Banka Kredisiyle Ev Alırken "Hayalleriniz" Kabusa Dönmesin: Tapu Dairesindeki O Kritik İmza Öncesi Bilmeniz Gerekenler
Bakın dostlar, 20 yılımı bu sektöre verdim. İnşaatın tozunu da yuttum, banka koridorlarında kredi onaylatmak için saatlerce beklediğim de oldu. Bazen bir ailenin mutluluk gözyaşlarına şahit oldum, bazen de "Hocam biz yandık, dolandırıldık" diyen insanların çaresizliğine. Ev almak, hele ki krediyle, borç harç altına girerek bir yuva kurmaya çalışmak, bu devirde sadece maddi bir eylem değil, psikolojik bir savaştır. Parayı sokakta bulmadınız, bunu çok iyi biliyorum. Bu yüzden size süslü, anlaşılmaz finans terimleriyle değil, abinizin, kardeşinizin anlayacağı dilden, dobra dobra anlatacağım. Bu makaleyi sonuna kadar okuduğunuzda, cebinizdeki parayı korumakla kalmayacak, emlakçıdan bankacıya kadar karşınızdaki herkesin "Bu adam/kadın işi biliyor, buna yanlış yapamayız" dediği o bilinçli alıcı olacaksınız. Hazırsanız, şu kurtlar sofrasına bir dalış yapalım.
1. "Kredi Onaylandı" Diye Hemen Havalara Uçmayın: Süreç Asıl Şimdi Başlıyor
Bankadan gelen "Krediniz onaylandı" mesajı, çoğumuz için bir zafer çığlığı gibidir. Oysa bu, sadece ilk raundun bittiği anlamına gelir. Asıl tehlikeli sulara şimdi giriyorsunuz. Piyasada en sık yapılan yanlgı, bankanın evi sizin yerinize "tamamen" incelediği düşüncesidir. Banka kendi parasını sağlama alır, sizi değil. Ekspertiz raporu dediğimiz şey, evin o anki fiziki durumu ve resmi kayıtlarıyla ilgilidir ama evin geçmişindeki "karanlık noktaları" her zaman aydınlatmaz.
Şimdi size kimsenin pek bahsetmediği, genelde "hallederiz abi" denilerek geçiştirilen ama başınızı çok ağrıtabilecek bir durumdan bahsedeyim. Kredi onaylansa bile, tapu devri anına kadar geçen sürede evin üzerine yeni bir haciz veya ipotek gelme riski her zaman vardır. Siz ekspertizi yaptırdınız, rapor temiz çıktı. Kredi onayı geldi. Tapu randevusu 3 gün sonraya alındı. İşte o 3 gün, dolandırıcıların en sevdiği "ölü zaman" dilimidir. Kötü niyetli bir satıcı, o aralıkta evi başkasına satmaya çalışabilir veya üzerine başka bir borç yükleyebilir.
❌ Klasik Hata
Ekspertiz raporuna bir kere bakıp, "Tamam ev temiz" diyerek tapu gününe kadar hiçbir kontrol yapmadan beklemek. Satıcıya güvenip süreci akışına bırakmak.
✅ Doğru Hamle
Tapu randevusunun olduğu günün sabahı, bizzat tapu dairesine gidip veya Web-Tapu üzerinden son dakika takyidat kontrolü yapmak. İmza atılmadan 1 saat önce bile durum değişebilir!
⚠️ Kritik Uyarı
Kapora verirken mutlaka "Banka kredisi onaylanmazsa veya evde hukuki bir sorun çıkarsa kapora iade edilir" maddesini yazılı sözleşmeye ekletin. Söz uçar, yazı kalır.
2. Emlak Değerleme (Ekspertiz) Raporundaki "Satır Aralarını" Okumak
Eksper eve gelir, fotoğraflar çeker, gider. Siz de "Değeri ne çıktı acaba?" diye tırnaklarınızı yersiniz. Ama asıl bakmanız gereken yer, raporun en sonundaki "Sonuç" kısmı değil, ortalardaki "Hukuki Durum" bölümüdür. Bankalar bazen, evin iskanı (yapı kullanım izni) olmasa bile, "inşaat seviyesi %80 üzerinde" diyerek kredi verebilir. Emlakçı size "Abi iskan başvurusu yapıldı, eli kulağında" der. Sakın ha! İskanı olmayan bir ev, hukuken hala "arsa" veya "inşaat" vasfındadır.
