Projeden Ev Alırken Banka Kredisi: Finansal Özgürlük mü Yoksa Ömürlük Bir Pranga mı?

1. Banka Garantörlüğü Efsanesi ve Gerçekler

Halk arasında dolaşan en büyük yanılgı, "Bu projenin banka anlaşması var, demek ki banka projeye kefil" düşüncesidir. Dostlarım, bu koca bir yalandır demeyelim ama, gerçeğin ciddi anlamda çarpıtılmasıdır. Bankalar ticari kuruluşlardır ve öncelikleri her zaman kendi bilançolarını korumaktır, sizin ev sahibi olmanız ikinci, hatta üçüncü plandadır. Bir bankanın projeyle anlaşmalı olması, o projenin teknik ve hukuki olarak "kredilendirilebilir" olduğunu gösterir; ancak müteahhidin iflas etmeyeceğine veya kaçıp gitmeyeceğine dair mutlak bir garanti vermez.

Banka, projeye "Garantör" olduğunda aslında müteahhide bir nevi proje finansmanı sağlar. Ancak buradaki ince çizgi şudur: Banka parayı müteahhide, inşaatın ilerleme seviyesine göre, yani hakediş usulüyle serbest bırakır. Siz krediyi çekersiniz, borç hanenize yazılır, ama para hemen müteahhidin cebine girmez. Bu sistem teoride sizi korur gibi görünse de, pratikte eğer inşaat %40 seviyesinde durursa, siz %100 borçlu kalırsınız ve elinizde sadece beton yığını kalabilir. Biz bu senaryoları 2008 krizinde de gördük, yakın dönemdeki kur dalgalanmalarında da yaşadık. Banka "Ben paramı müşteriden alırım, inşaat beni bağlamaz" moduna geçebilir. İşte tam bu noktada, imzaladığınız sözleşmenin türü hayati önem taşır.

Özellikle dikkat etmeniz gereken husus, bankanın projeye sadece "Bireysel Konut Kredisi" mi kullandırdığı, yoksa projenin tamamına "Garantörlük Sözleşmesi" ile mi dahil olduğudur. Garantörlük varsa, banka inşaatın tamamlanmasını taahhüt etmiş olabilir (ki bu çok nadirdir ve premium projelerde olur). Genelde olan ise sadece "Kredilendirme Uygunluğu"dur. Bu ikisini karıştırmak, denize can yeleği giymeden atlamakla eşdeğerdir. Yanlışlıkala bu detayı atlamayın.

• 🏗️ İnşaat Seviyesi Takibi: Banka ekspertiz raporlarını düzenli isteyin, inşaat ilerlemiyorsa ödeme yapmayın.
• 📝 Sözleşme Türü: Genel Kredi Sözleşmesi ile Konut Finansmanı Sözleşmesi arasındaki farkı avukatınıza sorun.

2. "Bağlı Kredi" Kavramı: Hukuki Can Simidiniz

Gelin şimdi işin en teknik ama sizi ipten alacak kısmına girelim. Eğer bir projeden ev alıyorsanız ve banka, o proje için özel bir kampanya yapmışsa, yani "X İnşaat Projesi için Y Bankasından 0.99 faizle kredi" gibi bir durum varsa, burada hukuken bir "Bağlı Kredi" ilişkisi doğar. Bu neden bu kadar önemli? Çünkü Tüketici Kanunu'na göre, eğer kredi "bağlı kredi" statüsündeyse, konutun hiç teslim edilmemesi veya ayıplı teslim edilmesi durumunda, banka da müteahhit ile birlikte size karşı müteselsilen sorumlu olur.

Bu ne demek biliyor musunuz? Müteahhit battı, kaçtı veya inşaatı yarım bıraktı diyelim. Normal şartlarda banka size "Kardeşim ben parayı verdim, sen borcunu öde, git müteahhidini nerede bulursan bul" der. Ama bağlı kredi varsa, mahkemeye gidip "Konut teslim edilmedi, krediyi ödemeyi durduruyorum ve ödediklerimi geri istiyorum" deme hakkınız doğar. Bu, emlak hukukunda atom bombası etkisi yaratan bir güçtür. Ancak bankalar, sözleşmelere kurnazca maddeler ekleyerek krediyi "Bireysel İhtiyaç Kredisi" veya "Bağımsız Konut Kredisi" gibi göstermeye çalışabilirler. İşte bu yüzden, imza atarken o karınca duası gibi yazıları okumak, gerekirse büyüteçle incelemek zorundasınız. Biz sektörde çok gördük; adam "ev kredisi" çektiğini sanıyor, aslında yüksek faizli ihtiyaç kredisi çekmiş ve hiçbir yasal koruması yok.

