve koşarak uzaklaşın. Teminat mektubu veremeyen müteahhit, ya bankalar nezdinde kredibilitesi (itibarı) bitik durumdadır ya da niyeti bozuktur. "Benim sözüm senettir" devri kapandı.

10. Teminat mektubunu paraya çevirirsem vergi öder miyim?

Hayır, teminat mektubunun tazmini bir "tazminat" niteliğindedir, ticari kazanç değildir. Ancak bu parayı alıp inşaatı tamamlatmak için harcayacağınızdan, dolaylı yoldan inşaat maliyetine girer.

11. Teminat mektubunda Noter onayı gerekir mi?

Teminat mektubu banka tarafından düzenlenir, noter onayına gerek yoktur. Ancak, mektubun referans verildiği "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

12.Teminat mektubunu Kısmi nakde çevirme (tazmin) mümkün mü?

Evet, mümkündür. Mektubun tamamını değil, sadece zararınız kadarını talep edebilirsiniz. Kalan tutar teminat olarak durmaya devam eder. Bunu talep yazınızda belirtmeniz gerekir.

13. "Kontrgaranti" nedir, beni ilgilendirir mi?

Sizi doğrudan ilgilendirmez. Bu, müteahhidin bankaya verdiği karşı teminattır (ipotek, nakit bloke vb.). Banka kendini sağlama almadan size mektup vermez. Sizin muhatabınız sadece elinizdeki mektuptur.

14. Teminat mektubunu başkasına devredebilir miyim?

Hayır, teminat mektupları kişiye özeldir. Arsayı satarsanız, yeni malik için müteahhidin yeni bir mektup getirmesi gerekir. Eski mektup yeni malike otomatik geçmez.

15. Nakit blokaj mı, teminat mektubu mu?

Nakit blokaj (Bloke Çek veya Ortak Hesap) her zaman daha iyidir, "Cash is King". Ancak hiçbir müteahhit milyonlarca lirayı yıllarca hesapta dondurmak istemez. Bu yüzden teminat mektubu en uygulanabilir, pratik çözümdür.