İpotekli Ev Satılır mı? Banka Kredili Konut Satışında 20 Yıllık "Krizsiz" İşlem Rehberi
Biliyorum, şu an kafanızın içinde filler tepişiyor. "Acaba satabilir miyim?", "Banka sorun çıkarır mı?", "Ya alıcı kaçarsa?" gibi sorularla boğuşuyorsunuz. Derin bir nefes alın. Yirmi yılımı bu sektörün tozunu yutarak, tapu dairelerinin o kendine has kokusunu soluyarak geçirdim. İpotekli ev satışı, dışarıdan bakıldığında Everest'e tırmanmak gibi görünse de, doğru haritayla aslında mahalle bakkalına gitmekten farksızdır. Bu rehberin sonunda, sadece evinizi nasıl satacağınızı öğrenmekle kalmayacak, aynı zamanda bankaların size söylemekten çekindiği o "iade" paralarını nasıl cebinize koyacağınızı da anlayacaksınız. Hazırsanız, şu ipotek zincirlerini kırmaya başlayalım.
İpotekli Konut Satışının Anatomisi: Korkulacak Bir Şey Yok
Öncelikle şu şehir efsanesini bir yıkalım: "Borcu bitmemiş ev satılmaz." Külliyen yalan. Hatta size şöyle söyleyeyim, piyasada dönen tapu işlemlerinin neredeyse yarısı bu şekildedir. Banka kredisiyle alınan bir evin satışı, teknik olarak evin üzerindeki "şerh"in kaldırılması işlemidir. Biz buna piyasada Fek Yazısı alma süreci diyoruz. Ama işler her zaman kağıt üzerinde göründüğü kadar pürüzsüz gitmeyebiliyor. Tecrübelerime dayanarak söylüyorum, buradaki en büyük risk teknik değil, psikolojiktir. Alıcı taraf, "ipotek" kelimesini duyduğu an irkilebilir. Sizin göreviniz, bu süreci şeffaf bir şekilde yönetmek.
Şimdi, bu işi yapmanın temelde iki, biraz daha zorlarsak üç farklı yolu var. Ama biz en garantili, en baş ağrıtmayan yöntemlere odaklanacağız. Sokaktaki emlakçı abimiz bazen "Sen borcu kapat gel, öyle satalım" der. Yahu borcu kapatacak param olsa zaten evi niye satayım? İşte tam burada, finansal okuryazarlık devreye giriyor.
En güvenli limandır. Alıcı parayı bankaya bloke eder, tapu devri gerçekleştiği an para serbest kalır ve banka borcunu tahsil eder.
Mevcut kredinin alıcıya devredilmesi. Faiz oranları değişeceği için bankalar buna pek yanaşmaz, ama teorik olarak mümkündür.
Alıcının kendi bankasından kredi çekip, sizin bankanızdaki borcu kapatması. En yaygın ve en çok operasyonel yük gerektiren yöntemdir.
Bloke Çek Yöntemi: Güvenin Sigortası
Bakın, bu sektörde güven kontrole mani değildir. Eğer alıcınızın elinde nakit parası varsa, "Bloke Çek" yöntemini kullanmak zorundasınız. Neden mi? Çünkü hiç kimse, tanımadığı birinin banka borcunu, tapuyu almadan kapatmak istemez. Siz de olsanız istemezsiniz, empati yapalım. Bloke çek, aslında modern bir "yediemin" sistemidir.
Süreç şöyle işler: Alıcı, bankasına gider ve evin toplam bedeli kadar (veya kalan borç kadar) bir çeki bloke ettirir. Bu çekin üzerine "Tapu devri gerçekleştiğinde ödenir" şerhi düşülür. Siz tapuya gidersiniz, imzalar atılır, tapu memuru "Hayırlı olsun" dediği an, o çek artık nakit hükmündedir. Bunu alıp kendi bankanıza götürürsünüz, krediniz kapanır, ipotek kalkar (fek edilir) ve kalan para hesabınıza yatar. Bu kadar basit mi? Evet, prosedürleri doğru izlerseniz bu kadar basit.
