Gayrimenkul Satışında Banka Teminat Mektubu Masrafları: Görünmeyen Giderler ve Sistemin Arka Kapıları
Açık konuşalım; gayrimenkul piyasasında 20 yılımı devirdim, binlerce tapu devrine, yüzlerce proje finansmanına şahitlik ettim. İnsanların çoğu "ev aldım bitti" sanır ya da ticari bir mülk alırken sadece tapu harcına odaklanır. Oysa işin rengi, özellikle ticari alımlarda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde veya ihale yoluyla yapılan kamu konut satışlarında Teminat Mektubu devreye girdiğinde değişir. Eğer bu satırları okuyorsan muhtemelen bankadaki müşteri temsilcisi önüne birtakım kağıtlar koydu ve sen "Bu komisyonlar da neyin nesi?" diye düşünüyorsun.
Sana bu makalede, bankacıların genelde hızlıca geçiştirdiği, emlakçıların ise çoğunlukla bihaber olduğu o teknik detayları, masraf kalemlerini ve en önemlisi bu masrafları nasıl minimize edebileceğini anlatacağım. Hata yaparsan, yani teminat mektubunun metnindeki ufacık bir "kesin ve süresiz" ibaresini atlarsan veya komisyonun devresel olduğunu unutursan, yıllarca sürecek bir borç sarmalına girebilirsin. Hazırsan, kemerleri bağla; finans dünyasının bu gri alanına dalış yapıyoruz. Bu okumanın sonunda cebinde kalacak parayla bana bir kahve ısmarlarsın belki, kim bilir?
Teminat Mektubu Nedir ve Gayrimenkulde Neden İstenir?
Bizim piyasada "kağıt üstünde para" deriz buna. Banka teminat mektubu, aslında bankanın senin adına karşı tarafa (bu bir müteahhit olabilir, arsa sahibi olabilir veya TOKİ/Emlak Konut gibi bir kurum olabilir) verdiği bir "kefalet" sözüdür. Banka diyor ki: "Eğer bu vatandaş taahhüdünü yerine getirmezse, parayı ben ödeyeceğim." İşte bu "babalık" karşılığında banka, senden hatırı sayılır bir masraf talep eder.
Gayrimenkulde bu mektup genellikle şu durumlarda karşımıza çıkar:
1. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin arsa sahibine verdiği güven.
2. Ticari gayrimenkul alımlarında vadeli ödeme planlarında.
3. Kamu ihalelerinden arsa veya konut alırken.
Genelde ihalelere girerken istenir. Teklif bedelinin %3'ü civarındadır. Gayrimenkulü almaktan vazgeçerseniz yanar. Kısa sürelidir, masrafı daha düşüktür.
İşi aldınız, imzayı attınız. Artık taahhüdü yerine getirene kadar (bina bitene veya borç ödenene kadar) bankada durur. En büyük masraf kalemi buradadır.
Müteahhit işe başlamak için peşin para alırsa, arsa sahibi kendini sağlama almak için bunu ister. Riski yüksektir, komisyonu tuzludur.
Görünmeyen Canavar: Devresel Komisyonlar ve Masraf Kalemleri
Şimdi gelelim fasulyenin faydalarına. Banka size bu mektubu "hayrına" vermiyor. Buradaki en büyük yanılgı, masrafın bir kerelik olduğunu sanmaktır. Hayır dostum, öyle değil. Banka teminat mektubu komisyonları genellikle 3 ayda bir (devresel) tahsil edilir. Yani sen borcunu bitirene veya inşaatı tamamlayıp iskanı alana kadar o sayaç işler.
Bir örnekle gidelim. Diyelim ki 10 Milyon TL'lik bir teminat mektubu aldın. Banka yıllık %2 komisyon oranı belirledi.
Yıllık: 200.000 TL.
Çeyrek dönem (3 ayda bir): 50.000 TL cebinden çıkacak demektir.
Bu sadece komisyon. Peki ya diğerleri? Dosya masrafı, limit tahsis ücreti, istihbarat ücreti... Liste uzar gider.
- Dosya Masrafı: Mektubun açılışında alınan, genelde binde 5 ile yüzde 1 arasında değişen tutar. Pazarlığa çok açıktır, dişli olursan sıfırlatabilirsin.
