Banka Kredisi Onay Süreci: Beklemekten Sıkılanlar İçin Hızlandırma Rehberi ve Gerçek Süreler
Hoş geldiniz dostlar. Evi buldunuz, pazarlığı o zorlu emlakçıyla kıran kırana yaptınız, el sıkıştınız ama işin en stresli, en mide krampı yaşatan kısmına geldiniz: Banka onayı. Ben bu sektörde 20 yılımı devirdim, hem kodun en derinine indim banka algoritmalarını yazdım hem de sahada binlerce tapu devrine şahitlik ettim. Şu an bu satırları okuyorsanız, muhtemelen dakikalar geçmek bilmiyor, o telefonun çalmasını bekliyorsunuz ya da sürece daha başlamadan "acaba ne kadar sürer?" diye kara kara düşünüyorsunuz.
Bakın, internetteki kopyala-yapıştır içerikleri bir kenara bırakın. Size bankanın mutfağında işlerin nasıl döndüğünü, o "onay" butonuna basan personelin psikolojisine kadar anlatıcam. Bu makalenin sonunda sadece süreci öğrenmiş olmayacaksınız; aynı zamanda dosyanızı diğerlerinin önüne nasıl kaydıracağınızı, hangi stratejik hamlelerle süreci 3 gün kısaltabileceğinizi ve bankacıların size asla söylemediği o "arka kapı" yöntemlerini cebinize koymuş olacaksınız. Hazırsanız, kahvenizi alın; başlıyoruz.
Süreç Aslında Nasıl İşliyor? (Perde Arkası ve Gerçek Zamanlar)
Şimdi, bankaya gidip imzayı attığınızda arkada dönen çarklar sandığınızdan çok daha karmaşık. Biz yazılımcılar buna "workflow" yani iş akışı diyoruz ama halk arasında buna "bürokrasi" deniyor. Standart bir konut kredisi süreci, eğer her şey yolunda giderse ortalama 3 ila 10 iş günü arasında sonuçlanır. "Neden bu kadar değişken?" dediğinizi duyar gibiyim. Çünkü işin içinde insan faktörü, ekspertiz firmasının yoğunluğu ve genel müdürlükteki kredi tahsis biriminin o anki ruh hali bile var.
Bankacılık sistemlerinde, sizin başvurunuz sisteme düştüğü an, arka planda çalışan algoritmalar (ki bunların bir kısmını zamanında biz kodladık) sizin KKB skorunuzu, SGK dökümünüzü ve geçmiş ödeme alışkanlıklarınızı saniyeler içinde tarar. Ancak makine "olur" verse bile, insan gözünün devreye girdiği noktada süre uzamaya başlar.
1. Ön Onay Aşaması
Süre: 15 Dakika - 1 Gün
Şubedeki temsilcinin ekranına düşen ilk veridir. Geliriniz ve kredi notunuz sistem tarafından otomatik kontrol edilir. Burası hızlıdır, asıl film buradan sonra kopar.
2. Ekspertiz Süreci
Süre: 2 - 4 İş Günü
En büyük zaman kaybı buradadır. Bağımsız değerleme uzmanının gelmesi, raporu yazması ve bankaya onaya sunması gerekir. Hafta sonuna denk gelirse yandınız.
3. Genel Müdürlük Onayı
Süre: 1 - 3 İş Günü
Ekspertiz raporu ve sizin evraklarınız "Tahsis Birimi"ne gider. Buradaki uzmanlar kılı kırk yarar. Hukuki bir pürüz varsa dosya burada beklemeye alınır.
Burada dikkat etmeniz gereken husus, şube yetkisi ile genel müdürlük yetkisi arasındaki farktır. Eğer çektiğiniz kredi tutarı şube müdürünün yetki limitleri dahilindeyse (örneğin 1-2 Milyon TL gibi bankasına göre değişen rakamlar), dosyanız Ankara veya İstanbul'daki genel merkeze gitmeden şubede biter. Bu da size en az 2 gün kazandırır. Bunu bankacınıza sorun: "Müdürüm bu tutar şube yetkisinde mi?" diye. Gözlerindeki şaşkınlığı göreceksiniz.
