Yarım Kalmış Hayaller Değil, Biten Yuvalar: İnşaat Tamamlama Kredisi ile Tapu Savaşını Kazanmak
Bakın, 20 yıldır bu piyasanın tozunu yutuyorum, şantiyelerin çamuruna batıp çıkıyorum. Gördüğüm en acı tablo ne biliyor musunuz? Temeli atılmış, kaba inşaatı bitmiş ama müteahhit kaçtığı ya da bütçe patladığı için rüzgarın ıslık çaldığı o beton iskeletler. O iskeletler sadece beton yığını değil, sizin, ailenizin, belki de emeklilik hayallerinizin donup kaldığı anıtlardır aslında. Eğer şu an bu satırları okuyorsanız, muhtemelen başınız o yarım kalan inşaatla dertte ya da "kelepir" diye natamam bir yer alıp bitirmeyi düşünüyorsunuz. Eğri oturalım doğru konuşalım, bankalar bitmemiş işi sevmez. Risk sevmezler. Ama kapıdan kovsalar bacadan girmenin yolları var. Bu makalenin sonunda, o soğuk banka şubelerinden eliniz boş dönmemeyi, ekspertiz raporundaki o ince detayları ve inşaatınızı tamamlayıp içinde çayınızı yudumlayacağınız o ana nasıl ulaşacağınızı öğreneceksiniz. Hazırsanız, baretimizi takalım ve şantiyeye girelim.
İnşaat Tamamlama Kredisi Nedir ve Bankalar Neden Nazlanır?
Şimdi, olayın teknik tarafına girmeden önce psikolojisini anlamanız lazım. Banka dediğimiz kurum, parayı satar ve parasının geri geleceğinden %100 emin olmak ister. Bitmemiş bir ev, yani iskanı alınmamış (kat mülkiyetine geçmemiş) bir yapı, banka için "bilinmezlik" demektir. Ya belediye yıkım kararı verirse? Ya müteahhit demirden çaldıysa? İşte bu yüzden "İnşaat Tamamlama Kredisi" (Construction Completion Loan) dediğimiz ürün, standart konut kredisinden çok daha meşakkatli, çok daha teknik ve maalesef faiz oranları bir tık daha farklı olabilen bir üründür.
Piyasada bilinenin aksine, bu krediyi sadece müteahhitler kullanmaz. Arsa sahibi olarak siz veya natamam daireyi alan üçüncü şahıslar da kullanabilir. Ancak burada altın kural şudur: Tamamlanma Oranı. Banka memru size genelde "Yüzde 70 bitmiş olsun" der geçer. Ama o iş öyle değil. O yüzde 70'in içinde neler var, ekspertiz o oranı neye göre belirliyor? Asıl mesele burada düğümleniyor. Çatısı kapanmamış, pencereleri takılmamış bir binaya banka kredi vermez, çünkü o bina hava şartlarına açıktır ve her geçen gün değer kaybeder.
🏗️ Tamamlanma Oranı Kriteri
Bankalar genellikle inşaatın asgari %70 seviyesinde tamamlanmış olmasını şart koşar. Bazı özel bankalarda bu oran %80'e çıkabilir. Kaba inşaat bitmiş, çatı örtülmüş, tesisat döşenmiş olmalıdır.
💰 Teminat Yapısı
Kredi, inşaatı devam eden gayrimenkulün üzerine ipotek konularak verilir. Ancak dikkat! Eğer inşaatın değeri krediyi karşılamıyorsa, banka ek teminat (başka bir ev, arsa) isteyebilir.
⏳ Vade ve Faiz Dengesi
Vadeler genelde 120 aydır. Faiz oranları, standart konut kredisine göre 0.10 - 0.20 puan daha yüksek olabilir. Bu "risk primi"dir.
Sürecin Kalbi: Ekspertiz ve "Hakediş" Usulü Ödeme
Gelelim işin mutfağına. Bankaya gittiniz, başvuruyu yaptınız. Banka hemen "Al sana 2 milyon TL, git evini bitir" demez. Asla demez. Önce SPK lisanslı bir değerleme uzmanı (eksper) gönderir. Bu arkadaş şantiyeye gelir, elindeki lazer metreyle ölçer, biçer, belediyedeki projeye bakar. Rapora şunu yazar: "Mevcut durum değeri X TL, bittiğindeki değeri Y TL, tamamlanma oranı %Z". İşte banka, krediyi bu rapora göre onaylar.
