Banka Teminatlı Konut Alımlarında Tüketici Hakları: Sahadaki 20 Yıllık Gerçekler
Bakın dostlar, emlak piyasasında geçen 20 yılımda şunu net gördüm: İmza atana kadar herkes kraldır, imza atıldıktan sonra vatandaş genelde yalnız kalır. Bugün burada size süslü kelimelerle dolu bir hukuk metni okutmayacağım. Sahada, şantiyede ve banka şubelerinde işlerin gerçekte nasıl yürüdüğünü, banka teminatlı konut alımlarında tüketici hakları konusunu enine boyuna, tabiri caizse, ameliyat eder gibi açacağız. Eğer bir konut projesine girmeyi düşünüyorsanız veya hali hazırda bir kredi sürecindeyseniz, bu okuyacaklarınız size binlerce lira, hatta belki de yıllarınızı kurtaracak bilgiler içeriyor. Arkanıza yaslanın, çünkü bankaların size söylemediği, satış ofislerinin ise genellikle "hallederiz" diyerek geçiştirdiği o kritik detaylara iniyoruz. Bu makalenin sonunda, elinizde sadece bir bilgi değil, adeta bir kalkan olacak.
Teminatlı Konut Nedir ve Neden Bu Kadar Kritik?
Piyasada "maketten satış" ya da "topraktan satış" diye bildiğimiz, henüz ortada bitmiş bir daire yokken yapılan satışlar, aslında en riskli ticaretlerden biridir. Bizim insanımız betona güvenmeyi sever ama kağıt üzerindeki betona güvenmek, kumara benzer. İşte burada devreye "Banka Teminatı" veya hukuk dilindeki adıyla "Bina Tamamlama Sigortası" veya bankanın garantörlüğü girer. Peki, bu mekanizma gerçekten sizi korur mu?
Aslında sistemin mantığı şudur: Siz parayı müteahhide değil, bir nevi bankanın kontrolündeki havuza ödersiniz veya banka, "Eğer bu müteahhit kaçarsa, batarsa, projeyi bitiremezse paranın kefili benim" der. Kulağa hoş geliyor değil mi? Ancak kazın ayağı öyle değil. Bankalar, genellikle projeye "Garantör" olurken, aslında kendi verdikleri krediyi garanti altına alırlar, sizin yatırdığınız peşinatı değil. İşte burası, dananın kuyruğunun koptuğu yerdir.
Banka, projenin tamamlanacağını taahhüt eder. Ancak bu taahhüt genellikle belirli limitlerle sınırlıdır ve sözleşmenin ince yazılarında gizlidir.
Satın aldığınız konut üzerinde, müteahhidin kullandığı ticari krediden dolayı banka ipoteği olabilir. Borç bitse bile ipotek kalkmayabilir.
Banka, parayı müteahhide inşaat ilerledikçe verir. Ama bazen ekspertiz raporları manipüle edilerek, inşaat %20'deyken %50 para serbest bırakılabilir.
Bizim sektörde "Hakediş Usulü" dediğimiz olay çok kritiktir. Normalde banka, inşaat seviyesi ne kadarsa o kadar parayı müteahhide serbest bırakmalı. Ama bazen ahbap-çavuş ilişkileriyle, inşaat daha temel aşamasındayken paranın büyük kısmı müteahhide aktarılıyor. Sonra müteahhit o parayla başka bir arsa alıyor, inşaat duruyor. Siz de bankayla baş başa kalıyorsunuz. İşte tam bu noktada Tüketici Kanunu devreye giriyor ama kullanmayı bilene.
6502 Sayılı Tüketici Kanunu Ne Diyor?
Hukukçu değilim ama 20 yıldır avukatlarla omuz omuza çalışmaktan kanunu ezberledik. 6502 sayılı kanun, özellikle "Ön Ödemeli Konut Satışları" başlığı altında size muazzam haklar tanır. Ama bankalar bu sorumluluktan kaçmak için krediyi "Konut Kredisi" değil, "Bireysel İhtiyaç Kredisi" adı altında kullandırırsa ne olur? Geçmiş olsun, o zaman "Bağlı Kredi" statüsünden çıkar ve banka "Ben sadece para verdim, evi bilmem" diyebilir. Buna çok dikkat edin!
