Banka Kredisi Onayı Gelmeden Kaparo Vermenin Doğuracağı Büyük Riskler: 20 Yıllık Bir Analiz

Kredi Ön Onayı ve Kesin Onay Arasındaki Uçurum

Pek çok alıcı, bankanın mobil uygulamasından aldığı "Size özel 2 milyon TL kredi tanımlanmıştır" mesajına güvenerek soluğu emlakçıda alıyor. Fakat bu mesaj sadece bir pazarlama taktiğidir, profesyonal bir onay değildir. Bankanın size kredi vermesi için sadece sizin kredi notunuzun (KKB) yüksek olması yetmez. Satın alacağınız mülkün de banka tarafından "teminat" olarak kabul edilmesi gerekir. İşte tam burada devreye gayrimenkul değerleme uzmanları, yani eksperler girer. Eksper raporu çıkmadan verilen her kuruş kaparo, aslında bir kumardır. Bizim sektörde çok gördük; adamın KKB puanı 1800, geliri yerinde ama evin tapusunda bir şerh var veya imar durumu karışık. Sonuç? Kredi reddedilir, kaparo ise satıcının insafına kalır.

Kredinin onaylanması süreci, yazılım dünyasındaki bir 'if-else' yapısına benzer. Eğer gelir uygunsa VE mülk temizse VE faiz oranları stabilse işlem gerçekleşir. Bu şartlardan biri bile 'false' dönerse, tüm süreç durur. Banka kredisi onayı gelmeden kaparo verdiğinizde, aslında bu algoritmanın tüm riskini kendi üzerinize almış olursunuz. Çoğu zaman satıcılar, "başka müşterim var, hemen karar verin" diyerek sizi baskı altına alır. İşte bu, yatırım psikolojisinde "kaçırma korkusu" (FOMO) olarak adlandırılır ve genellikle hüsranla biter.

Hukuki Boyut: Kaparo mu, Cayma Akçesi mi?

İnsanlar genellikle bu iki kavramı birbirine karıştırıyor. Türk Borçlar Kanunu'na göre, aksi kararlaştırılmadıkça verilen para "bağlanma parası" sayılır. Ancak sözleşmede "cayma akçesi" olarak belirtilmişse, krediniz çıkmadığında bu parayı geri almanız neredeyse imkansız hale gelir. Aslında durum şu ki, hazırlanan o basit kağıt parçaları, yani "emlak alım satım sözleşmeleri" çoğu zaman alıcıyı korumaktan uzaktır. Bizim insanımız sözleşme okumayı pek sevmez ama orada geçen küçük bir ibare, bir yıllık birikiminizin uçup gitmesine neden olabilir. Kredi çıkmaması durumunda kaparonun iade edileceğine dair açık bir madde eklemediğiniz sürece, satıcı haklı olarak "ben bu evi senin için beklettim, başka müşterileri geri çevirdim" diyerek paranın üzerine yatabilir.

Emlak piyasasında son 20 yılda gördüğüm en büyük hatalardan biri de kaparonun elden verilmesidir. Kayıt dışı verilen her kuruş, hukuki süreçte ispat yükünü size yükler. Banka havalesi yaparken açıklama kısmına "kredi onayına bağlı kaparo bedeli" yazmak bile hayat kurtarabilir. Ama biz ne yapıyoruz? "Aman abi, sözümüz senet" diyoruz. Sonra banka krediyi onaylamayınca o senetler birer birer yanıyor. Gayrimenkul yatırımı duygusallık kaldırmaz; her adımın bir log kaydı, her ödemenin bir dijital izi olmalıdır.

Eksper Değerlemesi ve Finansal Tuzaklar

Diyelim ki kredi notunuz harika. Evin fiyatı 5 milyon TL. Siz de 1 milyon TL nakitiniz var, 4 milyon TL kredi çekeceksiniz. Eksper bir geliyor, "bu ev 4 milyon TL eder" diyor. Banka da bu 4 milyonun %80'ini veriyor, yani 3.2 milyon TL. Sizin ihtiyacınız olan 4 milyondu, banka 3.2 verdi. Aradaki 800 bin TL'yi nereden bulacaksınız? Eğer bulamazsanız ve kaparoyu verdiyseniz, satıcıyla karşı karşıya gelirsiniz. Satıcı "benim sorunum değil" der. İşte bu, gayrimnekul finansmanının en karanlık noktasıdır. Finansal projeksiyon yaparken her zaman en kötü senaryoyu, yani eksperin düşük gelme ihtimalini masada tutmalısınız.

Gelecek projeksiyonlarına baktığımızda, bankaların kredi iştahının her geçen gün değiştiğini görüyoruz. Bugün onaylanan bir limit, yarın sabah ekonomi yönetiminin bir kararıyla kısıtlanabilir. Yazılım dünyasındaki 'runtime error' gibi, siz tam tapuya giderken sistem bir hata verir ve kredi muslukları kapanır. Bu yüzden, kaparo vermeden önce bankadan "konut bazlı ön çalışma" talep etmek en mantıklı yoldur. En azından mülkün kat mülkiyeti olup olmadığı, üzerinde bir engel bulunup bulunmadığı gibi teknik detaylar netleşmiş olur.

Yatırım Psikolojisi ve Satıcı Stratejileri

Satıcılar ve emlak danışmanları genellikle birer satış ustasıdır. Size evin "fırsat" olduğunu, yarın başkasının alacağını söylerler. Aslında durum şu ki, hiçbir ev sizin paranızdan daha değerli değildir. Kaparo verdiğiniz an, psikolojik üstünlük satıcıya geçer. Artık siz "almak zorunda olan", o ise "bekleyen" taraftır. Eğer kredi sürecinde bir aksama olursa, satıcı bu durumu kullanarak fiyatta revizyon isteyebilir veya kaparonuzu yakmakla tehdit edebilir. Bu bir satranç oyunudur ve ilk hamlede tüm taşlarınızı (kaparonuzu) feda etmemelisiniz. Bazı cümleleri devrik kurmak gerekirse; zordur parayı kazanmak ama kolaydır onu bir imza ile kaybetmek.

Sonuçta biz bir toplumuz ki, güven üzerine iş yapmayı severiz. Ama emlak hukuku güvenle değil, delille yürür. Profesyonel bir gayrimenkul analiz uzmanı olarak tavsiyem; bankadan "olumlu" yanıtı almadan, ekspertiz raporu sonuçlanmadan ve tapu kaydını bizzat incelemeden (veya bir uzmana inceletmeden) asla ödeme yapmayın. Eğer çok mecbur kalırsanız, mutlaka bir avukat aracılığıyla hazırlanan ve kredi şartına bağlı olan bir protokol imzalayın. Aksi takdirde, o hayalini kurduğunuz evin sadece kaparo makbuzuna sahip olursunuz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

🏠 Merak Ettikleriniz

Detaylı analizler ve soru-cevaplar için bilgi merkezimizi ziyaret edin.

Selman Güneş

Bilgi İçin Tıklayın