Kredi Notu Efsaneleri ve Dosyanızı Yakan Hatalar
Gelelim fasulyenin faydalarına. Herkes "Kredi notum 1500 üzeri, kesin çıkar" diye geziyor ortada. Yok öyle bir dünya. Ben ne 1800 puanlı adamlar gördüm kapıdan dönen, ne 1300 puanlı esnaflar gördüm krediyi kapan. Sistem sadece puana bakmaz, "ödeme alışkanlığına" ve "borçluluk oranına" bakar. Biz yazılım tarafında buna "Debt to Income Ratio" (DTI) diyoruz. Yani aylık taksitleriniz, belgelenebilir gelirinizin %60-70'ini geçiyorsa, puanınız uzaya da çıksa o kredi onaylanmaz.
Bir diğer konu da "Limit Boşluğu". Kredi kartlarınızın limiti, çekeceğiniz krediyi etkiler. Bankalar artık toplam limit riskine bakıyor. Eğer kullanmadığınız ama limiti 200 bin TL olan 3 tane kredi kartınız varsa, banka sizi potansiyel olarak o borcun altında görüyor. Hızlı onay istiyorsanız, başvurudan hemen önce kullanmadığınız kartları kapatın veya limitlerini düşürün. Bu, sistemdeki "kredibilite" alanınızı ferahlatır.
- Gelir Belgesi Tuzağı: Elden aldığınız kira gelirleri veya maaşın elden verilen kısmı banka gözünde "yok hükmündedir". Bunları beyan etmeye çalışarak zaman kaybetmeyin, sistem sadece resmi kayıtları görür.
- Eş Rızası Unutkanlığı: Evliyseniz ve eşinizden muvafakatname almadıysanız, tapu günü işlem iptal olur. En baştan eşinizi de şubeye götürün.
- Adres Kayıt Sistemi: Nüfus müdürlüğündeki adresinizle faturalarınız tutmuyorsa sistem hata verir. Basit ama süreci 1 gün uzatan bir detay.
Ekspertiz Süreci: Neden Bu Kadar Bekliyoruz?
En çok şikayet edilen, saç baş yolduran kısım burası. "Altı üstü eve bakıp gidecek, neyi bekliyoruz 3 gündür?" diyorsunuz, haklısınız. Ama işleyiş şöyle: Banka talebi havuz sistemine atar, havuzdan bağımsız bir lisanslı değerleme şirketi işi kapar. Eksper arkadaşın elinde o gün gezmesi gereken 10 tane ev vardır. Sizin eve gelmesi, fotoğrafları çekmesi, belediyeye gidip imar dosyasını incelemesi (ki belediye memurlarının keyfini beklemek ayrı bir derttir) ve raporu yazıp sisteme girmesi... Bunlar hep zaman.
Ekspertizi Hızlandırma Taktikleri
Eksper sizi aradığında "Müsaitim, hemen gelin" diyin. "Akşam gel", "Yarın gel" derseniz raporunuz kuyruğun en sonuna atılır. Ayrıca evin tapu fotokopisini ve varsa iskan belgesini hazır tutun, ekspere verin. Belediyede zaman kaybetmesin.
Raporu Yakan Durumlar
Evin projesine aykırı büyümesi, terasın odaya katılması, sığınağın depoya çevrilmesi... Bunlar krediyi reddettirmez belki ama oranı düşürür ve süreci genel müdürlük onayına düşüreceği için 3-4 gün uzatır.
Bir de "Dask" meselesi var. Evin DASK poliçesindeki metrekare ile eksperin ölçtüğü metrekare tutmazsa sistem yine alarm verir. Satıcıya önceden sorun, "Evin projesinde bir oynama var mı?" diye. Varsa, bankacınıza baştan söyleyin ki ona göre bir yol haritası çizilsin. Son dakika sürprizi olmasın.
Bankacıların Söylemediği O Kritik Detay (Püf Noktası)
Bakın burası çok önemli, burayı iyi okuyun. Banka şube personeli de nihayetinde bir insandır ve ay sonu hedefleri vardır. Maaş primleri sattıkları "yan ürünlere" bağlıdır. Eğer dosyanızın ışık hızıyla, kimsenin önüne geçerek onaylanmasını istiyorsanız, bankacıyla masaya oturduğunuzda şunu söyleyin:
"Bakın, kredimin acil çıkması lazım. Eğer süreci hızlandırırsanız, BES (Bireysel Emeklilik), Hayat Sigortası veya Otomatik Ödeme Talimatı gibi hedeflerinizde size yardımcı olurum."
