Faizler Tavan Yaptığında Ev Fiyatları Çakılır mı? Yoksa Büyük Bir Tuzak mı Kuruluyor?
Bakın, lafı hiç dolandırmayacağım. 20 yıldır bu piyasanın tozunu yutmuş, şantiyelerden banka genel müdürlüklerine kadar her masada bulunmuş biri olarak söylüyorum: Şu an duyduğunuz "Faizler arttı, fiyatlar kesin düşecek, bekleyin" lafları, piyasayı okuyamayanların ezberinden başka bir şey değil. Eğer bu satırları okuyorsanız, muhtemelen birikiminizi koruma derdindesiniz ya da hayatınızın en büyük imzasını atmak üzeresiniz. Size bu makalenin sonunda, emlak ofislerinde konuşulmayan, bankacıların size söylemediği o kritik "kaldıraç etkisini" ve paranızı nasıl koruyacağınızı anlatmış olacağım. Piyasa şu an bir satranç tahtası gibi ve piyon olmak istemiyorsanız, hamleleri doğru okumanız lazım. Hazırsanız, kahvenizi alın; gerçekleri konuşmaya başlıyoruz.
1. Faiz Sarmalı: Görünen Köy Kılavuz İstemez Ama Harita Yanlış!
Banka faiz oranları ile konut fiyatları arasındaki ilişki, aslında sanıldığı kadar "doğrusal" bir ilişki değildir. Bizim milletin genel kanısı şudur: "Faiz artarsa kredi çekilemez, talep düşer, talep düşerse mecbur fiyat kırarlar." Kağıt üzerinde, iktisat 101 dersinde bu doğru. Ama burası Türkiye piyasası, burada dinamikler biraz farklı işler dostlar. Faizlerin yükselmesi, aslında üreticinin yani müteahhidin de finansman maliyetini artırıyor. Adam demiri, çimentoyu, işçiliği vadeli alırken artık %50-60 maliyetle borçlanıyor. Şimdi sizce bu maliyeti cebinden mi ödeyecek, yoksa o bayılarak baktığınız 3+1 dairenin etiketine mi yansıtacak?
Asıl tehlike şurada başlıyor; faizler yükselince üretim durma noktasına geliyor. "Kimse ev almıyor, ben niye proje başlayayım?" diyen inşaat firmaları frene basıyor. İşte tam bu noktada ARZ ŞOKU dediğimiz olay devreye giriyor. Bugün faiz yüksek diye düşmesini beklediğiniz fiyatlar, yarın piyasada "satılık sıfır ev" kalmadığında karaborsaya düşebilir. Geçmiş 20 yıla baktığımda, faizlerin zirve yaptığı dönemlerin hemen akabinde, faizler bir puan bile gevşese fiyatların %30-%40 sıçradığını defalarca gördük, yaşadık. Bu yüzden "bekle-gör" politikası, enflasyonist ortamda paranızın erimesine yol açabilir.
📉 Kredi Hacmi Daralması
Bankalar muslukları kıstığında, sadece alıcı değil, satıcı da nakde sıkışır. Bu durum, "Nakit Kraldır" dönemini başlatır. Cebinde nakdi olan için %20'ye varan pazarlık marjları doğar.
🏗️ İnşaat Maliyet Endeksi
Faizler %3'e dayansa bile, demir ve beton fiyatları döviz endeksli olduğu için maliyet düşmez. Maliyet düşmeden, sıfır konut fiyatı asla geriye gelmez.
🏠 Kira Çarpanı Etkisi
Ev alamayan kitle kiraya yönelir. Talep patlaması kiraları uçurur. Yüksek kira getirisi, yatırımcıyı tekrar yüksek faize rağmen konuta çeker.
2. Psikolojik Savaş: Alıcı mı Daha Korkak, Satıcı mı Daha Açgözlü?
Piyasa sadece rakamlardan ibaret değildir, işin içinde ciddi bir psikoloji var. Faizler yüksekken alıcıda "Acaba daha da düşer mi?" korkusu, satıcıda ise "Bu fiyata satarsam yerine ne koyacağım?" endişesi hakim olur. Biz buna piyasada "Kilitlenme Sendromu" deriz. İşlem hacimleri bıçak gibi kesilir. Ama dikkat edin, işlem hacminin düşmesi fiyatın düştüğü anlamına gelmez. Sarı sitelerdeki ilan fiyatlarına bakıp aldanmayın, orası satıcıların hayal dünyasıdır. Asıl piyasa, tapu dairelerinde dönen rakamlardadır.