- 🔒 Risk Sıfırlama: Alıcı parayı verip tapuyu alamama korkusu yaşamaz.
- 🏦 Banka Garantisi: Para bankanın güvencesindedir, çantada para taşıma derdi yoktur.
- 📝 Resmiyet: Her adım kayıt altındadır, sonradan "ben vermedim, o almadı" kavgası çıkmaz.
Farklı Bankalar Arası Kredi Transferi: Bankaların Savaşı
Gelelim işin biraz daha teknik kısmına. Diyelim ki sizin eviniz X Bankası'ndan kredili, alıcı ise Y Bankası'ndan kredi çekecek. İşte burada dananın kuyruğu kopuyor demeyelim de, düğümleniyor. Çünkü iki bankanın birbirine yazışması, ipotek kaldırma yazısının (fek yazısı) gönderilmesi bazen memurların keyfine, bazen de sistemin yavaşlığına kalabiliyor.
Burada mutlaka dikkat etmeniz gereken husus, iki banka arasındaki yazışmaların takibidir. Alıcının bankası, sizin bankanıza "Borcu kapattığım an ipoteği kaldıracağına dair taahhüt ver" der. Sizin bankanız da "Tamam kardeşim, parayı gönder, ipoteği kaldıracağım" der. Bu taahhütleşme olmadan tapu dairesi işlem yapmaz. Burada tapu harcı ve döner sermaye ödemeleri sırasında, bankaların avukatlık ücretleri veya dosya masrafları gibi ekstra kalemler çıkarabilirler. Gözünüzü dört açın.
Alıcı kredi başvurusunu yapar, ekspertiz gelir. Eksper raporunda "İpotekli satılmasında sakınca yoktur" ibaresi yer alır.
Alıcı banka, satıcı bankadan "Kalan borç tutarı" ve "Fek taahhütnamesi" ister. Bu belge altın değerindedir.
Tapu devri sırasında alıcı banka, borç tutarını doğrudan satıcı bankaya EFT yapar. Kalan tutar satıcıya ödenir.
UZMAN TÜYOSU: Sigorta İadelerini Sakın Unutmayın!
Şimdi size bankacıların pek de yüksek sesle söylemediği, genelde "unutulan" bir haktan bahsedeceğim. Kredinizi vadesinden önce kapattığınız için, banka sizden bir Erken Kapama Cezası (%1 veya %2) alır. Buna yapacak çok bir şey yok, yasal haktır. ANCAK! Kredi çekerken size zorla yapılan Hayat Sigortası, DASK ve Konut Sigortası gibi poliçeler ne olacak?
Çoğu vatandaş, krediyi kapattım oh be diyerek şubeden çıkar gider. Oysa o sigortalar yıllık yapılmıştır ve siz belki de yılın 3. ayında krediyi kapattınız. Kalan 9 aylık sigorta primini iade alma hakkınız var! Evet, yanlış duymadınız. Banka şubesıne (bakın heyecandan şubesi yerine şubesı yazdım, o kadar önemli) dilekçe vererek, "Kredim kapandı, sigorta poliçelerimin iptal edilerek kalan primin hesabıma iadesini talep ediyorum" demezseniz, o para bankanın veya sigorta şirketinin kasasında kalır. 20 yıllık meslek hayatımda, sadece bu iadelerle tatil parası çıkaran müşterilerim oldu. Sakın ha, "üç kuruş para" deyip geçmeyin, hakkınızı arayın.
- Hayat Sigortası (En büyük kalem buradadır)
- Konut Sigortası (Kalan gün sayısı kadar)
- DASK (Zorunlu ama iadesi mümkündür)
- Kredi Tahsis Ücreti (Eğer yasal olmayan kesinti varsa)
Konut kredilerinde kalan vadeniz 36 aydan az ise %1, 36 aydan fazla ise %2 erken ödeme tazminatı ödersiniz. Bunu satış fiyatını belirlerken maliyete eklemeyi unutmayın.
