Bankaların Konut Kredisi İçin İstediği Güncel Evraklar: Onay Garantili 2024 Rehberi
Hoş geldiniz. Eğer bu satırları okuyorsanız, muhtemelen hayatınızın en büyük imzalarından birini atmak üzeresiniz. Ben 20 yılımı bu sektörün tozunu yutarak, tapu dairelerinin o kendine has havasını soluyarak ve banka şubelerinde kredi pazarlıkları yaparak geçirdim. Lafı hiç dolandırmayacağım; konut kredisi süreci, dışarıdan bakıldığında sadece "evrak teslim et, parayı al" gibi görünse de, işin mutfağında durum hiç de öyle değildir. Yanlış bir belge, eksik bir imza sirküsü ya da tapudaki ufak bir şerh, hayalinizdeki o evi ellerinizin arasından kayıp gitmesine neden olabilir. Hatta bazen, sırf evrak düzeni yüzünden reddedilen krediler, kredi notunuzda (KKB) kalıcı hasarlar bırakır.
Bugün burada size sadece kuru bir "gerekli belgeler listesi" vermeyeceğim. Bankacıların size söylemediği, emlakçıların bazen gözden kaçırdığı, ama benim gibi eski toprakların iyi bildiği o ince detayları, kredi onaylatma taktiklerini ve sistemin nasıl işlediğini anlatacağım. Bu makaleyi bitirdiğinizde, bankaya girdiğinizde elinizdeki dosya sadece bir kağıt yığını değil, onaylanmaya hazır bir "başarı hikayesi" olacak. Hazırsanız, çayınızı kahvenizi alın; çünkü bu işin kitabını yeniden yazıyoruz.
1. Temel Kimlik ve Gelir Belgeleri: İlk İntiba Her Şeydir
Bankalar aslında çok basit bir mantıkla çalışır: "Bu parayı veriyorum ama geri alabilecek miyim?" İşte bu sorunun cevabı, sunacağınız ilk evraklarda gizli. Kimlik belgesi deyip geçmeyin. Ehliyetinizle gittiğinizde bazı bankaların "Nüfus Cüzdanı aslı lazım" diye sizi geri çevirdiğine çok şahit oldum. Yeni çipli kimlik kartları, biyometrik veri içerdiği için bankaların en sevdiği doğrulama yöntemidir. Ancak asıl mesele, gelirinizin nasıl belgelendiğidir.
Gelir belgesi, sizin finansal aynanızdır. Burada yapılan en büyük hata, "Benim gelirim yüksek ama bir kısmı elden alıyorum" savunmasıdır. Banka, resmiyette ne görüyorsa ona inanır. "Görünen köy kılavuz istemez" derler ya, bankacılıkta kılavuz kağıttır, belgedir, bordrodur.
Sadece maaş bordrosu yetmez. Banka, o bordrodaki rakamın gerçekten yatıp yatmadığını görmek ister. Bu yüzden son 3 aya ait, şirketin imza yetkilisi tarafından onaylanmış bordro şarttır. Yanında mutlaka "İmza Sirküleri" olmalı. Neden mi? Çünkü bordroyu imzalayan kişinin gerçekten o şirkette imza yetkisi var mı, banka bunu teyit etmek zorundadır.
Vergi levhası sizin kimliğinizdir. Ancak banka güncelliğe bakar. Son yıla ait vergi levhası fotokopisi, onaylı bilanço ve gelir tablosu, ticaret sicil gazetesi ve oda kayıt belgesi... Bunlar olmadan masaya oturmayın. Özellikle matrahsız (zarar eden) bir vergi levhanız varsa, işiniz mucizelere kalır.
Emekliler en sağlam müşteridir aslında. Ama onların da maaş dökümünü aldıkları bankadan kaşeli imzalı hesap özeti getirmesi gerekir. Eğer maaşınızda "Bloke" veya "Haciz" ibaresi varsa, konut kredisi hayal olabilir. E-devlet çıktıları çoğu bankada artık kabul görüyor, bu büyük kolaylık.
