Banka Teminatı Olmayan Projeden Ev Almak: Rus Ruleti mi Oynuyorsunuz?
Biliyorum, o satış ofisine girdiğinizde her şey toz pembe görünüyor. Mis gibi kahve kokusu, devasa maketler, ışıl ışıl renderlar ve size "hayatınızın fırsatını" sunduğunu iddia eden güler yüzlü satış temsilcileri... İnsanın içi gidiyor, bir an önce o imzayı atıp hayalindeki eve kavuşmak istiyor. Ama durun bir dakika. Size o projede banka garantörlüğü olup olmadığını sordunuz mu? Yoksa "Biz bankayla çalışmıyoruz, faizsiz senet yapıyoruz" cevabıyla mı karşılaştınız? Eğer ikincisiyse, arkanıza yaslanın ve derin bir nefes alın. Çünkü şu an, birikimlerinizi ateşe atıp atmama kararının eşiğindesiniz.
20 yıldır bu sektörün tozunu yutmuş, nice dev projelerin batışına da çıkışına da şahitlik etmiş bir abiniz olarak söylüyorum; banka teminatı olmayan bir projeden ev almak, paraşütsüz uçaktan atlamaya benzer. Bazen şansınız yaver gider, yumuşak bir yere düşersiniz ama çoğu zaman sonuç... Neyse, canınızı sıkmak değil amacım, gözünüzü açmak. Bu yazının sonunda, sadece bir gayrimenkul analizi okumuş olmayacaksınız; yılların tecrübesiyle harmanlanmış, avukatların bile bazen detayını atladığı hukuki ve teknik riskleri cebinize koyup, o satış ofisine "patron" olarak gireceksiniz. Lafın kısası, paranızı ve hayallerinizi korumanın el kitabını yazıyoruz bugün. Hazırsanız, şu maketin arkasındaki gerçeklere bir fener tutalım.
1. Banka Neden "Sadece Kredi Veren" Değildir?
Halk arasında yaygın bir yanlış inanış var; "Banka aradan çıkarsa daha az faiz öderim, daha karlı çıkarım." Külliyen hata. Bakın, banka bir projeye garantör olduğunda veya konut kredisi kullandırdığında, aslında sizin adınıza o projeyi didik didik eder. Biz buna sektörde "Due Diligence" deriz ama siz buna "röntgen çekmek" deyin. Banka, müteahhitin mali yapısını, arsanın tapu durumunu, belediyedeki ruhsat pürüzlerini, hatta beton kalitesini bile dolaylı yoldan denetler. Çünkü banka, parasını riske atmayı sevmez. Eğer bir banka "Ben bu projeye kredi vermiyorum" diyorsa veya müteahhit "Bankayla anlaşamadık" diyip konuyu geçiştiriyorsa, orada durup düşünmek lazım.
✅ Banka Garantili Proje
- İnşaat ilerleme seviyesine göre ödeme serbest bırakılır.
- Tapu üzerinde temiz raporu (Takidat) alınmıştır.
- Müteahhit batarsa, banka sorumluluk alır (Belirli şartlarda).
- Yasal izinler tamdır, kaçak kat riski yoktur.
❌ Senetli / Bankasız Proje
- Para doğrudan müteahhitin kasasına girer, denetim yoktur.
- Arsa üzerinde başka ipotekler olabilir (Siz bilmezsiniz).
- İnşaat durursa muhatap bulamazsınız.
- Senetleriniz 3. şahıslara (Factoring vb.) ciro edilebilir.
Yani olay sadece faiz oranı değil. Banka, projenin "yapılabilirliği"ne onay veren bir otoritedir. Bankanın olmadığı yerde, denetçi sizsiniz. Peki, bir inşaat mühendisi kadar beton, bir avukat kadar tapu kanunu ve bir mali müşavir kadar bilanço okumayı biliyor musunuz? Cevabınız hayır ise, risk katsayınız tavan yapmış demektir.
2. Senet Tuzağı ve "Nama Yazılı" Olmayan Tehlike
Gelelim en can yakıcı noktaya: Senetler. Müteahhit firma size "Gel sana 60 ay vade yapalım, banka yok, kefil yok" dediğinde gözleriniz parlıyor, biliyorum. Ama imzaladığınız o senetlerin hukuki niteliğini hiç düşündünüz mü? Genellikle piyasada kullanılan senetler "emre muharrer" senetlerdir. Bu ne demek? Müteahhit, paraya sıkıştığı an sizin senedinizi alıp bir demir tüccarına, bir betoncuya veya bir factoring şirketine verebilir (ciro edebilir).
İşte filmin koptuğu yer burası. Diyelim ki inşaat durdu. Müteahhit kaçtı veya battı. Ev ortada yok. Normalde "Ev yoksa para da yok" demeniz lazım değil mi? Ama o senet artık 3. bir şahısta! O 3. şahıs (mesela demirci), "Beni ilgilendirmez, ben malımı verdim senedimi aldım, paramı öde" diyerek kapınıza icra memuruyla gelir. Ve hukuken haklıdır. Siz hem evsiz kalırsınız, hem de o olmayan evin taksitlerini hiç tanımadığınız birine ödemek zorunda kalırsınız. Bu senaryo korku filmi değil, Türkiye'de binlerce mağdurun yaşadığı acı bir gerçektir.
🛑 SENET CİRO DÖNGÜSÜ RİSKİ
Senedi İmzaladınız
İnşaatı Yarım Bıraktı
İcraya Verdi
SONUÇ: Ev yok, ama borç icra yoluyla tahsil ediliyor.