Bu ne demek? Yarın öbür gün elektrik, su aboneliği alırken şantiye tarifesinden (yani çok daha pahalı) ödeme yaparsınız. Daha kötüsü, belediye ile bir sorun olduğunda eviniz "kaçak yapı" muamelesi görebilir. Kredi çıkması, evin sorunsuz olduğu anlamına gelmez; sadece bankanın "Bu riski ben alırım, parayı batırırsam evi satıp çıkarırım" dediği anlamına gelir. Siz o evin içinde yaşayacaksınız, banka değil.
- Kat İrtifakı vs. Kat Mülkiyeti: Krediye uygun olması için en az kat irtifakı gerekir ama hedefiniz hep "Kat Mülkiyeti" olsun. İskan alınmış demektir.
- Yönetim Planı: Kimse buna bakmaz ama apartmanın anayasasıdır. Ofis olarak kullanıma izin var mı? Evcil hayvan besleniyor mu? Sonra komşularla papaz olmayın.
- Deprem Yönetmeliği: Bina 2000 öncesi mi sonrası mı? Eksper raporunda binanın yaşı yazar ama siz belediyeden zemin etüdüne de baktırın.
3. Profesyonellerin Bildiği "Altın Vuruş": İpotek Dereceleri ve Haciz Sıralaması
İşte şimdi zurnanın zırt dediği yere, çoğu vatandaşın bilmediği o teknik detaya geliyoruz. Burayı dikkatli okuyun, gerekirse not alın. Diyelim ki alacağınız evin üzerinde satıcının eski borcundan dolayı bir ipotek var ve satıcı diyor ki: "Sen bana parayı ver, ben o parayla borcu kapatıp ipoteği kaldıracağım."
Büyük risk! Siz parayı gönderirsiniz, adam borcu kapatmazsa ev elinizden gider, borç size kalır. Ama daha ince bir detay var: "Kanuni İpotek" ve "Serbest Dereceden Yararlanma Hakkı".
Türk Medeni Kanunu'na göre ipotekler derece usulüyle sıralanır. 1. Derece, 2. Derece gibi. Eğer evin üzerinde 1. dereceden bir ipotek varsa ve siz banka kredisiyle bu evi alacaksanız, sizin bankanız ipoteğini 2. dereceye koymak istemez. Çünkü ev satılırsa önce 1. sıradaki parasını alır. Burada "Bloke Çek" veya "Tapu Takas" sistemi devreye girmeli. Ancak size anlatmak istediğim asıl hile şu:
⚠️ UZMAN UYARISI: "Aile Konutu Şerhi" Tuzağı
Evi satan kişi evli ise ve tapu sadece onun üzerindeyse bile, eşinin rızası olmadan o evi satamaz! Eğer tapuda "Aile Konutu Şerhi" varsa zaten satış olmaz. Ama şerh YOKSA bile, satıştan sonra eş "Benim rızam yoktu, orası bizim aile konutumuzdu" diye dava açıp satışı iptal ettirebilir. Yargıtay'ın bu konuda çok sert kararları var. Kredi çekmiş olmanız, parayı ödemiş olmanız sizi kurtarmaz. Tapu iptal olur, paranızı satıcıdan geri almak için yıllarca mahkeme kapılarında sürünürsünüz. Çözüm: Satıcı evliyse, mutlaka eşinden de "Satışa rızam vardır" (Muvafakatname) yazılı noter onaylı belge isteyin veya tapuya eşiyle gelmesini sağlayın.
4. Para Transferi Günü: Dolandırıcıların En Sevdiği An
Tapu dairesindesiniz. Memur "İmzaları atın" dedi. Satıcı gözünüzün içine bakıyor, "Parayı havale et, imzayı öyle atayım" diyor. Siz diyorsunuz ki "İmzayı at, öyle göndereyim." Bu kilitlenme anı, güvenin bittiği yerdir. Elden para vermek mi? Asla! Çanta dolusu parayla tapu dairesine gitmek, 90'larda kaldı ve artık intihardan farksız.