2. Konutun Belgeleri: Tapu ve İskan Meselesi
Gelelim işin en can alıcı kısmına: Alacağınız evin belgeleri. Siz dünyanın en zengin insanı da olsanız, alacağınız ev bankanın kriterlerine uymuyorsa o kredi çıkmaz. Burada "Kat İrtifakı" ve "Kat Mülkiyeti" kavramları devreye giriyor. Halk arasında "Topraktan girdik" denilen projelerde genelde kat irtifakı vardır. Bankalar kat irtifakına kredi verir, evet. Ancak binanın tamamlanma oranı çok kritiktir.
Ekspertiz raporu dediğimiz şey, bankanın o eve biçtiği değerdir. Eksper gelir, eve bakar, belediyeye gider, projesine bakar. Eğer projesinde otopark görünen yer daireye katılmışsa, ya da çatı piyesi kaçak olarak büyütülmüşse, eksper bunu raporuna yazar. Banka da "Bu evde imara aykırılık var" diyerek krediyi reddedebilir. İşte bu yüzden, kapora vermeden önce tapunun fotokopisini alıp, bir bilene, belki de güvendiğiniz bir bankacıya ön sorgulama yaptırmak hayat kurtarır.
İskanı olmayan bina, teknik olarak hala "inşaat" statüsündedir. Çoğu banka iskanı olmayan (kat irtifaklı) evlere kredi verir ancak binanın en az %80 seviyesinde tamamlanmış olması şartını arar. Elektrik ve su aboneliklerinin "şantiye" değil, mesken tarifesine geçmiş olması da büyük bir artıdır.
Kredi onayı çıktıktan sonra, tapu devri yapılmadan önce zorunlu deprem sigortası (DASK) mutlaka yapılmalıdır. Ayrıca yeni kanunlarla birlikte, satış işleminde binanın Enerji Kimlik Belgesi de aranmaktadır. Bu belge, binanın enerji verimliliğini gösterir ve artık zorunludur.
3. Ek Gelir ve Kefil Durumları: Krediyi Kurtaran Hamleler
Bazen maaşınız, istediğiniz kredi tutarını karşılamaya yetmez. Bankaların genel kuralı şudur: "Aylık taksit tutarı, hane halkı gelirinin %50'sini (bazı bankalarda %60) geçemez." Peki, hesap tutmuyorsa ne yapacağız? İşte burada "Ek Gelir" kozunu oynuyoruz. Kira geliriniz mi var? Tapusu size ait olmak şartıyla, kira kontratı ve kiranın yattığı banka hesap dökümü ile bunu gelire ekleyebilirsiniz.
- DİKKAT: Eşinizin geliri de hane halkı gelirine dahildir. Eşiniz kredi borçlusu olmasa bile, onun gelir evraklarını sunarak gelir havuzunu büyütebilirsiniz.
- Kefil: Eğer tek başınıza geliriniz yetmiyorsa, banka kefil isteyebilir. Kefil olacak kişinin de aynı sizin gibi tüm gelir evraklarını, kimlik fotokopisini ve eş rızası belgesini (evliyse) getirmesi gerekir. Unutmayın, kefil olmak borca ortak olmaktır.
- Şirket Ortaklığı: Şirket ortağı iseniz ve kar payı alıyorsanız, bunu karar defteri ve hesap dökümleriyle belgelemeniz gerekir. Sadece "Ben ortağım" demek yetmez.
4. Bankacıların Söylemediği "Püf Noktası": LTV ve Değerleme Farkı
Bakın burası çok önemli, çoğu vatandaşımızın canını yakan nokta burası. Evi 5 Milyon TL'ye anlaştınız. Bankaya gittiniz, "5 Milyonluk ev alıyorum, %80 kredi istiyorum" dediniz. Banka eksperi gönderdi. Eksper eve bir değer biçti: 3 Milyon TL. Banka size "Ben satış fiyatına bakmam, eksper değerine bakarım" der ve 3 Milyon üzerinden kredi oranını hesaplar. Bu durumda cebinizden çıkması gereken peşinat bir anda devasa boyutlara ulaşır.
Evi satın almadan veya yüklü bir kapora vermeden önce, bazı bankaların sunduğu "Ön Ekspertiz" hizmetinden yararlanın. Küçük bir ücret ödersiniz ama evin banka gözündeki gerçek değerini öğrenirsiniz. Böylece bütçenizi "gerçekler" üzerine kurarsınız, hayaller üzerine değil. Ayrıca, hayat sigortası poliçenizi krediyi kullandıktan sonraki 30 gün içinde (cayma hakkı kapsamında) iptal edip, dışarıdan daha uygun fiyatlı bir poliçe getirerek bankaya sunma hakkınız yasal olarak vardır. Bankacılar bunu pek sevmez ama kanun sizden yanadır.