Burada bir çok kişinin duvara tosladığı nokta şudur: Hakediş Usulü. Banka krediyi onaylasa bile parayı blokeli tutar. Size parayı dilim dilim (tranche) verir. Örneğin; "Pencereleri tak, gel fotoğrafını göster, faturasını getir, ben sana kredinin %20'sini serbest bırakayım" der. Bu durum nakit akışınızı bozabilir. Cebinizde ustalara verecek avans yoksa, bankadan gelecek parayı beklerken işler durabilir. Bu yüzden bu krediye başvururken cebinizde mutlaka bir "can suyu" nakdi olması şarttır. Yoksa "Kredim onaylandı ama paramı alamıyorum" diye şubede bağırıp çağıranlardan olursunuz.
-
📊
Ekspertiz Raporu Detayı: Rapor sadece binayı değil, çevre düzenlemesini, asansör montajını bile dikkate alır.
-
🚧
İnşaat Maliyet Hesabı: Banka, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın birim maliyetlerini baz alır, sizin "Ben İtalyan mermeri döşeyeceğim" demeniz kredi tutarını artırmaz.
-
📝
Faturalandırma Zorunluluğu: Banka parayı serbest bırakmak için yapılan işin faturasını görmek ister. Kayıt dışı işçi çalıştırıyorsanız, bu kredide tıkanırsınız.
Profesyonel Tüyo: İpotek Derecesi ve Yasal Boşluklar
Şimdi size her yerde yazmayan, biraz "biz bize" bir detaydan bahsedeceğim. Diyelim ki inşaat yarım kaldı çünkü müteahhit battı ve arsa üzerinde müteahhidin borcundan dolayı başka bir bankanın ipoteği var. Siz inşaat tamamlama kredisi çekmek istiyorsunuz ama bankanız "1. derece ipotek isterim, sırada başkası var vermem" diyor. Haklılar. Kimse ikinci sırada olmak istemez.
Burada avukatınızla birlikte uygulayabileceğiniz bir strateji var: "İpotek Temlik ve Garanti Sözleşmesi". Eğer inşaatı bitirmeniz, mevcut ipoteği koyan alacaklının da (örneğin müteahhidin borçlu olduğu banka) işine geliyorsa (çünkü bina bitince daireler değerlenecek ve onlar da alacağını tahsil edebilecek), üçlü bir protokol yapılabilir. Yeni kredi veren banka, parayı doğrudan inşaata harcanması şartıyla (kontrollü hakediş) serbest bırakır ve birinci sıradaki ipotek sahibi, satış anında önceliği kredi veren bankaya tanıyacağına dair muvafakat verebilir. Bu çok teknik bir konudur ama binlerce liralık dosya masrafından ve yıllar süren davalardan sizi kurtarır. Bir diğer püf nokta ise; inşaat tamamlama kredisini "Konut Kredisi" faiz oranından değil, bazen kampanya dönemlerinde "Kentsel Dönüşüm Kredisi" kapsamında değerlendirip devlet desteği (faiz sübvansiyonu) alıp alamayacağınızı sorgulamaktır. Eğer bina riskli yapı kapsamındaysa, devlet faizin ciddi bir kısmını karşılar. Bunu bankacıya siz sorun, onlar bazen "unutur".
İnşaat ruhsatlarının (yapı ruhsatı) geçerlilik süresi 5 yıldır. Eğer inşaat durduysa ve ruhsat süresi dolduysa, banka kredi vermez. Önce belediyeye gidip "Ruhsat Yenileme" (Temdit) yapmanız gerekir. Ruhsatı yenilemeden bankaya gitmeyin, "ret" yersiniz ve kredi notunuza gereksiz bir sorgu düşer.
Yatırım Psikolojisi: Bitmemiş Eve Para Gömülür mü?
Gayrimenkulde 20 yılda öğrendiğim en net şey şudur: "Kazanırken alacaksın." Natamam binalar, eğer doğru analiz edilirse, bitmiş evlere göre %30-%40 daha iskontolu olabilir. İnşaat tamamlama kredisi, bu iskontoyu realize etmenin kaldıraçlı yoludur. Enflasyonist bir ortamdayız arkadaşlar. Bugün aldığınız seramik, haftaya zamlanıyor. Çekeceğiniz kredinin faizi yüksek gibi görünse de, inşaat malzemelerindeki aylık fiyat artışı (enflasyon), kredi faizinden genelde daha yüksektir. Yani parayı bankadan alıp malzemeye gömmek, matematiksel olarak karlı bir işlemdir.
Ancak burada "duygusal dayanıklılık" devreye girer. Ustalarla uğraşmak, belediyede dosya takip etmek, bankaya hakediş raporu sunmak... Bunlar insanı yorar. Eğer "Ben anahtarı çevirip gireyim, uğraşamam" diyorsanız, bu kredi size göre değil. Ama "Ben bu işin hamallığını yaparım, sonunda da mülkümü %40 daha ucuza mal ederim" diyorsanız, inşaat tamamlama kredisi finansal özgürlüğe giden bir kestirme yoldur. Unutmayın, en iyi manzara en zor tırmanılan tepededir.