Tecrübelerime dayanarak söylüyorum, bu dönemlerde "Tok Satıcı" piyasadan çekilir. İlanı kaldırır, "Dursun, torunuma kalsın" der. Piyasada kim kalır biliyor musunuz? Borcu olan, mirası paylaşmak isteyen veya acil nakde ihtiyacı olanlar. İşte fırsat tam da buradadır. Eğer kredi kullanmadan veya çok az bir krediyle bu işi çözebilecek gücünüz varsa, şu anki durgunluk sizin için bir maden sahasıdır. Ama krediyle alacaksanız, bankaya ödeyeceğiniz o korkunç faiz yükünü hesaplarken iki kere düşünmeniz lazım. Bazen kirada oturup, parayı başka enstrümanda değerlendirmek, o faiz yükünün altına girmekten daha mantıklı olabilir. Tabi bu, kişisel risk algınıza göre değişir.
- ⚠️ Yanılgı: Faizler düşünce hemen ev alırım.
Gerçek: Faiz düştüğü gün sabahı, satıcılar fiyat etiketlerini %20 yukarı günceller. O treni yakalamak zordur. - ⚠️ Yanılgı: Nakit parada beklemek güvenli.
Gerçek: Enflasyonist ortamda nakit, eriyen bir buz gibidir. Varlığa dönmeyen para her gün değer kaybeder. - ⚠️ Yanılgı: Ev fiyatları balon, patlayacak.
Gerçek: Maliyetler (arsa+inşaat) düşmediği sürece fiyatlar nominal olarak düşmez, sadece reel olarak (enflasyon karşısında) durağanlaşabilir.
3. Bankaların Gizli Ajandası ve Kredi Muslukları
Bankacılık sistemi, risk sevmez arkadaşlar. Faizlerin yükselmesi demek, bankanın da parayı daha pahalıya topladığı anlamına gelir. Şu an bir banka şubesine gidip konut kredisi istediğinizde, size "Veremiyoruz" demezler. Ama öyle bir oran ve masraf tablosu çıkarırlar ki, "Siz en iyisi almayın" demenin kibarcasıdır bu. Bankalar şu an konut kredisinden ziyade, ticari kredilere veya kısa vadeli rotatif kredilere odaklanmış durumda. Çünkü 10 yıl vadeli bir konut kredisi, bu volatil (dalgalı) ekonomide banka için de büyük risktir.
Burada ince bir detay var, çoğu kişi bunu atlar. Bankaların "Kampanyalı Konut Kredisi" adı altında sundukları ürünlerde genellikle zorunlu tutulan yan ürünler (BES, Kredili Mevduat Hesabı, Fatura Talimatı vb.) aslında faiz oranını gizlice yukarı çeker. Yıllık maliyet oranına (Efektif Yıllık Faiz) bakmadan asla imza atmayın. Ekranda gördüğünüz 2.99 oranı, masraflarla 3.50'ye denk geliyor olabilir. Bu da 10 yılda bir ev parası daha fazladan ödemeniz demek.
Faizler yüksekken bankalar kredi notu (Findeks) kriterlerini çok daha sıkı tutar. Eskiden 1400 puanla kredi alabilirken, şimdi 1600 altına kapı duvar olabilir. Kredi kartı limitlerinizin doluluğu bile ret sebebidir.
Banka, evin satış fiyatına göre değil, kendi ekspertiz değerine göre kredi verir. Piyasa durgunken eksperler de fiyatı "konservatif" (düşük) tutar. Evi 5 Milyona anlaşırsınız, eksper 3.5 Milyon yazar, bütün planınız suya düşer.
4. Uzmanından "Püf Noktası": Yasal Boşluklardan Nasıl Yararlanılır?
Geldik dananın kuyruğunun koptuğu yere. Bunu size emlakçınız anlatmaz, bankacı arkadaşınız da hedef tutturma derdinde olduğu için es geçer. Konut kredisinde Refinansman (Yapılandırma) Cezası ve Hayat Sigortası İadesi konuları hayati önem taşır. Diyelim ki bugün mecburen yüksek faizden (örneğin %3.05) kredi çektiniz. Herkes "Yandın, bittin" der. Ama yasa der ki; konut kredilerinde erken ödeme veya yapılandırma cezası, kalan ana paranın %2'sini geçemez. Bu ne demek? Yarın öbür gün faizler %1.50'ye düştüğünde, kredinizi yapılandırabilirsiniz. Evet, %2 ceza ödersiniz ama toplam faiz yükünden edeceğiniz kâr, bu cezanın 10 katı olabilir.