Bir diğer önemli konu da, tapuda gösterilen satış bedelidir (Rayiç Bedel). Kredi kullanıyorsanız, çektiğiniz kredi tutarı kadar bedeli tapuda göstermek ZORUNDASINIZ. Hatta Maliye Bakanlığı, kredi tutarının altında satış gösterenleri anında tespit edip ceza kesiyor. "Vergiden kaçınalım" derken, ileride çok daha büyük cezalarla karşılaşabilirsiniz. Benim tavsiyem, dürüstlükten şaşmayın. Kredi miktarı neyse, tapu satış bedeli en az o kadar olmalıdır.
5. Kredinin Reddedilme Nedenleri ve Çözüm Yolları
Evrakları tam teslim ettiniz ama yine de "Red" cevabı geldi. Neden? Genelde ilk sebep KKB (Kredi Kayıt Bürosu) notudur. Kredi notunuz 1200'ün altındaysa riskli gruptasınızdır. Geçmişte ödenmemiş bir kredi kartı borcu, takibe düşmüş bir hesap, hatta kefil olduğunuz birinin borcunu ödememesi bile sizin sicilinizi bozar.
Bazen de sorun evden kaynaklanır. Evin üzerinde "Haciz", "İpotek" veya "İhtiyati Tedbir" şerhi varsa banka kredi vermez. Ancak, mevcut ipotek satıcı tarafından kaldırılacaksa (blokeli çek yöntemiyle), bu durum aşılabilir. Bu işlem biraz karışıktır, profesyonel destek almanızda fayda var. Banka, kredi tutarını satıcının ipoteğini kaldırmak üzere doğrudan diğer bankaya gönderir. Buna "Borç Transferli Konut Kredisi" de denilebilir bir nevi.
| Durum | Olası Sebep | Çözüm Önerisi |
|---|---|---|
| Kredi Reddedildi | Düşük Kredi Notu | Borçları kapatın, düşük limitli kart kullanıp düzenli ödeyin, 3-6 ay bekleyin. |
| Tutar Düşük Çıktı | Ekspertiz Değeri Düşük | Ek teminat (başka bir gayrimenkul) göstererek tutarı artırmayı deneyin. |
| Gelir Yetersiz | Resmi Gelir Düşük | Kefil ekleyin veya aile bireylerinin gelirini (hukuki sınırlar içinde) dosyaya dahil edin. |
6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Aklınızdaki tüm soru işaretlerini, sahada en çok karşılaştığımız gerçek senaryolarla giderelim.
1. Konut kredisi için en az kaç ay sigortalı olmak gerekir?
Genel kural olarak bankalar, son iş yerinizde en az 3-6 aydır çalışıyor olmanızı ve toplamda 12 aylık sigorta geçmişinizin bulunmasını ister. Ancak, iş değişikliği yaptıysanız ve ara vermeden (boşluksuz) geçtiyseniz, bazı bankalar bunu devamlılık sayarak kredi verebilir.
2. Eşimin rızası olmadan konut kredisi çekebilir miyim?
Hayır, çekemezsiniz. Türk Medeni Kanunu gereği, aile konutu sayılabilecek gayrimenkullerin ipotek altına alınması işleminde eşin yazılı rızası (Muvafakatname) zorunludur. Eşiniz bankaya gelip imza atmalıdır.
3. Kredi notum düşükse yine de ev kredisi alabilir miyim?
Çok zordur. Ancak, notunuzun düşüklüğü "unutulmuş cüzi bir borçtan" kaynaklanıyorsa ve borcu kapatıp "Borcu Yoktur" yazısı alırsanız, yüksek gelirli bir kefil veya ek ipotek göstererek bankayı ikna etme şansınız olabilir. İnisiyatif şube müdüründedir.
4. Hisseli tapuya konut kredisi çıkar mı?
Genellikle hayır. Bankalar, tam mülkiyet (müstakil tapu) ister. Ancak, tüm hissedarların aynı anda satışa gelmesi ve evin tamamının sizin üzerinize geçmesi durumunda kredi kullandırılabilir. Tek bir hisseyi almak için kredi verilmez.