Kanuna göre, eğer kredi "Bağlı Kredi" ise (yani banka ile müteahhit arasında özel bir anlaşma varsa), konutun teslim edilmemesinden banka da müteahhit kadar, hatta müteselsilen sorumludur. Yani müteahhit kaçtı mı? Yakasına yapışacağınız kişi bankadır. Banka size "Git müteahhidi bul" diyemez. Ödediğiniz tüm parayı faiziyle geri alma hakkınız doğar.
- Sözleşme Şartı: Satış vaadi sözleşmesi mutlaka noterde yapılmalıdır. Adi yazılı (kendi aranızda) yapılan sözleşmeler geçersizdir, banka teminatı olsa bile risklidir.
- Cayma Hakkı: İmza attınız, eve gittiniz, pişman oldunuz. 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeden, cezai şart ödemeden cayma hakkınız var. Banka kredisi kullansanız bile!
- Teslim Süresi: Kanun der ki; ön ödemeli konut satışı en geç 36 ayda teslim edilmek zorundadır. 36 ayı bir gün geçerse, tazminat hakkınız doğar.
Profesyonellerin Bildiği "Gizli" Detaylar ve Püf Noktaları
Gelelim işin mutfağına. Bankacıların size söylemediği, hatta bazen şube müdürlerinin bile detayını bilmediği ama genel müdürlük hukuk servislerinin çok iyi bildiği bir açık var. Buna "Tamamlama Sigortası Eksikliği" diyoruz. Kanunen 30 konut ve üzeri projelerde Bina Tamamlama Sigortası veya Banka Teminat Mektubu zorunludur. Ancak birçok proje, "Kentsel Dönüşüm" kılıfı altında veya etap etap bölünerek (29 dairelik etaplar halinde) bu zorunluluktan kaçar.
Burada size altın değerinde bir tavsiye vereyim; bir projeye girdiğinizde, bankanın projeye "Garantör" olması yetmez. Bankadan "Proje Finansman Garantisi" belgesini isteyin. Eğer banka sadece "Biz bu projeye kredi veriyoruz" diyorsa, bu bir teminat değildir. Her banka her projeye kredi verebilir. Asıl mesele, bankanın projenin bitişine kefil olup olmadığıdır.
Dönme Cezası Tuzağı
Sözleşmeden dönmek isterseniz, kanun satıcıya %2 ile %8 arasında ceza kesme hakkı verir. Ancak müteahhit edimini yerine getirmezse (inşaat durursa), bu cezayı ödemezsiniz. Sakın korkup ödemeyin.
Kredi Sigortası İadesi
Kredi çekerken yapılan hayat sigortasını, 30 gün içinde iptal edip dışarıdan yarı fiyatına yaptırıp bankaya sunabilirsiniz. Banka bunu kabul etmek zorundadır.
Bir diğer önemli husus da "İpotek Terkin Harcı". Krediniz bittiğinde, banka ipoteği kaldırmak için sizden bir yazı ücreti ister. Yasal olarak bu ücretin alınması tartışmalıdır ve Tüketici Hakem Heyetleri genelde tüketici lehine karar verir. "FEK yazısı" için fahiş ücretler ödemeyin, itiraz edin.
Proje Yarım Kalırsa Ne Yapmalısınız?
Allah korusun, en kötü senaryo gerçekleşti. Vinçler durdu, şantiyede in cin top oynuyor. Ne yapacaksınız? Panik yapıp hemen sözleşmeyi feshetmeyin. Çünkü fesih ederseniz, müteahhidin o anki nakit durumuna (ki muhtemelen kasası boştur) kalırsınız. Bunun yerine "İfanın İmkansızlaşması" davası açmadan önce bankaya ihtarname çekmelisiniz.