Burada ince bir detay daha var. Müteselsil sorumluluk, bankanın kullandırdığı kredi miktarıyla sınırlıdır. Yani evi 5 milyona aldınız, 2 milyon kredi çektiniz. Banka sadece o 2 milyonluk kısımdan sorumludur. Verdiğiniz 3 milyonluk peşinat için hala müteahhidin peşinden koşmak zorunda kalırsınız. Bu yüzden, projeden alımlarda kredi oranını yüksek tutmak, yani riski bankayla paylaşmak, aslında stratejik bir hamledir. Nakit paranız olsa bile, düşük miktarda da olsa kredi kullanmak, bankanın ekspertiz ve hukuk departmanını bedavaya kendi tarafınızda çalıştırmak demektir.

3. Kat İrtifakı ve Toprak Payı Tuzakları

Teknik konulara daldıkça işin rengi biraz koyulaşıyor ama korkmayın, feneriniz benim. Projeden ev alırken tapunuz genellikle "Kat İrtifakı" tapusudur. Bu, henüz ortada bir bina yokken, arsa üzerindeki payınızı ve gelecekte yapılacak binadaki dairenizin konumunu belirleyen resmi belgedir. Ancak, burada devasa bir risk var: Arsa Sahibi ile Müteahhit Arasındaki Anlaşmazlıklar.

Çoğu proje, "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ile yapılır. Yani arsa sahibi arsasını verir, müteahhit inşaatı yapar. Siz daireyi müteahhitin payından satın alırsınız. Peki ya müteahhit sözleşme şartlarını yerine getirmezse? Arsa sahibi mahkemeye gider ve sözleşmeyi feshederse ne olur? Sıkı durun, en korkunç senaryoyu anlatıyorum: Arsa sahibi sözleşmeyi feshederse, müteahhidin üçüncü şahıslara (yani size) yaptığı satışlar da havada kalabilir. Yargıtay'ın bu konuda çok çeşitli ve bazen kafa karıştırıcı kararları var. Kimi zaman "iyiniyetli alıcıyı" korurken, kimi zaman "inşaat belli bir seviyeye gelmediyse tapu iptal edilir" diyebiliyor.

Banka kredisi kullandığınızda, banka bu riski minimize etmek için arsa tapusu üzerine ipotek koyar. Ancak, eğer arsa sahibinin de bankadan önce koydurduğu şerhler veya ipotekler varsa, "ipoteklerin derecesi" devreye girer. Bu, satranç oynamak gibidir. Sizin bankanızın ipoteği 1. derecede değilse, olası bir satışta paranızı kurtarma şansınız azalır. Bu yüzden, tapu dairesine gidip "Takdiyat Belgesi" almadan, üzerinde haciz, ipotek veya ihtiyati tedbir olup olmadığını kendi gözlerinizle görmeden asla imza atmayın. Banka avukatı baktı demeyin, bazen gözden kaçar, bazen de "risk alınabilir" notu düşülür ama o riski alan siz olursunuz.

4. İnşaat Maliyet Endeksleri ve Şerefiye Farkları

Ekonominin dalgalı olduğu dönemlerde, projeden ev almanın maliyeti sadece kredi faiziyle sınırlı değildir. Müteahhitler, artan demir, çimento ve işçilik maliyetlerini bir şekilde telafi etmek zorundadır. Sabit fiyatlı bir sözleşme imzaladığınızı düşünebilirsiniz ama sözleşmenin derinliklerinde "KDV artışı alıcıya aittir" veya "İskan harçları alıcı tarafından ödenir" gibi maddeler gizlenmiş olabilir. Biz buna sektörde "gizli enflasyon" diyoruz.

