Hisseli Tapuya Kredi Çekmek: Bankaların Asla Söylemediği Gerçekler ve Kurtlar Sofrası
Bana bakın, 20 yıldır bu sektördeyim, inşaat tozunu yutmuşluğum da var, banka müdürleriyle kredi pazarlığı yapmışlığım da. Size süslü cümleler kurmayacağım. Bugün masaya yatıracağımız konu, emlak dünyasının en çetrefilli, en baş ağrıtan ama bir o kadar da cazip görünen konusu: Hisseli Tapu ve Banka Kredisi İlişkisi.
Piyasada, "Abi hisseli tapu alırsın, krediyi de çekersin, sonra hop kentsel dönüşümden iki daire sahibi olursun" diyen emlakçı tayfası çoktur. İnanmayın. Yani hemen inanmayın. O işler öyle kağıt üzerinde durduğu gibi kolay değil. Eğer cebinizde nakit paranız yoksa ve bankanın kapısını çalacaksanız, sizi bekleyen senaryo genellikle hüsrandır. Ama imkansız mı? Değil. İşte bu makalede, bankaların neden hisseli tapudan veba görmüş gibi kaçtığını, hangi "arka kapı" yöntemleriyle bu işin çözülebileceğini ve sonunda elinizdeki parayı nasıl çarçur etmeden mülk sahibi olabileceğinizi anlatıcam. Bu yazıyı bitirdiğinizde, tapu dairesine giderken eliniz titremeden, ne yaptığını bilen bir yatırımcı gibi yürüyeceksiniz. Hazırsanız, şu teknik detaylara bir dalalım.
1. Banka Neden Korkar? Teminatın Satış Kabiliyeti Sorunu
Şimdi kendinizi bankanın yerine koyun. Banka size kara kaşınız kara gözünüz için para vermez. Verdiği parayı geri alamazsa, ipotek koyduğu o mülkü satıp parasını kurtarmak ister. İşte zurnanın zırt dediği yer burası. Müstakil tapuda (tam mülkiyet) banka mülke el koyarsa, ertesi gün ihaleye çıkarır, satar, parasını cebine koyar. Ama hisseli tapuda? Olay tam bir kaosa döner.
Hisseli tapu demek, o mülkün tamamı sizin değil demek. Bir tarlanın, bir binanın veya bir arsanın sadece belli bir payına (örneğin 1/4'üne) sahipsiniz. Banka gelip de "Ben bu 1/4 hisseyi satıyorum" dediğinde, alıcı bulmak deveye hendek atlatmaktan zordur. Kim tanımadığı 3 kişiyle ortak olmak ister ki? İşte bankacılıkta buna "Likidite Riski" diyoruz. Banka, paraya çeviremeyeceği, satarken 40 takla atacağı bir malı teminat olarak kabul etmez.
🚩 Satış Zorluğu
Hisseli bir mülkün icra yoluyla satışı aylar, hatta yıllar sürebilir. Banka bu süreyi finanse etmek istemez. Nakit akışı onlar için her şeydir.
⚖️ Hukuki Engel
Diğer hissedarların "Şufa Hakkı" (Ön alım hakkı) devreye girerse, bankanın satışı iptal olabilir veya süreç kitlenebilir.
📉 Değer Kaybı
Ekspertiz raporlarında hisseli mülkler, piyasa değerinin %30-%40 altında değerlenir. Bu da kredi limitinizi kuşa çevirir.
Burada ince bir detay daha var, çoğunuzun bilmediği. Banka eksperleri, hisseli bir yerin değerini biçerken "baskılanmış değer" yöntemini kullanır. Yani yan komşu tam tapulu evini 5 milyona satarken, sizin aynı özelliklerdeki 1/2 hisseli evinizin değeri kağıt üzerinde 2.5 milyon değil, taş çatlasa 1.5 milyon görünür. Neden? Çünkü risk primi düşülür. Bu da demektir ki, evi almak için ihtiyacınız olan kredinin yarısını bile çekemeyebilirsiniz.