Burada en güvenli yöntem Tapu Takas sistemidir. Takasbank'ın sunduğu bu hizmette, siz parayı Takasbank'a gönderirsiniz. Tapu devri gerçekleştiği an, sistem parayı otomatik olarak satıcının hesabına aktarır. Eğer devir olmazsa, para size iade edilir. 70-80 TL gibi komik bir işlem ücreti için bu güvenliği elinin tersiyle itenler var, yapmayın. Milyonlarınızı riske atmayın.
| Özellik | Riskli Yöntem (Geleneksel) | Güvenli Yöntem (Profesyonel) |
|---|---|---|
| Para Transferi | Elden nakit veya işlem öncesi havale | Bloke Çek veya Tapu Takas Sistemi |
| Tapu Kontrolü | Sadece Emlakçı beyanı | İmza günü sabahı güncel Takyidat Belgesi |
| Eş Rızası | Sözlü beyan ("Eşimin haberi var") | Noter onaylı Muvafakatname |
| Değer Beyanı | Düşük gösterip az vergi ödeme | Gerçek satış bedeli (Rayiç değil!) |
5. Vergi ve Harçlarda Yapılan "Küçük" Kurnazlıkların Büyük Bedelleri
Bizim millet olarak vergi kaçırmayı "kar etmek" sanmak gibi kötü bir huyumuz var maalesef. Emlakçı size fısıldar: "Abi evi 3 milyon gösterip çok harç ödemeyelim, belediye rayici 500 bin, oradan gösterelim." Kulağa hoş geliyor değil mi? Cebinizden 100 bin TL daha az çıkacak. Ama kazın ayağı öyle değil.
Devlet artık yapay zeka destekli değerleme sistemleri kullanıyor. Sizin çektiğiniz kredi miktarı belli (genelde evin değerinin %80'ine kadar). Siz 2 milyon kredi çekip, evi tapuda 500 bin TL gösterirseniz, Maliye Bakanlığı'nın radarına yakalanmanız an meselesidir. "Bu ne perhiz, bu ne lahana turşusu?" derler adama. Sonrasında hem eksik ödediğiniz harcı faiziyle alırlar, hem de vergi ziyaı cezası keserler. Astarı yüzünden pahalıya gelir. Ayrıca, 5 yıl içinde evi satmak isterseniz, alış bedeliniz düşük göründüğü için "Değer Artış Kazancı Vergisi" altında devasa bir vergiyle karşılaşırsınız.
📈 Yatırım Psikolojisi
Piyasalar dalgalıdır. Ev alırken "Kesin kar edeceğim" diye değil, "Barınma ihtiyacımı en güvenli nasıl çözerim?" diye bakın. Hırs, dolandırılmanın anahtarıdır.
⚖️ Hukuki Koruma
Sözleşmelerde "Cezai Şart" maddesi koydurun. Satıcı cayarsa, sadece kaporayı değil, kaporanın iki katını ödemeyi kabul etsin.
Lafı daha fazla uzatmadan sadede gelelim. Ev almak, hayatınızın en büyük imzası olabilir. Bu süreçte "çok bilmiş" görünmek yerine "çok soran" ve "belge isteyen" taraf olun. Unutmayın, dolandırıcılar en çok, acele eden ve utanan insanları sever. Soru sormaktan, belge istemekten, avukata danışmaktan çekinmeyin. Bu sizin hakkınız, bu sizin alın teriniz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Aklınızdaki tüm soru işaretlerini silmek için en kritik soruları derledim.
1. Ekspertiz raporu kaç gün geçerlidir, hemen bayatlar mı?
Resmi olarak banka ekspertiz raporlarının geçerlilik süresi genellikle 6 aydır ile 1 yıl arasında değişir. Ancak piyasa koşullarının çok hızlı değiştiği dönemlerde bankalar 3 ay sonra bile yeniden değerleme isteyebilir. Kredi süreciniz uzarsa raporu yenilemeniz gerekebilir.
2. Kredili ev satışında ipotek tapudan ne zaman kalkar?
Kredili ev aldığınızda banka tapuya ipotek koyar (1. derece). Bu ipotek, siz kredi borcunuzun son kuruşunu ödeyene kadar kalkmaz. Borç bittiğinde bankadan alacağınız "Fek Yazısı" ile tapuya gidip ipoteği kaldırırsınız.
3. Tapuda satış bedelini düşük gösterirsem başıma ne gelir?
Maliye tarafından tespit edilirse, eksik ödenen tapu harcı hem alıcıdan hem satıcıdan faiziyle istenir, ayrıca %25 oranında vergi ziyaı cezası kesilir. Çekilen kredi miktarı tapu değerinden yüksekse tespit edilmeniz neredeyse kesindir.