3. Hukuki Koruma Kalkanı: Tüketici Kanunu Ne Diyor?
Aslında devletimiz bu konuda 6502 sayılı Tüketiciyi Koruma Kanunu ile ciddi önlemler almıştır. Kanun der ki; "30 konut ve üzeri projelerde Bina Tamamlama Sigortası veya Banka Teminat Mektubu zorunludur." Bakın burası çok önemli. Kanun "zorunludur" diyor. Peki, piyasada bu kurala uyan kaç proje var? Maalesef çok az.
Müteahitler (bilerek yanlış yazdım, bazen öyle sinirleniyorum ki klavye sürçüyor) genelde bu maliyetten kaçmak için "Topraktan Satış" adı altında, aslında yasal zemini tam oturmamış sözleşmelerle iş yaparlar. Noterden yapılmayan, sadece satış ofisinde imzalanan "Adi Yazılı Sözleşme"lerin tapu devri gerektiren işlemlerde hukuken geçersiz olduğunu biliyor muydunuz? Evet, yanlış duymadınız. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde (Noterde) yapılmazsa geçersizdir. Yarın öbür gün mahkemeye gittiğinizde, hakim "Bu sözleşme şekil şartına uyulmadığı için batıldır" diyebilir. Sadece ödediğiniz parayı (o günkü değerden değil, ödediğiniz TL miktarından) geri isteme hakkınız doğar ki, enflasyonist ortamda paranız pul olmuştur bile.
📜 Adi Sözleşme
Satış ofisinde, çay içerken imzalanan A4 kağıdı. Tapuda devir zorunluluğu yaratmaz. Riski çok yüksektir.
⚖️ Noter Onaylı Sözleşme
Tapuya şerh düşülebilir. 3. kişilere satışı engeller. Hukuki olarak "Satış Vaadi" niteliği taşır.
4. Sektörün Sırrı: İpotek Derecesi ve Arsa Payı Oyunu
Şimdi size, bankacıların ve kurt avukatların bildiği ama sokaktaki vatandaşın pek aklına gelmeyen bir "Püf Noktası"ndan bahsedeceğim. Burayı dikkatli okuyun, hayat kurtarır.
Diyelim ki her şeyi kontrol ettiniz, noterden sözleşme yaptınız. Ama unuttuğunuz bir şey var: Arsa üzerindeki ipotekler. Müteahhit projeye başlarken arsayı teminat gösterip bankadan "Proje Finansman Kredisi" (Rotatif Kredi) çekmiş olabilir. Bu durumda bankanın arsa üzerinde "1. Derece İpotek" hakkı vardır. Siz evi satın aldığınızda, aslında o ipotekli arsanın bir payını satın almış oluyorsunuz.
İşin hilesi şurada: Müteahhit size tapuyu devretse bile, eğer o ipotek kaldırılmadan devir yapıldıysa (ki bazen "ipotekli satış" diye küçük puntolarla yazar veya size söylemezler), borç bitmediğinde banka gelip sizin tapulu evinizi satışa çıkarabilir. "Ama ben parasını ödedim!" demeniz bankayı ilgilendirmez. Çünkü ipotek, mülkiyetten önce gelir ve ayni bir haktır.
Ne yapmalısınız? Tapu dairesine (veya WebTapu üzerinden) gidip, parsel üzerindeki "Takidat" (Kısıtlama) raporunu istemeden asla imza atmayın. Eğer ipotek varsa, bankadan "Bu dairenin borcu ödenirse ipotek kalkar" yazılı bir "Fek Yazısı" garantisi almadan müteahhite 1 kuruş bile ödemeyin. Bu detay, binlerce aileyi evsiz kalmaktan kurtaracak bir bilgidir.
5. Yarım Kalan İnşaatların Psikolojisi: Batık Maliyet Yanılgısı
Teknik ve hukuki kısımları geçtik, biraz da işin psikolojisine değinelim. İnsan beyni, "Sunk Cost Fallacy" yani "Batık Maliyet Yanılgısı"na programlıdır. İnşaat yavaşladığında, vinçler durduğunda içinize bir kurt düşer. Ama "O kadar para ödedim, şimdi bırakırsam hepsi yanar, bari kalan senetleri de ödeyim de adamın eli rahatlasın, inşaatı bitirsin" diye düşünürsünüz.
İşte bu, sonun başlangıcıdır. Batmakta olan bir müteahhite nakit akışı sağlamak, delik kovaya su doldurmaktan farksızdır. O para inşaata değil, muhtemelen müteahhitin önceki borçlarına veya şahsi harcamalarına gider. Tecrübelerimle sabittir ki; inşaat durduysa, ödemeyi de durdurmalısınız. Duygusal davranmak yerine, rasyonel olup hemen bir avukatla ihtarname sürecini başlatmak, zararın neresinden dönülse kardır mantığını işletmek gerekir.
"Geçici bir durumdur, haftaya başlarlar."
"Ödeme yapayım da iş hızlansın."
"Ödemeyi durdur, ihtarname çek."
Sonuç olarak, banka teminatı olmayan projeler, yüksek kar vaadiyle sunulan saatli bombalar olabilir. Elbette her bankasız proje batacak diye bir kaide yok; çok dürüst, öz sermayesi güçlü inşaat firmalarımız da var. Ama siz, alın terinizle kazandığınız parayı "niyet okumaya" değil, "sağlam teminatlara" dayandırmalısınız.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Aklınızdaki tüm "Acaba?"ları silecek, gayrimenkul hukukunun derinliklerinden gelen cevaplar.
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.