Satış Sözleşmesi ve Hukuki Güvence
Bizim insanımız sözleşme okumayı sevmez, imzalar geçer. Ama konu ev satışıysa, hele ki ipotekli bir evse, o kağıt parçası sizin can yeleğinizdir. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'ni noterde yapmak, işi sağlama almaktır. Ama noter masrafından kaçmak için genelde emlak ofisinde adi yazılı sözleşme yapılır. Bu da geçerlidir ama ispat yükümlülüğü getirir.
Sözleşmeye mutlaka şu maddeyi ekletin: "Satıcı, tapu devri anına kadar ipotek borcunun kapatılmasından ve fek yazısının alınmasından sorumludur. Doğacak gecikmelerden kaynaklı banka faizleri satıcıya aittir." Bu madde alıcıyı rahatlatır. Sizin için de şu madde hayati önem taşır: "Alıcı, kredi onay sürecinin uzamasından dolayı satıştan vazgeçerse, kaparo yanar." Bakın, piyasa kurtlar sofrası. Alıcı kredi onayı alamazsa, sizin eviniz ilandan kalktığı için kaybettiğiniz zamana yazık olur. Bu yüzden alıcının "ön onay" aldığından emin olmadan süreci başlatmayın.
Piyasa Psikolojisi ve Fiyatlandırma Stratejisi
Evin üzerinde ipotek olması, evin değerini düşürür mü? Hayır, düşürmez. Ama pazarlık masasında alıcı bunu bir koz olarak kullanmaya çalışacaktır. "Abi senin borcun var, sıkışmışsın, gel şunu şu fiyata bağlayalım" diyeceklerdir. Bu tuzağa düşmeyin. İpotekli ev satmak acizlik değil, finansal bir enstrüman değişimidir.
Kendinize güvenin. Evinizin değeri, konumu, metrekaresi ve piyasa rayiciyle belirlenir; bankaya olan borcunuzla değil. Eğer borcunuz satış fiyatına çok yakınsa, yani elinize çok az nakit kalacaksa, o zaman satışı bir daha düşünün. Belki de kiraya verip borcu ödemeye devam etmek daha mantıklıdır. Ama satışta kararlıysanız, dik durun. Satılık daire bulma sürecindeki alıcılar, temiz ve sorunsuz ev ararlar. Siz süreci yönetebildiğinizi gösterirseniz, ipotek bir detaydan ibaret kalır.
Sonuç Yerine: Yeni Bir Başlangıç
Sonuç olarak demiyorum, çünkü bu bir son değil, yeni bir finansal dönemin başlangıcı. Banka kredisiyle alınan evin satışı, doğru adımlar atıldığında tereyağından kıl çeker gibi halledilir. Önemli olan panik yapmamak, bankayla iletişimi koparmamak ve haklarınızı bilmektir. Bu süreçte yanınızda işini bilen bir gayrimenkul danışmanı olması yükünüzü hafifletir ama şart değildir; bu rehberi okuduysanız artık siz de yarım bir emlakçı sayılırsınız. Unutmayın, tapu dairesinden çıktığınızda elinizde o "borcu yoktur" kağıdı ve hesabınızda nakit parayla evinize dönerken hissedeceğiniz o hafifleme hissi, tüm bu koşturmacaya değecektir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kafanızdaki soru işaretlerini tek tek siliyoruz. İşte en çok merak edilenler:
1. Kredisi devam eden evimi satabilir miyim?
Kesinlikle satabilirsiniz. Tapu üzerindeki ipotek şerhi satışa engel değildir, sadece devir işlemi sırasında borcun kapatılması veya devredilmesi gerekir. Kanunen hiçbir engel yoktur.2. Alıcı benim kredi borcumu üstlenebilir mi?