4. Emlakçı komisyonu kredi miktarının içine dahil edilebilir mi?
Hayır, konut kredisi sadece evin ekspertiz değerinin belirli bir oranına (örn. %80 veya %90) kadar verilir. Emlakçı komisyonu, tapu harcı ve dosya masrafları için cebinizde nakit para olması şarttır.
5. Ev sahibi son anda vazgeçerse verdiğim kapora yanar mı?
Eğer yazılı bir sözleşme yaptıysanız ve satıcı keyfi olarak vazgeçerse, Borçlar Kanunu'na göre kaporayı size iki katı olarak (aldığını iade edip, bir o kadar da ceza ödeyerek) geri vermek zorundadır. Sözleşmesiz ise ispatlamak zordur.
6. Bankanın avukatı tapu devir işlemine gelmek zorunda mı?
Genellikle evet. İpotekli satışlarda banka, ipotek evraklarını imzalaması için ya avukatını ya da yetkili bir personelini tapu dairesine gönderir. Onlar olmadan ipotek tesisi yapılamaz ve kredi serbest bırakılmaz.
7. DASK (Deprem Sigortası) kredi çekerken zorunlu mudur?
Kesinlikle zorunludur. DASK olmadan ne banka kredi kullandırır ne de tapu dairesi devir işlemini yapar. Ayrıca elektrik ve su abonelikleri için de DASK poliçesi şarttır.
8. Bankanın yaptığı hayat sigortasını iptal edip iadesini alabilir miyim?
Yasal olarak bankanın önerdiği sigortayı kabul etmek zorunda değilsiniz, dışarıdan daha uygun bir poliçe getirebilirsiniz. Ancak poliçe yapıldıktan sonra cayma hakkı süresi içinde (genelde 15-30 gün) iptal edip iade alabilirsiniz, fakat banka kredi faiz oranını değiştirebilir (eğer indirimli faiz sigorta şartına bağlıysa).
9. Rayiç bedel ile gerçek piyasa değeri arasındaki fark sorun yaratır mı?
Evet, yaratır. Rayiç bedel belediyenin belirlediği minimum vergi değeridir. Gerçek değer ise piyasa fiyatıdır. Tapuda rayiç üzerinden gösterip gerçek değeri elden ödemek, ileride "muvazaa" davalarına ve vergi cezalarına kapı açar.
10. Kredi onaylandıktan sonra faiz oranları değişir mi?
Kredi sözleşmesini imzaladığınız andaki faiz oranı sabittir. Piyasa faizleri yükselse bile sizin ödemeleriniz değişmez. Ancak değişken faizli bir kredi seçtiyseniz (Türkiye'de konut kredisinde pek tercih edilmez) değişebilir.
11. Hisseli tapuya konut kredisi çıkar mı?
Çok zordur. Bankalar genellikle tam mülkiyet (müstakil tapu) veya kat mülkiyeti/irtifakı olan yerleri tercih eder. Hisseli tapuda diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa) olduğu için bankalar bu riski almak istemez.
12. İskanı (Yapı Kullanım İzni) olmayan eve kredi çıkar mı?
Bazı bankalar, inşaat bitmişlik seviyesi %80 ve üzerindeyse kredi verebilir ancak bu "Topraktan Kredi" veya farklı statüde olabilir. İskansız ev almak her zaman risklidir (elektrik/su tarifesi, yıkım riski vb.).
13. Tapu harcını alıcı mı öder satıcı mı?
Yasal olarak %2 alıcı, %2 satıcı öder (Toplam %4). Ancak Türkiye'deki yerleşik (ve yanlış) teamüllere göre genelde tüm harcı alıcıya ödetmeye çalışırlar. Bu pazarlık aşamasında netleştirilmelidir.
14. Bloke Çek yöntemi güvenli midir, nasıl işler?
En güvenli yöntemlerden biridir. Banka parayı bloke eder, çek düzenler. Tapu devri yapıldığında satıcı çeki bankaya götürür ve parasını alır. Devir olmazsa para hesabınızda kalır. Dolandırıcılığı %100 önler.
15. Kredi başvurum reddedilirse ödediğim kapora iade edilir mi?
Eğer satış sözleşmesine "Banka kredisi çıkmazsa kapora iade edilecektir" maddesini ekletmediyseniz, satıcı kaporayı yakabilir. Bu yüzden sözleşme yapmak hayati önem taşır.
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.