- Kontra-Garanti Masrafı: Eğer teminat mektubu yurtdışı kaynaklı bir işlem veya başka bir banka üzerinden veriliyorsa (muhabir banka), ekstra bir masraf biner.
- Limit Boşluğu Ücreti: Bu çok bilinmez. Banka sana 10 milyon limit açtı ama sen 5 milyonunu kullandın. Kalan 5 milyon için de "limit tahsis ücreti" adı altında para kesebilirler. Sözleşmeyi iyi oku!
Bazı bankalar komisyonu "peşin" alır. Eğer mektubu vadesinden önce iade edersen (iş erken biterse), peşin ödediğin komisyonun iadesini (risturn) talep etmeyi unutma! Banka bunu otomatik yapmaz, dilekçe şart.
Nakit kredi çeksen faiz ödersin, teminat mektubunda komisyon ödersin. Komisyon üzerinden ayrıca %5 BSMV (Banka Sigorta Muameleleri Vergisi) kesilir. KDV yoktur ama BSMV can yakar.
Profesyonelin Gözünden: Masrafları Düşürmenin "Püf Noktaları"
Bakın burası önemli, kulağınızı iyice açın. 20 yıllık tecrübemle söylüyorum, banka şubğesindeki personel size standart tarifeyi sunar. Ama siz "bilinçli müşteri" profili çizerseniz işler değişir. Gayrimenkul teminat mektuplarında en büyük kozunuz "Blokaj"dır.
Nedir bu blokaj? Eğer bankaya "Benim param var ama kullanmak istemiyorum, bunu teminat olarak blokeye alın, karşılığında mektup verin" derseniz, komisyon oranları dibe vurur. Neden? Çünkü bankanın riski sıfırdır. Paranız zaten onlardadır. Nakit karşılığı teminat mektuplarında komisyon oranı yıllık %0.5'lere kadar düşebilir. Oysa ipotek karşılığı (evinizi teminat gösterip mektup almak) isterseniz, banka ekspertiz süreci, likidite riski derken oranı %3-4'lere çeker.
Bir diğer taktik: "Süreli" mektup istemektir. Eğer muhatap kurum (örneğin belediye) kabul ediyorsa, "Kesin ve Süresiz" yerine "1 Yıl Süreli" mektup verin. Süresiz mektuplarda banka daha yüksek risk primi (karşılık) ayırır, bu da size maliyet olarak yansır. Süreli mektupta ise her yıl yenileme pazarlığı yapma şansınız doğar.
Risk Analizi: Mektup Nakde Çevrilirse (Tazmin Talebi) Ne Olur?
Allah korusun, işler ters gitti. Müteahhitsiniz inşaatı bitiremediniz veya alıcısınız taksiti ödeyemediniz. Muhatap kurum bankaya gider ve "Paramı ver" der. Buna "Tazmin Talebi" denir. İşte kıyamet o an kopar.
Banka, "İlk talepte ödeme" kaydı varsa, size sormadan parayı öder. Sonra döner size rücu eder. O an hesabınızdaki tüm varlıklara bloke konur. Eğer teminat mektubu gayrimenkul ipoteği karşılığında verildiyse, banka o gayrimenkulün satışı için yasal süreci başlatır. Burada çok ince bir detay var: Temerrüt Faizi.
Mektup tazmin edildiği an, banka o tutarı size "kredi" olarak kullandırmış sayar. Ama bu kredinin faizi normal ticari kredilerden çok daha yüksektir. Piyasada buna "temerrüt faizi" denir ve can yakar.
Eğer haksız bir tazmin talebi varsa (örneğin işi yaptınız ama kurum kabul etmiyor), bankaya "Ödeme!" diyemezsiniz. Mahkemeden "İhtiyati Tedbir" kararı almanız gerekir. Bu da ciddi avukatlık masrafı demektir.
Tazmin edilen bir mektup, kredi kayıt bürosunda (KKB) "Kırmızı Kalem" etkisi yaratır. Sadece o bankada değil, tüm finansal sistemde kredibiliteniz sıfırlanır.
Yasal Boşluk ve Uzman Tavsiyesi: İpotek Dereceleri
Gelelim söz verdiğim o "insider" bilgiye. Bankalar teminat mektubu verirken gayrimenkul ipoteği almayı severler. Ancak genelde "1. Derece İpotek" isterler. Diyelim ki 10 milyonluk bir mülkünüz var, 2 milyonluk mektup lazım. Banka 10 milyonluk mülkün tamamına 1. dereceden ipotek koymak ister. Buna izin vermeyin!
