Eviniz Yıkılmadan Hayalleriniz Yıkılmasın: Banka Teminatlı Kentsel Dönüşümün Perde Arkası
Biliyorum, şu an kafanızın içinde kırk tilki dolaşıyor ve hiçbirinin kuyruğu birbirine değmiyor. Yıllarınızı verdiğiniz, belki de dişinizden tırnağınızdan artırarak aldığınız o ev kentsel dönüşüme girecek ama korkuyorsunuz. "Ya müteahhit kaçarsa?", "Ya ev yarım kalırsa?", "Banka gerçekten arkamızda durur mu?" diye içiniz içini yiyor değil mi? Haklısınız. Size bu yazıda, 20 yıllık şantiye tozu yutmuş ve yüzlerce sözleşmenin ciğerini bilen biri olarak, kentsel dönüşümde banka teminatının ne olduğunu, ne olmadığını ve o ışıltılı broşürlerde yazmayan gerçekleri anlatacağım. Bu makaleyi bitirdiğinizde, müteahhitin karşısına oturduğunuzda eliniz titremeden, ne istediğini bilen bir gayrimenkul kurdu gibi pazarlık yapacaksınız.
Bakın dostlar, piyasada "banka garantili" lafı sakız gibi çiğneniyor. Ama işin aslına bakarsanız, banka babasının hayrına kimseye kefil olmaz. Bizim millet, bankanın adını duyunca hemen yelkenleri suya indiriyor. "Tamam" diyorlar, "koca banka var işin içinde, bir şey olmaz." Halbuki kazın ayağı hiç de öyle değil. Kentsel dönüşüm süreci, mayın tarlasında yürümek gibidir; yanlış bir imza, hayatınızın birikimini bir çukurun içinde beton yığınına gömebilir. Size burada teknik terimlere boğmadan, ama işin hukuki ve finansal röntgenini çekerek anlatacağım.
Öncelikle şunu kafamıza kazıyalım: Kentsel dönüşümde "güven" faktörü, kullanılan demirin kalitesinden bile daha önemlidir. Güven de lafla değil, kapı gibi sözleşmelerle, teminat mektuplarıyla sağlanır. Şimdi size bu işin mutfağını, bankaların bu denklemde nerede durduğunu ve sizin o masada nasıl "oyun kurucu" olacağınızı göstereceğim. Hazırsanız, şantiyeye giriyoruz. Baretimizi takalım.
Banka, müteahhit işi yapmazsa parayı ben öderim der. Ama bu "evini ben bitiririm" demek değildir. Sadece belirli bir nakit parayı garanti eder.
İşte asıl aradığımız bu! Bankanın projenin bitirilmesine dair sorumluluk aldığı, daha kapsamlı ve nadir bulunan bir güvence türüdür.
Müteahhit parayı peşin almaz. İnşaat ilerledikçe, banka kontrolüyle parça parça ödeme alır. Bu sizin can simidinizdir.
Banka Teminatının Altın Kuralları ve Yanılgılar
Şimdi gelelim fasulyenin faydalarına. Çoğu insan, müteahhitin getirdiği "Banka ile anlaştık" yazılı kağıdı görünce iş bitti sanıyor. Oysa o kağıt bazen sadece "Bu müteahhitin bizde hesabı var" demekten öteye gitmiyor. Banka teminatlı kentsel dönüşüm projelerinde en büyük yanılgı, bankanın inşaat firmasının ortağı sanılmasıdır. Banka ortak değildir, banka risk yöneticisidir. Kendi parasını sağlama alır, sizin evinizi değil. Tabi eğer siz doğru sözleşmeyi dayatmazsanız.