Bir diğer konu ise hayat sigortaları. Bankalar krediyi kullandırırken size yüklü bir hayat sigortası yapar ve bunu genelde peşin veya kredi içine yedirerek alırlar. Kredinizi erken kapattığınızda veya yapılandırdığınızda, o sigortanın kullanılmayan süresine ait primini (Dain-i Mürtehin şerhi kalktığı için) iade alma hakkınız vardır. Çoğu vatandaş bunu bilmediği için talep etmez ve para sigorta şirketine kalır. Tüketici Hakem Heyetleri bu konuda tüketici lehine kararlarla doludur. Yani yüksek faizden korkmayın, matematiğini ve hukukunu bilirseniz, o faiz yükü yönetilebilir bir risktir.
5. Gelecek Projeksiyonu: 2025 ve Sonrası İçin Senaryolar
Şimdi biraz da kahinlik yapalım, ama verilere dayalı bir kahinlik. İnşaat ruhsat sayılarında geçen yıla göre ciddi bir düşüş var. Bu ne demek? Önümüzdeki 2 yıl içinde piyasaya girecek "sıfır konut" sayısı azalacak. Nüfus artıyor, mülteci etkisi var, kentsel dönüşüm sebebiyle evi yıkılan ve kiralık ev arayan bir kitle var. Talep canlı, arz ise ölü. Bu denklemde fiyatların çakılmasını beklemek, biraz hayalperestlik olur.
Benim öngörüm şu yönde: Faizler bir süre daha yüksek seyredecek. Bu süreçte nakdi olanlar, sıkışan müteahhitlerden ve acil satıcılardan "kelepir" yerleri toplayacak. Faizler gevşemeye başladığı an (ki bu genelde seçim ekonomisi veya global faiz indirimleriyle tetiklenir), birikmiş talep patlayacak ve fiyatlar bir gecede güncellenecek. O yüzden "Dip neresi?" diye aramayın. Beğendiğiniz, içinize sinen ve bütçenizi sarsmayan evi bulduğunuz an, o an doğru zamandır. Gayrimenkul uzun vadeli bir maratondur, 100 metre koşusu değil.
📊 Yatırımcı Matriksi
- Kısa Vade: Mevduat Faizi daha cazip.
- Orta Vade: Konut fiyatları enflasyona paralel gider.
- Uzun Vade: Konut her zaman altını ve dövizi katlar (Kira getirisi + Değer artışı).
🛑 Risk Uyarısı
Topraktan veya maketten ev alırken 2 kat dikkat! Yüksek faiz ve maliyetler yüzünden inşaatı tamamlayamayan firmalar artabilir. Mutlaka "Tamamlama Sigortası" veya teminat mektubu sorun.
Son Söz: Kendi Hikayenizi Yazın
Özetle dostlar, banka faizleri sadece bir parametredir. Ev almak, bir yuvaya sahip olmak, finansal özgürlüğün en temel adımıdır. Piyasayı koklayın, gaza gelmeyin ama korkudan da felç olmayın. En kötü karar bile kararsızlıktan iyidir derler ama gayrimenkulde yanlış hesap Bağdat'tan değil, icra dairesinden döner. O yüzden hesabınızı kitabınızı iyi yapın. Biz buradayız, doğruları söylemeye devam edeceğiz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Aklınızdaki deli soruları duyar gibiyim. İşte en net cevaplar.
Faizler yükselince konut fiyatları kesin düşer mi?
Hayır, kesin düşer diyemeyiz. İşlem hacmi düşer, piyasa yavaşlar ama maliyetler (demir, çimento, arsa) arttığı sürece "etiket fiyatı" kolay kolay düşmez. Ancak nakit alımda pazarlık gücünüz artar, reel bazda (enflasyondan arındırılmış) fiyatlar gevşeyebilir.
Şu an ev almak için doğru zaman mı?
Eğer nakit paranız varsa veya borçlanma kapasiteniz yüksekse, "Alıcı Piyasası" olduğu için evet, doğru zaman. Pazarlıkla fiyatı %15-20 aşağı çekme şansınız var. Ancak kredi oranlarına güvenerek limitleri zorlayacaksanız riskli olabilir.
Yüksek faizden kredi çekersem sonra yapılandırabilir miyim?
Evet, konut kredilerinde "Refinansman" (yapılandırma) hakkınız yasal olarak vardır. Faizler düştüğünde bankanızla görüşüp veya başka bankaya borcu transfer edip oranı düşürebilirsiniz. Sadece kalan ana para üzerinden %2 erken ödeme cezası ödersiniz.
Konut kredisi çıkmıyor, bankalar neden vermiyor?