Ayrıca, banka ekspertiz değeri ile satış fiyatı arasındaki fark da başınızı ağrıtabilir. Siz evi 10 milyon TL'ye anlaştınız, ancak banka eksperi geldi ve "Bu evin bitmiş değeri 8 milyon TL" dedi. Banka da bu değerin en fazla %80-90'ına kredi verir. Yani cebinizden çıkacak peşinat miktarı bir anda artabilir. Müteahhitler bazen satış fiyatını yüksek gösterip, sizin daha fazla kredi çekmenizi sağlamaya çalışabilirler ama banka eksperleri (SPK lisanslı olanlar) genellikle muhafazakar davranır. Bu durum, bütçe planlamanızı alt üst edebilir.

Bir diğer konu ise Şerefiye farkıdır. Maketten 5. kat deniz manzaralı diye aldığınız daire, önünüze dikilen başka bir blokla "komşu balkon manzaralı" hale gelebilir. Sözleşmede dairenin konumu, cephesi, net ve brüt metrekaresi (ki burası tam bir kara deliktir, brüt alana otoparkı, sığınağı bile katarlar) net olarak belirtilmelidir. "Net metrekare", süpürülebilir alandır. Duvarın içini süpüremezsiniz, değil mi? O yüzden net alana odaklanın.

5. Uzmanından Altın Vuruş: Tamamlama Sigortası Hilesi

Bakın burası çok önemli, burayı gerekirse not alın. Kanunen, belli büyüklükteki (30 konut ve üzeri) projelerde müteahhidin "Bina Tamamlama Sigortası" yaptırması veya banka teminat mektubu sunması zorunludur. Ancak Türkiye'de bu sigorta sistemi henüz tam oturmadığı için, çoğu müteahhit bu yükümlülüğü "Hakediş Usulü Satış" veya başka teminat yöntemleriyle by-pass etmeye çalışır.

Eğer alacağınız projede "Bina Tamamlama Sigortası" varsa, bu sizin için en büyük güvencedir. Müteahhit iflas etse bile, sigorta şirketi devreye girer ve inşaatı tamamlar veya paranızı iade eder. Ama işin püf noktası şurada: Sigorta poliçesinin genel şartlarını isteyin. Bazen sigorta sadece "mücbir sebepleri" (deprem, sel vb.) kapsar, müteahhidin ticari beceriksizliğini kapsamaz. Bankacı dostunuzla değil, sigortacı bir tanıdığınızla bu poliçeyi inceleyin. Eğer müteahhit "Bizde banka garantörlüğü var, sigortaya gerek yok" derse, yukarıda anlattığım birinci maddeyi hatırlayın ve kibarca gülümseyerek oradan uzaklaşın.

Bir diğer yasal boşluk da "Dönme Cezası"dır. Tüketici Kanunu'na göre, konut teslim edilmeden önce sözleşmeden dönme hakkınız vardır. Müteahhit sizden belli bir oranda ceza (tazminat) kesebilir. Ancak bu oran yasayla sınırlandırılmıştır. Sözleşmeye "%20 kesinti yapılır" yazsalar bile, yasal sınırın üzerindeki talepler geçersizdir. Hakkınızı bilin, paranızı kaptırmayın.

6. Psikolojik Savaş: FOMO'ya Yenilmeyin

Son olarak, işin psikolojik boyutuna değinelim. Satış ofislerinde çalan o hafif müzik, ikram edilen pahalı kahveler, "Son 2 daire kaldı, yarın zam gelecek" baskıları... Hepsi sizin rasyonel düşünme yetinizi devre dışı bırakmak için tasarlanmıştır. Buna FOMO (Fırsatı Kaçırma Korkusu) diyoruz. Gayrimenkul, aceleye getirilecek bir yatırım değildir. 20 yıllık tecrübemle söylüyorum; her zaman başka bir proje, başka bir fırsat olacaktır. "Bu fırsat kaçmaz" diye kendinizi bütçenizi aşan bir borcun altına sokmayın. Huzurlu bir uyku, deniz manzaralı ama ipotekli ve stresli bir balkondan daha değerlidir.

Özetle değil, son söz olarak şunu söyleyeyim: Banka kredisiyle projeden ev almak, doğru analiz edildiğinde harika bir kaldıraçtır. Enflasyonist ortamda borcunuz erir, evinizin değeri artar. Ama bu gemiyi yüzdürmek için kaptan siz olmalısınız, rüzgarın (piyasanın) sizi savurmasına izin vermeyin. Bilgi, bu süreçteki en büyük sermayenizdir.