2. İzale-i Şuyuu (Ortaklığın Giderilmesi) Kabusu
Gelelim işin en can sıkıcı tarafına. Hisseli tapu demek, aslında potansiyel bir davanın tarafı olmak demektir. Diyelim ki krediyi bir şekilde hallettiniz (nasıl olacağını aşağıda anlatıcam), tapuyu aldınız. Yarın öbür gün hissedarlardan biri, "Kardeşim ben paramı istiyorum, satalım burayı" derse ve siz satmak istemezseniz ne olur? Mahkeme kapıları açılır. Buna hukukta İzale-i Şuyuu denir.
Bu dava açıldığında hakim, "Malı paylaşabiliyor musunuz?" diye sorar. Daire ise bölünemez, arsa ise belki ifraz edilir ama genelde o da zordur. Sonuç? Hakim mülkü açık arttırmayla satışa çıkarır. İşte o an, yıllarca ödediğiniz krediyle aldığınız ev, mezat salonunda "ölü fiyatına" gidebilir. Bankalar bu riski bildikleri için, kredi verirken kırk dereden su getirirler. Bir bankacı, teminat aldığı evin 3 yıl sonra mahkeme kararıyla satılma ihtimalini görürse, o dosyaya "RED" kaşesini basar geçer. Bizim millet "bişey olmaz ya, akraba onlar" der ama adliye koridorları birbirine düşman olmuş akrabalarla dolu. Tecrübeyle sabit.
Ortalama bir İzale-i Şuyuu davası 1.5 ile 3 yıl arasında sürer. Bu süreçte mülke çivi çakamazsınız.
Avukat masrafları, bilirkişi ücretleri ve mahkeme harçları, mülkün değerinden ciddi bir pay götürür.
3. Peki Hiç mi Yolu Yok? Kredi Çıkarmanın Formülleri
Tamam, karamsar tabloyu çizdik ama biz çözüm adamıyız. Bankadan hisseli tapuya kredi çıkar mı? Evet, çıkar. Ama şartları var. Öncelikle, alacağınız hisseli tapunun üzerinde "fiili taksim" yapılmış olması lazım. Ne demek bu? Yani o arsa veya bina üzerinde, kimin nereyi kullandığı belli olmalı. Eğer bir apartmanda daire alıyorsanız ve tapuda "arsa paylı kat irtifakı" yoksa, sadece "arsa payı" görünüyorsa işiniz zor. Ancak, tüm hissedarlar aralarında bir "Rıza-i Taksim Sözleşmesi" yapmışsa ve bu noterden onaylıysa, banka buna sıcak bakabilir.
- Tüm Hissedarların İmzası: Bazı bankalar, tapudaki diğer tüm ortakların da krediye kefil olmasını veya ipotek belgesine imza atmasını ister. Yani "Kardeşim sen borcunu ödemezsen, diğer ortağın da evi yanar" der. Bunu kabul edecek ortak bulmak zordur ama imkansız değildir.
- Kat İrtifakına Geçiş: Eğer bina bitmiş ama hala arsa tapusu (topraktan hisseli) görünüyorsa, banka "Git kat irtifakını kur gel" diyebilir. Bu işlem biraz masraflıdır ama mülkün değerini %50 arttırır.
4. Uzman Sırrı: "Çapraz Teminat" (Cross-Collateral) Yöntemi
Bakın burası çok önemli, çoğu kişi bunu bilmez ya da bankacı uğraşmak istemediği için söylemez. Diyelim ki çok kelepir, harika bir hisseli yer buldunuz ama banka o tapuya kredi vermiyor. Vaz mı geçeceksiniz? Hayır. Eğer sizin, babanızın veya çok güvendiğiniz birinin üzerine kayıtlı, sorunsuz, müstakil tapulu başka bir gayrimenkul varsa, onu teminat göstererek kredi çekebilirsiniz.