Teorik olarak evet, buna "kredi devri" denir. Ancak bankalar, değişen faiz oranları ve alıcının kredi notu (KKB) farklı olduğu için buna pek sıcak bakmazlar. Genelde yeni kredi kullandırıp eskiyi kapatmayı tercih ederler.3. Blokeli çek yöntemi güvenli midir?
Dünyadaki en güvenli yöntemlerden biridir. Para banka güvencesindedir. Ne alıcı parayı geri çekebilir ne de siz tapuyu vermeden parayı alabilirsiniz. Tam bir kazan-kazan sistemidir.4. İpotek fek yazısı (kaldırma yazısı) ne zaman alınır?
Banka borcu tamamen tahsil edildikten sonra, banka şubesi genel müdürlükten onay alır ve tapu dairesine elektronik ortamda fek yazısı gönderir. Bu işlem bankasına göre 1 gün ile 1 hafta arasında sürebilir.5. Erken ödeme cezası ne kadardır?
Konut Finansmanı Kanunu'na göre, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde kalan ana paranın %1'i, 36 ayı aşanlarda ise %2'si kadar erken ödeme tazminatı alınır.6. Satıştan sonra sigorta iademi alabilir miyim?
Evet, en önemli detay budur. Hayat sigortası, DASK ve konut sigortası gibi poliçelerinizin kullanılmayan günlerine ait primleri iade alma hakkınız vardır. Dilekçe ile başvurmalısınız.7. Tapu harcını kim öder?
Yasal olarak %2 alıcı, %2 satıcı öder. Ancak ülkemizdeki örf ve adetlerde (!) genelde alıcıya ödetilmeye çalışılır. Bu tamamen pazarlık gücünüze bağlıdır.8. Alıcı nakit alacaksa süreç nasıl işler?
Alıcı ile bankaya gidilir, güncel kapama tutarı öğrenilir. Alıcı bu tutarı bankaya yatırır, bloke konulur. Tapu devrinden sonra bloke çözülür ve ipotek kalkar.9. Evin değeri kredi borcunu karşılamıyorsa ne olur?
Bu kötü bir senaryodur. Satış bedeli borcu kapatmıyorsa, üzerini nakit olarak tamamlamanız gerekir. Aksi takdirde banka ipoteği kaldırmaz ve satış gerçekleşemez.10. Emlakçı olmadan bu işlemi yapabilir miyim?
Yapabilirsiniz ancak bankalar arası yazışmalar ve tapu prosedürlerı yorucu olabilir. Tecrübeli değilseniz, süreci yönetecek bir profesyonel zaman kazandırır.11. Değer artış kazancı vergisi öder miyim?
Evi aldıktan sonra 5 yıl geçmeden satıyorsanız ve elde ettiğiniz kar istisna tutarını aşıyorsa, Gelir Vergisi ödemek zorundasınız. 5 yılı geçtiyse vergi yoktur.12. Banka ipoteği kaldırmayı geciktirirse ne yapmalıyım?
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'na (BDDK) şikayet hakkınız saklıdır. Ancak genelde şube müdürü ile görüşmek sorunu hızlandırır.13. Ziraat Bankası veya Halkbank gibi kamu bankalarında süreç farklı mı?
Kamu bankaları prosedürlere daha sıkı bağlıdır. Süreç özel bankalara göre bir tık daha yavaş işleyebilir ama sistem aynıdır. Sabırlı olmak gerekir.14. Alıcı son anda vazgeçerse kapora ne olur?
Eğer geçerli bir sebebi yoksa (keyfi vazgeçiş), sözleşme gereği kapora sizde kalır. Ancak kredi çıkmadığı için vazgeçerse, iyi niyet gereği kaporayı iade etmek etik olandır.15. İpotekli ev satışında en büyük risk nedir?
En büyük risk, paranın elden verilmesi veya resmi olmayan yollarla transfer edilmesidir. Her şeyi banka üzerinden ve tapu dairesinde eş zamanlı yapmak hayati önem taşır.
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.