Burada kritik nokta şudur: Eğer krediniz "Bağlı Kredi" ise, bankaya "Müteahhit yapmıyor, sen tamamla ya da paramı ver" deme hakkınız var. Bankalar genelde "Biz inşaatçı mıyız?" derler ama hukuk öyle demez. Banka ya başka bir taşeron bulup o binayı bitirecek ya da bugüne kadar ödediğiniz tüm taksitleri faiziyle size iade edip kalan borcu silecektir. Bu süreçte en büyük hata, banka ödemelerini "proje durdu" diye kafanıza göre kesmektir. Sakın bunu yapmayın! Kredi notunuz düşer, haklıyken haksız duruma düşersiniz. Ödemeleri "İhtirazi Kayıtla" yapmaya devam edin veya mahkemeden "Ödeme Durdurma" kararı alın.
Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla inşaatın seviyesini ve durduğunu resmi olarak tespit ettirin.
Hem müteahhide hem de bankaya noterden ihtarname çekin. Süre verin.
Tüketici Mahkemesi'nde "Bağlı Kredi Sorumluluğu" davası açın.
Yatırım Psikolojisi ve Gelecek Projeksiyonları
Biraz da işin psikolojisinden bahsedelim. Ev almak sadece bir barınma ihtiyacı değil, bizim toplumumuzda bir varoluş meselesidir. Bu yüzden duygusal kararlar veriyoruz. Satış ofislerindeki o maketlerin ışıkları, sunulan kahveler, "Son 2 daire kaldı" yalanları... Bunların hepsi sizin mantığınızı devre dışı bırakmak için kurgulanmıştır. Bir abiniz olarak söylüyorum; gaza gelmeyin.
Gelecekte emlak piyasası daha da kurumsallaşacak ama dolandırıcılar da kendini geliştirecek. Artık "Konut Sertifikası" gibi yeni modeller geliyor. Bankalar bu işin içine daha çok girecek. Ancak temel kural değişmez: Para cepten çıkmadan teminat cebe girmeli. Sözleşmede yazmayan hiçbir şeye, karşınızdaki dünyanın en tatlı insanı olsa bile inanmayın. Söz uçar, yazı kalır; borç biter, dert kalır.
Son olarak, banka teminatlı satışlarda bile tapunun "Kat İrtifakı" kurulmuş şekilde size devredilmesi en temiz yoldur. Eğer banka "Proje bitince tapu verilecek" diyorsa, orada durup iki kere düşünün. İpotekli de olsa tapuyu üzerinize almak, elinizde sadece bir sözleşme olmasından bin kat iyidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kafanızda deli sorular olduğunu biliyorum. İşte sahada en çok karşılaştığımız, can alıcı 15 soru ve net cevapları.
1. Müteahhit iflas ederse banka kredim ne olur?
Eğer krediniz "bağlı kredi" (konut finansmanı kapsamında projeye özel anlaşmalı kredi) ise, banka müteahhidin iflasından müteselsilen sorumludur. Kalan borcunuzu ödemek zorunda kalmayabileceğiniz gibi, ödediğiniz tutarları da geri talep edebilirsiniz. Ancak bireysel ihtiyaç kredisi kullandıysanız, banka sorumluluk kabul etmez, ödemeye devam etmek zorunda kalırsınız.
2. Banka teminatlı projede tapu ne zaman verilir?
İdeal olan, kat irtifakı kurulduğu an tapunun devredilmesidir. Genellikle banka ipoteği ile tapu devri yapılır. Proje bitince ipotek kalkar. Eğer "Proje bitince tapu" deniyorsa risk vardır. Teminatlı projelerde bile tapuyu baştan talep etmelisiniz.
3. Cayma hakkımı kullanırsam kesinti yapılır mı?
Sözleşme tarihinden itibaren 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayma hakkınız vardır. 14 günü geçerseniz, satıcı sözleşmede yazılı olmak kaydıyla %2 ile %8 arasında değişen oranlarda kesinti yapabilir.