Biz buna sektörde "Farklı Gayrimenkul İpoteği ile Konut Kredisi" diyoruz. Yani bankaya diyorsunuz ki: "Alacağım yer hisseli, riskli biliyorum. Ama bak burada benim temiz bir dairem var. Sen ipoteği buna koy, parayı bana ver, ben gidip o hisseli yeri alayım." Banka buna bayılır. Çünkü teminatı sağlamdır. Siz krediyi "ihtiyaç kredisi" faiziyle değil, "konut kredisi" faizine yakın oranlarla (bazen biraz yüksek olabilir ama ihtiyaç kredisinden iyidir) kullanabilirsiniz. Bu yöntemle, krediye uygun olmayan o kelepir hisseli yerleri toplayan çok yatırımcı tanıdım ben. Tabii burada risk, kendi evinizi ipotek altına almanızdır. Borcu ödeyemezseniz, oturduğunuz evden olursunuz. Aman dikkat, hesap kitap işi bu.
ALINACAK YER (Hisseli)
❌
Banka buna ipotek koymaz.
MEVCUT MÜLK (Müstakil)
✅
İpotek buraya konulur.
SONUÇ
💰
Kredi çıkar, hisseli yer nakit alınır.
5. Yatırımcı Psikolojisi: Neden Hisseli Tapu Alınır?
Peki madem bu kadar zor, millet deli mi neden hisseli tapu peşinde koşuyor? Cevap basit: Fiyat. Hisseli tapular, müstakil tapulara göre %20 ile %40 arasında daha ucuzdur. Kentsel dönüşüm beklentisi olan bölgelerde, özellikle İstanbul'un eski semtlerinde, arsa payı yüksek hisseli daireler "geleceğin altını" olarak görülür.
Adam bakıyor, cebindeki parayla müstakil tapulu 1+1 bile alamıyor. Ama aynı paraya hisseli tapulu, 30 yıllık binada 3+1 daire alabiliyor. "Nasılsa içine girip oturucam, kimse beni çıkaramaz" mantığıyla hareket ediyor. Haksız da sayılmazlar, barınma ihtiyacı her şeyin önünde gelir. Ancak burada yapılan hata, o mülkün "likit" olmadığını unutmaktır. Acil paraya sıkıştığınızda o evi satmak aylar alır. Ben her zaman danışanlarıma şunu derim: "Hisseli tapu alacaksan, o paraya en az 5-10 yıl ihtiyacın olmayacaksa al. Kısa vadeli al-sat için hisseli tapu, ateşten gömlektir."
Ayrıca belediyelerin imar planları değiştikçe, hisseli bölgelerde şuyulandırma çalışmaları yapılabiliyor. Bazen şansınız yaver gider, belediye gelir parselasyonu yapar, sizin hisseli yeriniz müstakil parsele dönüşür. İşte o zaman bir gecede zengin oldunuz demektir. Ama bu piyango herkese vurmaz. Beklemek, sabretmek ve belediye koridorlarını aşındırmak gerekir.
Hisseli tapu alırken mutlaka "Şufa Hakkından Feragat" belgesi isteyin. Yoksa satışı yaptıktan 2 yıl sonra bile diğer ortaklar "Ben alacaktım orayı" diyerek dava açıp, tapuyu sizin ödediğiniz bedel üzerinden elinizden alabilirler. Tapuda gösterdiğiniz rakam düşükse, yandınız demektir!
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Akıllardaki tüm soru işaretlerini, sahada edindiğimiz tecrübelerle tek tek yanıtladık.
1. Hisseli tapuya kredi çıkar mı?
Doğrudan hisseli tapunun kendisine kredi çıkması çok zordur. Ancak tüm hissedarlar krediye kefil olursa veya mülk üzerinde fiili taksim yapılmış ve banka bunu yeterli görürse (nadiren) çıkabilir. Genelde "red" cevabı alırsınız.
2. Rıza-i Taksim sözleşmesi nedir, kredi için işe yarar mı?
Hissedarların mülkü kendi aralarında nasıl paylaşacaklarını belirttikleri noter onaylı bir belgedir. Bu belge varsa, bankalar krediye bir adım daha sıcak bakabilir çünkü kullanım alanları bellidir.
3. Şufa hakkı (Ön alım hakkı) nedir, nasıl korunurum?
