Güçleri Birleştirin, Anahtarı Kapın: Ortak Tapulu Konut Kredisi ile Ev Sahibi Olmanın Derin Analizi

Nedir Bu Ortak Tapulu Kredi Meselesi?

Aslında mantık bakkal hesabı kadar basit ama uygulaması satranç oyunu gibidir. Banka diyor ki; "Senin gelirin yetmiyor mu? Tamam, eşini, dostunu, kardeşini, hatta bazen iş ortağını al gel, gelirlerinizi birleştirelim, size o evi alalım." Kağıt üzerinde mükemmel duruyor değil mi? Ama kazın ayağı her zaman öyle değil işte. Bu sistem, birden fazla kişinin (genellikle en fazla 5 kişi, bankasına göre değişir) aynı konut üzerine müşterek tapu çıkarması ve bu tapu üzerinden ortak bir kredi borcunun altına girmesi demektir.

Burada kritik olan kelime "Müşterek". Yani tapuda hisseleriniz belli. %50-%50 de olabilir, %10-%90 da. Banka için önemli olan, borcun tamamından herkesin müteselsilen (zincirleme) sorumlu olmasıdır. Yani ortağınız "benim param bitti ödemiyorum" dediğinde, banka "tamam o zaman sadece onun hissesini satayım" demez. Gelir, sizin yakanıza yapışır. Bu riski baştan satın almanız lazım.

Gelir Birleştirme: Matematiğin Gücü

Şimdi gelelim işin en tatlı kısmına. Diyelim ki sizin maaşınız 30.000 TL. Bankaların genel kuralı şudur: Taksit tutarı, hane halkı gelirinin %50'sini (bazen %60'ını) geçemez. Yani tek başınıza en fazla 15.000 TL taksit ödeyebileceğiniz bir kredi çekebilirsiniz. Bu parayla da İstanbul'da ancak 1+0 dairenin kapısını aralarsınız. Ama yanınıza yine 30.000 TL maaşlı kardeşinizi aldınız. Hop! Gelir oldu 60.000 TL. Ödenebilir taksit kapasiteniz 30.000 - 35.000 TL bandına çıktı. İşte bu, oyunun kurallarını değiştirir. Hayalinizdeki o 2+1, 3+1 daireler birden erişilebilir olur.

Ancak burda bi ince detay var, çoğu kişi atlıyor. Banka geliri birleştirirken, ortakların mevcut borçlarını da "birleştirir". Yani kardeşinizin kredi kartı limitleri patlamışsa, ya da ödenmemiş bir KMH borcu varsa, sizin yüksek kredi notunuzu aşağı çekebilir. Bir zincir en zayıf halkası kadar güçlüdür misali, kredi başvurunuz en düşük puanlı ortağın siciline göre değerlendirilebilir.

Profesyonellerin Bildiği Püf Noktası: Hayat Sigortası Arbitrajı

Bakın burası çok önemli, kulağınızı iyice açın. Bankacılar genelde kredi dosyasını hazırlarken standart prosedürü uygular geçer. Ama siz uyanık olmalısınız. Ortak tapulu kredilerde, hayat sigortası masrafı bazen can yakabilir. İşte size 20 yıllık tecrübemle bir "loophole" (yasal boşluk demeyelim de, optimizasyon diyelim).

Krediyi çekerken borcun tamamı üzerinden her iki kişiye de tam hayat sigortası yapmaya kalkabilirler. Bu, masrafı ikiye katlar. Oysa yasal olarak, kredi bakiyesini güvence altına almak yeterlidir. Eğer ortaklardan biri genç (örneğin 25 yaşında), diğeri yaşlıysa (örneğin 55 yaşında); sigorta primleri yaşlı olan ortak için astronomik çıkacaktır. Burada bankacıya şunu teklif edin: "Kredinin ana borçlusu olarak genç olan ortağı gösterelim, sigorta ağırlığını ona yükleyelim, yaşlı olan ortağı kefil statüsüne yaklaştıralım veya sigorta oranını hisse oranına göre böldürelim."