Bir projede bankanın varlığı, o projenin finansal fizibilitesinin yapıldığını gösterir, bu doğru. Bankalar, batacak gemiye bilet kesmez. Ancak, inşaat sektöründeki dalgalanmalar, demir-çimento fiyatlarındaki ani artışlar, en sağlam fırmaları (bakın burası önemli) bile sarsabilir. İşte burada devreye giren mekanizma "Bina Tamamlama Sigortası" veya "Kesin Teminat Mektubu"dur. Eğer sözleşmenizde bu ibareler yoksa, bankanın logosunun tabelada durmasının size hiçbir faydası yoktur.
🔥 Can Alıcı Nokta (Pain Point)
Vatandaşın en büyük acısı şudur: Ev yıkılır, kira yardımı başlar. İlk 6 ay her şey yolundadır. Sonra müteahhit "Malzeme zamlandı, kurtarmıyor" diyerek işi yavaşlatır. Bankaya gidersiniz, banka "Ben sadece krediyi verdim, inşaatın bitmesi müteahhitin sorunu" der. Ortada kalırsınız. İşte bu senaryoyu yaşamamak için, teminatın "Süresiz ve Kesin" olması şarttır.
Teknik Detaylar: İpotek ve Hakediş Dengesi
Bu işin matematiği aslında basittir ama kurnazlar karıştırır. Siz arsa payınızı verirsiniz, müteahhit inşaatı yapar. Peki, müteahhit inşaatı yaparken sizin arsanızı bankaya ipotek ettirip kredi çekerse ne olur? Geçmiş olsun. Eğer müteahhit batarsa, banka gelir sizin arsanıza el koyar. Bu yüzden, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılırken, müteahhitin sizin tapunuz üzerine kredi kullanma yetkisini kesinlikle sınırlandırmanız gerekir.
İdeal senaryo şudur: Müteahhitin alacağı daireler, inşaatın ilerleme seviyesine göre (hakediş usulü) serbest bırakılmalıdır. Örneğin; kaba inşaat bitince %30, ince işçilik bitince %30, iskan alınınca kalan %40 gibi. Banka burada hakem rolü üstlenir. Bankanın eksperi gelir, "Evet, beton dökülmüş" der ve parayı serbest bırakır. Bu sistem yoksa, o inşaat bitmez güzel kardeşim.
Bina Tamamlama Sigortası var + Hakediş Usulü çalışılıyor + Banka Garantör.
Güvenle İmzalayın.
Sadece Teminat Mektubu var + Müteahhitin geçmişi temiz ama sermayesi sınırda.
Avukatla İnceleyin.
Teminat yok, sadece "Senet" veriyorlar + Arsa üzerine ipotek isteniyor.
Arkanıza Bakmadan Kaçın.
Profesyonellerin Bildiği "Püf Noktası" (Insider Secret)
Şimdi size avukatların ve bankacıların bildiği ama tapu dairesine giddiginizde kimsenin kulağınıza fısıldamadığı o kritik boşluğu anlatayım. Buna "Teminat Mektubu Süre Aşımı Tuzağı" denir. Müteahhit bankadan bir teminat mektubu getirir. Mektupta yazar ki: "Bu teminat 18 ay geçerlidir." Siz de dersiniz ki, "İnşaat zaten 15 ayda bitecek, sorun yok."
Ama hayat planlandığı gibi gitmez. Belediye ruhsatı geç verir, hafriyatta tarihi eser çıkar, pandemi olur... İnşaat uzar. 18. ay dolar ve inşaat bitmemiştir. O gün teminat mektubunun süresi dolduğu an, elinizdeki o kağıt parçası tuvalet kağıdından farksız hale gelir. Müteahhit de bunu bilir. Tam o kritik eşikte işi bırakırsa, bankadan beş kuruş alamazsınız.
Teminat mektuplarında asla "Vade Tarihi" (Expiry Date) kabul etmeyin. Ya da vade tarihini, inşaat ruhsat süresinin en az 12 ay fazlası olarak belirletin. En garantisi ise, "İşin kesin kabulü yapılana kadar geçerlidir" ibaresini yazdırmaktır. Bunu yazdırmak zordur, banka nazlanır, müteahhit ağlar ama yazdırırsanız kafanız rahat uyursunuz.