5. Emekliler kaç yaşına kadar konut kredisi kullanabilir?
Bankaların çoğu "Kredi vadesi bitiminde kişinin yaşı 70'i (bazı bankalarda 75) geçmemeli" kuralını uygular. Yani 65 yaşındaysanız, en fazla 5 veya 10 yıl vadeli kredi kullanabilirsiniz.
6. İnşaat halindeki eve kredi çıkar mı?
Evet, çıkar. Ancak projenin banka ile anlaşmalı olması (Garantörlük) veya inşaat seviyesinin %80'in üzerinde olması gerekir. Topraktan satışlarda banka garantörlüğü yoksa bireysel konut kredisi kullanılamaz.
7. Kredi onaylandıktan sonra ne kadar sürede para yatar?
Kredi onayı, ekspertiz süreci ve tapu randevusu toplamda ortalama 1 hafta sürer. Para, tapu dairesinde imzalar atıldığı an (blokeli çek veya doğrudan transfer ile) satıcının hesabına geçer.
8. Dosya masrafı ve ekspertiz ücreti geri alınabilir mi?
Dosya masrafı (tahsis ücreti), kredi tutarının binde 5'i oranında yasal olarak alınır ve iadesi yoktur. Ekspertiz ücreti ise üçüncü taraf bir hizmet olduğu için banka tarafından iade edilmez.
9. Kredi başvurusu için kapora vermeli miyim?
Çok risklidir. Eğer kredi çıkmazsa kaporanız yanabilir. Bu yüzden satıcı ile yapacağınız sözleşmeye "Banka kredisi onaylanmazsa kapora iade edilecektir" maddesini mutlaka ekletin.
10. Yabancı uyruklular konut kredisi çekebilir mi?
Evet, çekebilirler. Ancak Türkiye'de ikamet izni, çalışma izni ve gelirlerini kanıtlayan resmi belgeler (tercüme edilmiş ve noter onaylı) istenir. Kredi oranları (LTV) Türk vatandaşlarına göre daha düşük olabilir.
11. Mevcut evimi ipotek gösterip yeni ev alabilir miyim?
Evet, buna "Evini Göster Kredisi" denir. Mevcut evinizi teminat göstererek, peşinat ödemeden veya tamamına yakın kredi kullanarak yeni bir ev alabilirsiniz.
12. Kredi yapılandırma (Refinansman) nedir?
Faiz oranları düştüğünde, mevcut kredinizi kapatıp yeni ve düşük faizli bir krediyle borcunuzu yeniden düzenlemektir. Ancak "Erken Ödeme Cezası" (%2 civarı) ödeyeceğinizi unutmayın.
13. Konut kredisi borcu bitmeden ev satılabilir mi?
Evet, satılabilir. Alıcı kişi ya peşin parayla sizin borcunuzu kapatır (blokeli çek) ve ipoteği kaldırır, ya da o da kredi kullanarak "borç transferi" yapar. İşlem tapuda eş zamanlı yürütülür.
14. DASK zorunlu mu?
Kesinlikle. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi olmadan banka krediyi kullandırmaz, tapu dairesi de devir işlemini yapmaz. Her yıl yenilenmesi gerekir.
15. Banka benden neden hayat sigortası istiyor?
Bu aslında sizin ve mirasçılarınızın güvenliği içindir. Allah korusun, kredi ödenirken vefat ederseniz, sigorta kalan borcu kapatır ve ev ailenize borçsuz kalır. Yasal zorunluluk olmasa da bankalar bunu şart koşar.
Son Söz: Geleceğe Yatırım Yaparken Hata Yapmayın
Evinizi seçerken gösterdiğiniz titizliği, banka ve evrak sürecinde de göstermeniz şart. Unutmayın, banka sizin düşmanınız değil, sadece kuralları katı olan bir iş ortağınızdır. Doğru evrak, doğru beyan ve biraz da piyasa bilgisiyle çözülmeyecek kredi yoktur. Bu rehberi bir kenara not edin, lazım olduğunda dönüp bakın. Umarım o hayalinizdeki evin anahtarını en kısa sürede cebinize koyarsınız. Yolunuz açık, faiziniz düşük olsun!
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.