Bunu dediğiniz an, o personel sizin dosyanızı alır, müdürün odasına bizzat gider, genel müdürlüğü arar, gerekirse eksper firmasını taciz eder ve o krediyi çıkartır. Çünkü siz onun için artık sadece bir kredi müşterisi değil, ay sonu primini kurtaran "altın müşteri"sinizdir. Bu taktikle 10 günlük süreci 3 güne indiren çok müşterim oldu. Bu bir rüşvet değildir, ticari bir pazarlıktır. Win-win durumu yani.
Hukuki ve Teknik Engeller: Tapuda Çıkabilecek Sorunlar
Kredi onaylandı, bitti mi? Bitmedi. Tapu dairesine gidildiğinde "ipotek tesisi" sırasında çıkan sorunlar yüzünden işlemin iptal olduğu çok vaka var. Özellikle "Aile Konutu Şerhi" veya eski bir haciz kaydı, herşeyi berbat edebilir. Tapu harcı yatırılmadan önce, banka avukatının tapu kütüğünü incelediği bir aşama vardır.
Satın alacağınız evin üzerinde başka bir bankanın eski ipoteği kalmış olabilir. "Fekk yazısı" gelmeden kredi kullanamazsınız.
Alacağınız ev hisseli tapu ise bankalar genelde yanaşmaz. Tüm hissedarların rızası veya tapu ayrıştırması gerekir.
İmar barışından yararlanmış binalarda bankalar ekstra titiz davranır. Belgenin geçerliliği sorgulanır, bu da +2 gün demektir.
Ayrıca yasal bir boşluktan da bahsedeyim. Bazen bankalar, "hayat sigortası"nı zorunlu tutar. Yasal olarak zorunlu değildir ama "kredi tahsis koşulu" olarak önünüze koyarlar. İmzayı atın, krediyi çekin, tapuyu alın. Sonra 15 gün içinde "cayma hakkınızı" kullanarak sigortayı iptal edip paranızı geri alabilirsiniz. Bankacı sizi sevmez belki ama cebinizde hatırı sayılır bir miktar kalır. Tabi yaşınız ve sağlık durumunuz riskliyse sigorta kalmalı, o ayrı konu.
Reddedilme Psikolojisi ve Gelecek Projeksiyonu
Diyelim ki her şeyi denediniz ve red cevabı geldi. Dünyanın sonu değil. Bankalar arası "kara liste" sandığınız kadar kalıcı değildir. Bir bankanın riskli gördüğünü, diğeri "agresif büyüme politikası" gereği kabul edebilir. Özellikle yıl sonlarına doğru (Kasım-Aralık), şubelerin kota doldurma telaşı olduğunda, normalde red verecekleri dosyalara onay verebiliyorlar.
Bizim sektörde gördüğümüz kadarıyla, önümüzdeki dönemde yapay zeka tabanlı kredi skorlamaları daha da artacak. Artık sosyal medya harcamalarınızdan, internetteki ayak izinize kadar her şey kredi notunuzu etkileyecek. O yüzden şimdiden finansal dijital ayak izinizi temiz tutmakta fayda var.
Son olarak, süreci yönetirken sakinliğinizi koruyun. Bankacıyı darlamak işleri hızlandırmaz, aksine dosyanızı "sorunlu müşteri" kategorisine sokar. Profesyonel, kendinden emin ve belgeleri tam bir duruş sergileyin. Unutmayın, para onlarda olabilir ama o parayı satıp kar edecekleri müşteri sizsiniz. Güç sizde.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Konut kredisi onayı kesin olarak kaç günde çıkar?
Standart bir süreçte, ön onay aynı gün, ekspertiz ve genel müdürlük onayı ile birlikte toplam süreç ortalama 4 ila 7 iş günü sürer. Ancak evrak eksikliği veya ekspertiz yoğunluğuna göre bu süre 15 güne kadar uzayabilir.