4. Dosya masrafını geri alabilir miyim?
Eskiden hepsi geri alınıyordu ancak son düzenlemelerle bankalar "Tahsis Ücreti" adı altında, kullanılan kredinin binde 5'ini geçmemek kaydıyla masraf alabilirler. Bunun üzerindeki her türlü kesinti (ekspertiz ve sigorta hariç) iade alınabilir.
5. Konut teslim edilmezse kira yardımı alabilir miyim?
Sözleşmenizde "Teslim gecikirse aylık şu kadar kira bedeli ödenir" maddesi varsa alırsınız. Yoksa bile, genel hükümlere göre "mahrum kalınan kar" kapsamında dava açarak emsal kira bedelini talep etme hakkınız vardır.
6. Zorunlu deprem sigortası (DASK) kime aittir?
Tapu devri sırasında ve kredi kullanımında DASK zorunludur ve masrafı tüketiciye (alıcıya) aittir. Banka bunu otomatik yeniler, poliçeyi kontrol etmenizde fayda var.
7. Hayat sigortası yaptırmak zorunlu mu?
Yasal olarak zorunlu değildir ancak bankalar hayat sigortasız kredi seçeneklerinde faiz oranını yüksek tutarlar. Sigortayı bankadan yapmak zorunda değilsiniz, dışarıdan daha ucuza yaptırıp poliçeyi bankaya verebilirsiniz.
8. Erken ödeme cezası yasal mı?
Evet, konut kredilerinde kalan vadesi 36 aydan az olanlar için %1, 36 aydan fazla olanlar için %2 oranında erken ödeme tazminatı (cezası) banka tarafından yasal olarak talep edilebilir.
9. Senetle ev almak mı, banka kredisi mi?
Kesinlikle banka kredisi. Çünkü banka kredili satışta, banka projenin hukuki durumunu inceler ve bir nevi denetler. Senetle satışta (müteahhit senedi) risk tamamen sizdedir, senetler 3. şahıslara ciro edilirse ev yapılmasa bile senedi ödemek zorunda kalırsınız.
10. İskan (Yapı Kullanım İzin Belgesi) alınmazsa ne olur?
İskansız ev hukuken "inşaat" statüsündedir. Elektrik ve su şantiye tarifesinden (daha pahalı) kullanılır. Ayrıca bankalar iskansız evlere kredi vermekte isteksizdir, bu da evin ikinci el satış değerini düşürür.
11. Kefil olursam ev benim olur mu?
Hayır. Kefil sadece borçtan sorumludur, mülkiyet hakkı kazanmaz. Asıl borçlu ödemezse borcu siz ödersiniz ama evin tapusu borçlunun üzerinde kalır. Büyük risktir.
12. Faiz oranları sonradan değişir mi?
Türkiye'de konut kredileri genelde "sabit faizli"dir. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe (değişken faizli kredi seçmediyseniz), piyasada faizler artsa bile sizin taksitleriniz ve faiz oranınız değişmez.
13. Eşimin rızası olmadan konut kredisi çekebilir miyim?
Eğer kredi karşılığında aile konutu ipotek edilecekse eş rızası şarttır. Ancak yeni alınacak ev için ipotek tesis edilecekse, bankaların uygulamaları değişmekle birlikte genelde eş rızası aranır.
14. Maketten satışta net ve brüt metrekare farkı dolandırıcılığı nedir?
Müteahhitler otoparkı, asansör boşluğunu daire metrekaresine katıp "brüt" üzerinden satarlar. Sözleşmede mutlaka "net süpürülebilir alan"ın kaç metrekare olduğu yazmalıdır. Aksi takdirde 100 m2 diye aldığınız ev 70 m2 çıkabilir.
15. Banka ekspertiz ücreti neden yüksek?
Bu ücret bankaya değil, lisanslı değerleme şirketlerine gider. Ancak bankalar bazen araya "hizmet bedeli" ekleyebilir. Faturayı isteme hakkınız vardır, faturada yazan tutardan fazlasını ödemek zorunda değilsiniz.
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.