Hisseli bir yerde pay satılırken, öncelik diğer ortaklarındır. Siz dışarıdan gelip alırsanız, ortaklar dava açıp aynı parayı vererek tapuyu elinizden alabilir. Korunmak için diğer ortaklardan "Şufa hakkından feragat" imzası almanız şarttır.
4. Hisseli tapu alırken tapuda bedeli düşük gösterirsem ne olur?
Büyük hata yaparsınız. Eğer şufa davası açılırsa, diğer ortaklar tapuda yazan o düşük bedeli mahkeme veznesine yatırıp mülkünüzü elinizden alır. Gerçek ödediğiniz parayı ispatlayamazsınız.
5. Başka bir evimi ipotek gösterip hisseli ev alabilir miyim?
Evet, en garantili yöntem budur. Müstakil tapulu başka bir mülkü bankaya teminat verirsiniz, banka parayı verir, siz de gidip o parayla hisseli yeri peşin alırsınız.
6. Bankalar hisseli tapuya neden düşük ekspertiz değeri biçer?
Satış kabiliyeti düşük olduğu için. Banka, "Ben bunu satmak istesem zorlanırım, o yüzden risk payını düşüyorum" der. Genelde piyasa değerinin %30-%50 altı çıkar.
7. Kardeşimle ortak (hisseli) ev alırsak kredi kullanabilir miyiz?
Evet, aynı anda satın alma işleminde "Müşterek Borçlu" olarak kredi kullanabilirsiniz. Bankalar aile içi ortak alımlara daha sıcak bakarlar.
8. İzale-i Şuyuu davası açılırsa evim satılır mı?
Maalesef evet. Hissedarlardan biri anlaşamazsa mahkeme yoluyla satış isteyebilir. Mülk açık arttırmada satılır, para hisseler oranında paylaştırılır.
9. Hisseli tapu kentsel dönüşüme girer mi?
Girer ama süreç sancılıdır. Müteahhit ile anlaşırken tüm hissedarların onayı veya 2/3 çoğunluk gerekir. Hissedarlar arası kavga varsa bina çürümeye terk edilebilir.
10. Hangi bankalar hisseli tapuya daha kolay kredi verir?
Devlet bankaları (Ziraat, Halk, Vakıf) prosedürlerde daha katıdır. Özel bankalar ise faiz oranları yüksek olsa da, "başka gayrimenkul ipoteği" gibi çözümlere daha yatkındır.
11. Hisseli tapu alım satım masrafları farklı mıdır?
Tapu harcı oranı (%4) aynıdır. Ancak satış bedeli üzerinden hesaplandığı için, eğer gerçek değeri beyan ederseniz (ki etmelisiniz), masrafınız değişmez. Ekstra noter masrafları çıkabilir.
12. "Elbirliği mülkiyeti" ile "Paylı mülkiyet" farkı krediyi etkiler mi?
Kesinlikle. Elbirliği mülkiyetinde (miras gibi) paylar belli değildir, kredi ASLA çıkmaz. Önce tapuda "Paylı Mülkiyet"e geçiş yapılmalı, herkesin payı ayrılmalıdır.
13. Hisseli tarla veya arsa kredisi konut kredisinden farklı mı?
Evet, arsa/tarla kredilerinin vadeleri daha kısadır (genelde 36-60 ay) ve oranları yüksektir. Hisseli tarlaya kredi çıkması, hisseli konuta göre çok daha zordur.
14. Kredi borcu bitmeden hissemi satabilir miyim?
İpotekli olduğu için bankanın onayı gerekir. Genelde alıcı borcu kapatır (blokeli çek ile) ve ipotek kaldırılarak satış yapılır. Hisseli olması süreci daha da karmaşıklaştırır.
15. Yatırım amaçlı hisseli tapu almak mantıklı mı?
Uzun vadeli (10+ yıl) düşünüyorsanız ve fiyat çok uygunsa mantıklıdır. Ancak kısa vadede satıp kâr etmeyi düşünüyorsanız, likidite sorunu yüzünden uzak durmalısınız.
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.