2. Kredi notum düşükse süreci hızlandırabilir miyim?
Düşük kredi notu süreci uzatır çünkü dosya otomatik onaydan geçemez ve manuel incelemeye takılır. Kefil göstermek veya ek teminat sunmak süreci hızlandırmasa da onay ihtimalini artırır.
3. Ekspertiz raporu kaç gün geçerlidir?
Ekspertiz raporları genellikle 6 ay ila 1 yıl arasında geçerliliğini korur. Ancak bankalar kredi koşulları değiştiğinde 1 ay sonra bile yeniden değerleme isteyebilirler.
4. Hafta sonu kredi başvurusu değerlendirilir mi?
Dijital bankacılık üzerinden yapılan başvurularda ön onay hafta sonu da alınabilir. Ancak asıl tahsis birimi ve ekspertiz işlemleri sadece hafta içi mesai saatlerinde çalışır.
5. Banka kredisi onaylandıktan sonra ne kadar sürem var?
Kredi onaylandıktan sonra genellikle 10-15 gün içinde tapu işlemlerini tamamlamanız gerekir. Aksi takdirde faiz oranları değişirse onayınız iptal olabilir veya güncellenebilir.
6. Eşimin kredi notu benim başvurumu etkiler mi?
Evet, konut kredilerinde hane halkı geliri baz alındığı için eşinizin kredi geçmişindeki olumsuzluklar (yasal takip vb.) sizin sürecinizi yavaşlatabilir veya red almanıza neden olabilir.
7. Ön onay aldım, kesin kredi çıkar mı?
Hayır, ön onay sadece mali durumunuzun uygun olduğunu gösterir. Evin ekspertiz değeri düşük çıkarsa veya evde hukuki bir sorun varsa kredi son aşamada reddedilebilir.
8. Maaş bordrosu haricinde hangi gelirler kabul edilir?
Kira gelirleri (bankaya yatan), şirket kar payları ve faiz gelirleri kabul edilir. Ancak elden alınan paralar veya düzenli olmayan ek iş gelirleri sürece dahil edilmez.
9. Aynı anda birden fazla bankaya başvurmak süreci hızlandırır mı?
Kesinlikle hayır, aksine yavaşlatır. Her başvuru KKB puanınızı düşürür ve bankalar sistemde diğer başvuruları görüp "müşteri nakit sıkışıklığında" algısına kapılarak olumsuz dönebilir.
10. Ekspertiz ücreti kredi çıkmasa da ödenir mi?
Maalesef evet. Ekspertiz işlemi bankadan bağımsız bir hizmet olduğu için, uzman eve gidip raporu yazdığı an o hizmet bedeli sizden tahsil edilir ve iadesi yoktur.
11. Tapu harcını kredi içine dahil edebilir miyim?
Genellikle hayır. Konut kredisi ekspertiz değerinin %80-90'ına kadar verilir. Tapu harcı ve masraflar için ihtiyaç kredisi çekmeniz gerekebilir, bu da ayrı bir süreçtir.
12. Emekliler için onay süreci daha mı zordur?
Yaş sınırı (genelde vade bitiminde 70-75 yaş) nedeniyle süreç biraz daha detaylı incelenir. Hayat sigortası maliyetleri yüksek çıkacağı için onay süreci uzayabilir.
13. İnşaat halindeki eve kredi ne kadar sürede çıkar?
Topraktan veya natamam evlerde "Garantörlük" sözleşmesi incelendiği için süreç normalden 3-4 gün daha uzun sürer. İnşaat seviyesinin en az %80 olması şartı aranır.
14. Krediyi yapılandırmak (refinansman) ne kadar sürer?
Mevcut krediyi başka bankaya taşıma işlemi, yeni bir kredi başvurusu gibidir. Tapuda ipotek fek ve yeni ipotek işlemleri olacağı için yaklaşık 1 hafta sürer.
15. Banka şubesi değiştirmek süreci sıfırlar mı?
Evet, dosyanızı A şubesinden alıp B şubesine taşırsanız süreç baştan başlar. Mümkünse aynı şube ve aynı temsilci ile süreci tamamlamaya çalışın.
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.