Aklınızdaki O Sorular (ve Gerçek Cevapları)
1. İnşaat tamamlama kredisini kimler kullanabilir?
Sadece müteahhitler değil; arsa sahipleri, kat irtifakı tapusu olan daire sahipleri veya natamam bir mülkü satın alan gerçek kişiler bu krediyi kullanabilir. Önemli olan tapuda adınızın geçmesi veya satış vaadi sözleşmesidir.
2. İnşaatın yüzde kaç bitmiş olması gerekir?
Genel bankacılık teamülü %70 seviyesidir. Yani kaba inşaat bitmiş, çatı kapanmış, sıva aşamasına gelinmiş olmalıdır. Bazı bankalar inisiyatif alarak %60 seviyesinde de değerlendirme yapabilir ama bu istisnadır.
3. Kredi tutarı neye göre belirlenir?
Ekspertiz raporundaki "Tamamlanmış Hal Değeri"nin genellikle %80'ine kadar değil, inşaatın tamamlanması için gereken "Kalan Maliyet" tutarına göre belirlenir. Banka size ev parası değil, inşaat parası verir.
4. Ödemeler bana mı yapılır, müteahhide mi?
Bu kredinin en can alıcı noktasıdır. Banka riski sevmediği için ödemeyi genelde fatura karşılığı doğrudan malzeme tedarikçisine veya taşeron firmaya yapmayı tercih eder. Size nakit elden para verilmesi nadirdir.
5. Hakediş raporu ücretli midir?
Maalesef evet. Her para dilimini (tranche) serbest bırakmak için banka eksper gönderip "bu iş yapılmış mı" diye baktırır. Her ziyaret için eksper ücreti (hakediş ücreti) ödersiniz. Bu maliyeti bütçenize ekleyin.
6. Vade süresi en fazla ne kadar olabilir?
Standart konut kredileri gibi 120 aya (10 yıl) kadar vade yapılabilir. Ancak inşaatın bitirilmesi için verilen süre (ödemesiz dönem veya inşaat süresi) genellikle 12-24 ay ile sınırlıdır.
7. Bu kredi için kefil gerekir mi?
İnşaat halindeki yapı "tam" bir teminat sayılmadığı için bankalar genellikle güçlü bir kefil veya ek bir gayrimenkul ipoteği talep ederler. Sadece natamam dairenin ipoteği yetmeyebilir.
8. Yapı ruhsatının süresi dolduysa ne olur?
Kırmızı çizgi budur. Ruhsat süresi (5 yıl) dolmuşsa banka kredi vermez. Önce belediyeden ruhsat temditi (yenileme) yapmanız, yani inşaatı yasal hale getirmeniz gerekir.
9. Faiz oranları normal konut kredisinden yüksek mi?
Evet, bir miktar yüksektir. Risk primi eklendiği için standart konut kredisinin üzerine %0.10 - %0.20 gibi bir marj eklenebilir. Ancak bitmiş evin fiyat artışı bu farkı genelde absorbe eder.
10. Kentsel dönüşüm kapsamında bu kredi çekilebilir mi?
Kesinlikle! Hatta en avantajlı yöntem budur. Binanız riskli yapı tespitliyse, devlet faiz desteği verir. Bu durumda ödeyeceğiniz faiz piyasa şartlarının çok altında kalır.
11. İnşaatı kendim tamamlayabilir miyim?
Eğer müteahhitlik karneniz yoksa (belirli m2 üzeri için), resmi işlemleri bir taşeron firma üzerinden yürütmeniz gerekebilir. Banka, işin ehil ellerde yapıldığını belgelemek ister.
12. Krediyi çektim ama inşaat yine bitmedi, ne olur?
Felaket senaryosu. Banka verdiği krediyi geri çağırabilir (kat edebilir) ve ipoteği paraya çevirmek için icra takibi başlatabilir. Bu yüzden bütçe planlamasını çok sağlam yapmalısınız.
13. DASK ve Sigorta zorunlu mu?
İnşaat devam ettiği için DASK yerine "İnşaat All Risk" sigortası istenebilir. Bina tamamlanıp iskan alındığında DASK zorunlu hale gelir. Hayat sigortası ise bankanın inisiyatifindedir.
14. Hangi belgeler gerekli?
Tapu, yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, gelir belgesi, kimlik. Eğer taşeronla çalışacaksanız, taşeronla yapılan inşaat sözleşmesi de istenir.
15. İskan alındıktan sonra kredi yapılandırılabilir mi?
Evet. İnşaat bitip iskan (yapı kullanım izin belgesi) alındığında, krediniz artık standart "Konut Kredisi" statüsüne geçebilir ve faiz oranları düşerse yapılandırma (refinansman) yapabilirsiniz.
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.