Merkez Bankası'nın sıkılaştırma politikaları gereği bankalar kredi musluklarını kıstı. Ayrıca BDDK'nın getirdiği kısıtlamalarla (ikinci evini alana %22.5 kredi limiti gibi) kredi kullanımı zorlaştırıldı. Bu, talebi baskılamak için yapılan bilinçli bir hamledir.
Kira fiyatları bu durumdan nasıl etkilenir?
Faizler yüzünden ev alamayan kitle mecburen kirada oturmaya devam eder veya yeni ev kuracaklar kiraya yönelir. Bu da kiralık ev talebini patlatır ve kiraların yükselmesine sebep olur. Yani faiz artışı, dolaylı yoldan kiraları artırır.
Yatırım amaçlı ev almak mantıklı mı yoksa mevduat mı?
Kısa vadede (1 yıl) mevduat faizi daha çok kazandırıyor gibi görünür. Ancak mevduat sadece paranın sayısını artırır, alım gücünü korumaz. Konut ise hem kira getirisi sağlar hem de değeri enflasyonla artar. Uzun vadede (5+ yıl) konut her zaman mevduatı yener.
İnşaat firmaları batar mı, projeler yarım kalır mı?
Finansal yapısı zayıf, özsermayesi olmayan ve "sat-yap" modeliyle çalışan küçük müteahhitler bu dönemde zorlanır. Projelerin yarım kalma riski artar. O yüzden kurumsal, geçmişi sağlam firmaları tercih etmek hayati önem taşır.
Konut piyasasında bir "balon" var mı?
Fiyatların hızlı artması her zaman balon olduğu anlamına gelmez. Türkiye'de maliyet odaklı bir fiyat artışı var. Talep hala canlı. Bir köpük olabilir ama Amerika'daki 2008 krizi gibi bir balon patlaması beklemek, Türkiye dinamiklerine uymaz.
Altın mı almak mantıklı yoksa peşinat yapıp ev girmek mi?
Bu tamamen risk algınıza bağlı. Altın güvenli limandır, likittir. Ama konut bir "kaldıraçlı" yatırımdır. 1 milyon TL peşinatla 3 milyonluk ev aldığınızda, evin değeri %50 arttığında siz 3 milyon üzerinden kazanırsınız, sadece verdiğiniz 1 milyon üzerinden değil.
Devletin 1.20 faizli konut kredisi kampanyası ne zaman çıkar?
Bu kampanya uzun süredir konuşuluyor ama enflasyonla mücadele kapsamında erteleniyor. Çıksa bile "ilk evim" şartı, evi satmama şartı gibi sıkı kuralları olacaktır. Bunu beklerken ev fiyatlarının artma riskini de göze almalısınız.
Evimi satmak istiyorum, beklemeli miyim?
Eğer satıp parayı faize koyacaksanız veya başka bir fırsat yakaladıysanız satılabilir. Ama "Piyasa kötü, satayım kurtulayım" diye panik satışı yapmayın. Malınıza sahip çıkın, yerine yenisini koymak çok zor olabilir.
Tapu harcını kim öder, pazarlıkta bu nasıl kullanılır?
Kanunen %2 alıcı, %2 satıcı öder. Ama Türkiye örf ve adetlerinde genelde alıcıya yıkılır. Durgun piyasada "Tapu harcını satıcı öderse alırım" resti çekmek, şu an işe yarayan bir pazarlık taktiğidir.
Arsa almak konuttan daha mı kârlı?
Doğru lokasyondaki imarlı arsa, konuttan daha fazla prim yapar çünkü arsa "üretilemeyen" bir kaynaktır. Ancak arsanın kira getirisi yoktur ve likiditesi (paraya çevrilmesi) konuta göre daha zordur. Uzun vadeciyseniz arsa mantıklıdır.
Prefabrik ev kredisi faizleri daha mı düşük?
Hayır, aksine prefabrik evler "konut kredisi" kapsamına tam girmediği için genelde "ihtiyaç kredisi" veya özel "arsa üzeri yapı kredisi" ile fonlanır. Bunların vadeleri daha kısadır (36-48 ay) ve faizleri konut kredisinden yüksektir.
Gayrimenkul Sertifikası nedir, küçük parayla girilir mi?
Borsada işlem gören, bir gayrimenkul projesinin metrekare bazında paylarına ortak olmanızı sağlayan sistemdir. Ev alacak kadar parası olmayanlar için birikim yöntemidir. Proje bitince sertifikalarınızı verip daire alabilir veya borsada satabilirsiniz.
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.