Hatta daha ileri gidelim; bazı bankalar "Çapraz Teminat" ile çalışır. Eğer yaşlı olan ortağın üzerine kayıtlı başka bir mülk varsa, hayat sigortası yerine o mülkü ek teminat verip sigorta masrafından tamamen veya kısmen kaçınabilirsiniz. Bu detay, 10 yıllık bir kredi planında size bir araba parası kazandırabilir. Bunu her şube müdürü bilmez, bilen de uğraşmak istemez. Israrcı olun.

Süreç Nasıl İşliyor? Adım Adım Rehber

Öyle "hadi bankaya gidelim" demekle olmuyor bu işler. Planlı hareket etmezseniz, tapu dairesinde birbirinize girersiniz. Tecrübeyle sabittir, çok gördüm tapu memurunun önünde kavga eden akrabaları. Süreç şöyle işlemeli:

• 1. Ön Hazırlık ve Kredi Notu Kontrolü: Önce findeks.com'a girin, tüm ortaklar raporunu alsın. Kredi notu 1300'ün altında olan varsa, onu ekibe dahil etmeyin, takımı yakar.
• 2. Konutun Seçimi ve Ekspertiz: Alacağınız evin iskanı (yapı kullanım izni) mutlaka olmalı. Ortak kredilerde bankalar teminat konusunda daha titizdir. Kat irtifaklı ama iskanı alınmamış binalarda sorun çıkabilir.
• 3. Banka Başvurusu: Tüm ortaklar aynı anda şubede olmalı. "Abim gelemedi, kimliğini ben getirdim" devri kapandı. Islak imza şart.
• 4. Tapu Devri: Kredi onaylandıktan sonra tapuya gidilir. Tapuda isimlerinizin karşısına hisse oranlarınız (1/2, 1/3 vs.) yazılır. Burayı kontrol edin, memur yanlışlıkla "tam hisse" yazmasın, başınız ağrır.

Psikolojik ve Sosyal Boyut: Evi Aldık, Ya Sonra?

Finansal kısmı çözdük diyelim. Peki ya insan faktörü? Ortak tapulu ev almak, aslında ticari bir evlilik yapmaktır. İki kardeş evi aldı, biri evlendi ve eşi "ben o evde hakkımı istiyorum, satalım" dedi. Ne olacak? Ya da arkadaşınızla aldınız, arkadaşınız işsiz kaldı ve 6 ay taksit ödeyemedi. Siz onun yerine ödemek zorunda kalacaksınız, yoksa ev gidecek. Bu durum dostluğunuzu zedelemez mi?

Bu yüzden ben danışanlarıma hep şunu söylerim: "Çıkış stratejiniz, giriş stratejinizden daha net olsun." Evi almadan önce, "Satmak istersek süreç nasıl olacak? Biri ödeyemezse diğerine hisse devri nasıl yapılacak?" gibi konuları konuşun. Türk toplumu olarak "ayıp olur" diye bunları konuşmayız ama asıl ayıp, işler sarpa sarınca birbirimizin kalbini kırınca olur.

Gelecek Projeksiyonu: Bu Sistem Nereye Gidiyor?

Gayrimenkul sektörü evriliyor. Eskiden "bir evim olsun, benim olsun" mantığı vardı. Artık dünyada "fraksiyonel sahiplik" (parçalı sahiplik) modelleri yükseliyor. Türkiye'de de ortak tapulu krediler, bu modelin ilkel bir versiyonu aslında. Önümüzdeki 5 yıl içinde, blockchain tabanlı tapu sistemleriyle, tanımadığınız insanlarla bile güvenli bir şekilde ortak ev alabileceğiniz dijital platformlar göreceğiz. Ama o gün gelene kadar, en güvenli liman bankaların bu klasik ürünü.

Sonuç olarak, (pardon, yapay zeka gibi konuştum) lafın özü şu arkadaşlar; ortak tapulu kredi, doğru kişiyle yola çıkıldığında sizi kiracılıktan kurtaracak en güçlü silahtır. Ama yanlış kişiyle çıkılan yolda, eldeki bulgurdan da olursunuz. Duygusal değil, matematiksel düşünün.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Aklınızdaki tüm "acaba"ları silmek için en detaylı cevapları derledim.