Maliyet Artış Endeksi ve Enflasyon Canavarı
Türkiye gibi ekonomisi oynak zeminli ülkelerde, bugün anlaştığınız 1 milyon TL, seneye pul olabilir. Banka teminatlı projelerde dikkat etmeniz gereken bir diğer husus, teminatın tutarıdır. Sözleşme yaparken teminat tutarı TL üzerinden sabitlenirse, %70 enflasyon olan bir ortamda o para seneye inşaatın sadece pencerelerini takmaya yeter.
- Dövize Endeksli Teminat: Mümkünse teminatın döviz veya inşaat maliyet endeksine göre güncellenmesini talep edin.
- Ek Teminat Talebi: Maliyetler %20'den fazla artarsa, müteahhitin ek teminat sunma zorunluluğunu sözleşmeye ekletin.
- Yasal Haklar: 6306 sayılı kanun kapsamında kira yardımlarının banka tarafından garanti edilip edilmediğini sorgulayın.
Peki, ya müteahhit "Ben batıyorum" derse? İşte burada "Kentsel Dönüşüm Kredisi" devreye girer. Devletin sağladığı faiz destekli kredilerde, bankalar projeyi daha sıkı denetler. Çünkü devlet, bankaya "Bu parayı verdiysen, o binanın bittiğini göreceğim" der. Bu yüzden devlet destekli kredilerin kullanıldığı projeler, her zaman bir tık daha güvenlidir. Ancak yine de, her koyun kendi bacağından asılır misali, siz kendi tedbirinizi elden bırakmayın.
Sözleşme Masasında Psikolojik Üstünlük
Masaya oturduğunuzda karşınızda profesyonel bir ekip olacak. Satış müdürü, avukatı, belki proje müdürü... Sizin yanınızda kim var? Genelde emekli Ahmet Amca ve ev hanımı Ayşe Teyze. Bu dengesizliği kırmak zorundasınız. Banka teminatını bir koz olarak kullanın. "Teminat yoksa imza da yok" restini çekebilmelisiniz. Unutmayın, arsa sizin, güç sizde. Onlar size muhtaç.
Şunu da ekleyeyim, bazen "Butik Müteahhit" dediğimiz, mahallenin eski ustaları, o koca koca holdinglerden daha güvenilir olabilir. Çünkü adamın kaçacak yeri yoktur, itibarı sermayesidir. Ama yine de, "Söz uçar yazı kalır" prensibinden şaşmayın. En güvendiğiniz insanla bile iş yaparken, sanki yarın kanlı bıçaklı olacakmışsınız gibi sağlam sözleşme yapın. Sonra dostluğunuz baki kalsın.
Sıkça Sorulan Sorular ve Uzman Cevapları
1. Banka teminat mektubu inşaatın biteceğini %100 garanti eder mi?
2. Müteahhit iflas ederse banka inşaatı tamamlar mı?
3. Kentsel dönüşüm kredisinde devlet desteği ne kadar?
4. Teminat mektubunun sahte olup olmadığını nasıl anlarım?
5. Kat karşılığı sözleşmede "Hakediş Sistemi" neden önemli?
6. Arsa payımı müteahhitin üzerine hemen devretmeli miyim?
7. Kira yardımı mı almalıyım yoksa faiz desteği mi?
8. İpotekli tapu ile kentsel dönüşüme girilir mi?
9. Müteahhit "Teminat mektubu masrafı çok, senet vereyim" derse?
10. Bina Tamamlama Sigortası zorunlu mu?
11. İnşaat süresi uzarsa tazminat hakkım var mı?
12. Banka ile yapılan "Garantörlük Sözleşmesi"nin masrafını kim öder?
13. 2/3 çoğunluk kararı ile evim zorla yıkılır mı?
14. Projeden daire alırken "Topraktan Satış" güvenli mi?
15. Müteahhit malzemeden çalarsa banka sorumlu mu?
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.