Tapu Kayıt Örneği ve Bankaların Kredi Süreçlerindeki Gizli Kodları: Bir Duayen Analizi

Gayrimenkul sektörü, sadece beton ve demirden ibaret değil, aslında devasa bir veri havuzudur ve biz bu havuzda 20 yılımızı devirdik. Lafın kısası, aslında durum şu ki; bir bankanın kapısından içeri girip "Ben ev alacağım, kredi verin" dediğinizde, banka sizin yakışıklılığınıza veya maaşınıza bakmadan önce o taşınmazın kimlik kartına, yani tapu kayıt örneğine bakar. Bu belge, bir mülkün geçmişidir, geleceğidir ve üzerinde taşıdığı tüm "günahların" dökümüdür. Bankaların bu belgeyi neden bu kadar titizlikle incelediğini anlamak, sadece kredi almayı değil, aynı zamanda doğru yatırım yapmayı da sağlar. Biz bu süreçlerde ne fırtınalar gördük, ne tapu kayıtları yüzünden çöken satışlara şahit olduk, anlatmaya başlasak roman olur ama şimdi teknik detaylara odaklanalım.

Tapu kayıt örneği, aslında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) veri tabanında yer alan, mülkiyet bilgilerini, hisse oranlarını, üzerinde varsa şerhleri, rehinleri ve her türlü kısıtlamayı gösteren resmi bir dökümdür. Banka için bu belge, teminat altına alacağı malın "temiz" olup olmadığının tek kanıtıdır. Eğer bir mülkün üzerinde "aile konutu şerhi" varsa veya daha önce başka bir bankanın ipoteği duruyorsa, o kredi süreci daha başlamadan bitebilir. İşte bu yüzden, konut kredisi yolculuğunda karşınıza çıkacak en kritik kağıt parçası budur. Bazı yerlerde bu belgeye "tapu fotokopisi" derler ama sakın yanılmayın; banka sizden güncel, üzerinde tarih ve barkod olan resmi bir kayıt örneği (Takbis belgesi) talep eder.

Bankaların neden bu kadar "takıntılı" olduğunu anlamak için biraz empati kurmak lazım. Adamlar size yüz binlerce, bazen milyonlarca lira veriyor ve tek güvenceleri o ev. Eğer tapu kaydında bir pürüz varsa, banka parayı geri alamama riskine karşı kendini korumaya alır. Mesela, tapu kaydında "irtifak hakkı" diye bir ibare görürseniz, bu şu demektir: Bir başkasının o arsayı veya binayı kullanma hakkı vardır. Siz evi aldığınızı sanırsınız ama aslında bahçesinden komşu geçebilir. Banka böyle bir "karışık" mülke kredi vermez, çünkü yarın bir gün evi satmaya kalksa, alıcı bulmakta zorlanır. Gayrimenul dünyasında (bakın burası önemli, yazım hatası değil, sektör ağzı) her kelimenin bir mali karşılığı vardır.

Bir de "beyanlar" kısmı var ki, evlere şenlik. "Yönetim planı vardır" ibaresinden tutun da, "riskli yapı belirtmesi"ne kadar her şey orada yazar. Özellikle kentsel dönüşüm sürecindeki binalarda bu beyanlar hayati önem taşır. Eğer binada "riskli yapı" şerhi varsa, çoğu banka konut kredisi musluklarını anında kapatır. Bizim millette şöyle bir huy vardır; "Aman canım, tapu bende ya, bir şey olmaz" derler. Ama banka öyle demez. Banka, o tapunun dijital izini sürer. TAKBİS dediğimiz sistem üzerinden saniyeler içinde mülkün yedi ceddini öğrenirler.

Yazılım dünyasında bir tabir vardır: "Garbage in, garbage out" (Çöp girerse, çöp çıkar). Gayrimenkul finansmanında da durum tam olarak budur. Eğer tapu kayıt örneği hatalı veya eksik verilerle doluysa, ekspertiz raporu da olumsuz çıkacaktır. Bir mühendis gözüyle baktığımda, tapu kayıtlarını birer veritabanı satırı olarak görüyorum. Her bir şerh, bir "constraint" (kısıtlayıcı) gibidir. Eğer kısıtlayıcılar çok fazlaysa, sistem yani kredi süreci hata verir. Lafın kısası, tapu kaydı temiz olmayan bir evin finansal değeri, banka gözünde sıfıra yakındır.

Yatırım psikolojisi açısından bakarsak, alıcılar genelde evin mutfağına, banyosuna veya manzarasına aşık olurlar. Ama biz profesyoneller önce o tapu kaydındaki "paslı" detaylara bakarız. Örneğin, mülk üzerinde "ihtiyati haciz" varsa, o satışın gerçekleşmesi için önce o borcun ödenmesi ve haczin kaldırılması gerekir. Banka bu süreçte asla risk almaz. "Sen öde, ben sonra kredi veririm" demez. Her şeyin pırıl pırıl olmasını bekler. Bazı durumlarda ise "izale-i şuyu" (ortaklığın giderilmesi) davası şerhi bulunur ki, evlerden ırak! Bu şerh, o mülkün mahkeme yoluyla satılabileceği anlamına gelir. Banka böyle bir bombanın üzerine asla oturmaz.

Şu anki sistemde Web-Tapu üzerinden bu belgelere ulaşabiliyoruz ama aslında daha yolun başındayız. Bir yazılım mühendisi olarak söyleyebilirim ki, tapu verilerinin standardizasyonu hala tam anlamıyla sağlanmış değil. Bazı eski kayıtlarda hala el yazısıyla girilmiş verilerin dijitalleşmiş hali var ve bu da "yazım hataları" veya "yanlış veri girişi" riskini doğuruyor. Bankalar bu yüzden bazen sadece dijital kayda güvenmez, tapu dairesinden fiziki dosyanın incelenmesini de isterler. Aslında durum şu ki, teknoloji ne kadar gelişirse gelişsin, gayrimenkulün hukuksal temeli hala o eski tozlu dosyalara dayanıyor.

Sonuçta, konut kredisi almak bir maratondur ve tapu kayıt örneği bu maratonun ilk kilometresidir. Eğer burada tökezlerseniz, kondisyonunuz ne kadar iyi olursa olsun yarışı bitiremezsiniz. Yatırımcılara tavsiyem; bir eve talip olmadan önce mutlaka ama mutlaka bir "tapu kayıt örneği" isteyin ve üzerinde ne yazdığını bir bilene sorun. Bizim gibi 20 yılını bu işe vermiş adamlar bile bazen bir şerhin içinden çıkmakta zorlanabiliyoruz. Eksperiz (evet, bir hata daha yapalım adet yerini bulsun) raporu gelmeden önce sizin kendi ön incelemenizi yapmanız, zaman ve para kaybını önleyecektir.