Yasa size "Serbest Dereceden İstifade Hakkı" tanır (bazı sözleşme tiplerinde). Yani bankaya, "Sadece 2 milyonluk risk kadar ipotek koy, gerisini serbest bırak" deme hakkınız müzakereye açıktır. Eğer tüm mülkü kilitlerseniz, yarın öbür gün işletme sermayesi lazım olduğunda o mülkü başka bir krediye teminat gösteremezsiniz. Bankacılar bunu size söylemez, "Sistem böyle onaylıyor" der geçerler. İnanmayın, ısrarcı olun. "Fek yazısı" ve "derece terkin" masraflarını da baştan konuşun.
Ayrıca, mektup iade edildiğinde (iş bittiğinde), bankalar ipoteği kaldırmak için bazen hantal davranır. İpotek fek ücreti adı altında fahiş rakamlar isteyebilirler. Sözleşmeye "Teminat mektubu iade edildiğinde, ipotek fekki için banka herhangi bir masraf talep etmeyecektir" maddesini ekletmeye çalışın. Zor ama imkansız değil.
Gelecek Projeksiyonu: Elektronik Teminat Mektupları (ETM)
Dünya değişiyor, bizim emlak piyasası da buna ayak uyduruyor. Artık o yeşil kağıtlar tarih oluyor. Özellikle Kredi Garanti Fonu (KGF) destekli veya Takasbank üzerinden yürüyen Elektronik Teminat Mektubu sistemi yaygınlaşıyor.
Bunun avantajı ne? Kağıt masrafı yok, kurye derdi yok, sahtecilik riski sıfır. En önemlisi, ETM platformları üzerinden bankalar arası rekabeti kızıştırıp daha düşük komisyon oranları alabiliyorsunuz. Eğer büyük bir projeye girecekseniz, bankanızdan ETM seçeneğini mutlaka sorgulayın. Masraflarda %20-30'a varan avantajlar sağlayabilirsiniz.
Yakın gelecekte, banka aradan çıkacak. Blockchain üzerindeki akıllı sözleşmeler (Smart Contracts), tapu dairesiyle entegre çalışıp, iş tamamlandığında teminatı otomatik serbest bırakacak. Komisyonlar tarih olacak, sadece işlem ücreti (gas fee) ödeyeceğiz. Ama şimdilik bankalara mahkumuz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kafanızda deli sorular olduğunu biliyorum. İşte sahada, tapu dairesinde, şantiyede en çok karşılaştığım 15 soru ve bunların net, kıvırmadan cevapları.
1. Teminat mektubu komisyonu pazarlığa açık mıdır?
Kesinlikle evet. Bankalar şube yetkileri dahilinde oranlarda indirim yapabilirler. Özellikle başka bankadan teklif aldığınızı belirtmek veya "blokeli çalışma" teklif etmek elinizi güçlendirir. Asla ilk söylenen oranı kabul etmeyin.
2. Teminat mektubu alırken ekspertiz ücreti ödemek zorunda mıyım?
Eğer teminat olarak bir gayrimenkul (ev, arsa, işyeri) ipotek veriyorsanız, evet zorundasınız. SPK lisanslı bir değerleme firması gelip mülkü değerler ve bu ücreti siz ödersiniz. Ancak nakit veya mevduat rehni karşılığı alıyorsanız ekspertiz ücreti olmaz.
3. "Kesin" ve "Süresiz" mektup arasındaki fark nedir?
"Kesin" ibaresi, cayma hakkının olmadığını; "Süresiz" ibaresi ise mektubun belirli bir son kullanma tarihi olmadığını gösterir. Süresiz mektuplar bankalar için daha risklidir, bu yüzden komisyon oranları süreli mektuplara göre daha yüksektir.
4. Teminat mektubu masrafları vergiden düşülür mü?
Evet, eğer ticari bir işletmeyseniz (Limited, A.Ş. veya şahıs şirketi), ödediğiniz komisyonları, dosya masraflarını ve BSMV'yi gider olarak kaydedip vergiden düşebilirsiniz. Bu finansman gideridir.
5. Banka teminat mektubunu geri çağıra bilir mi?
Normal şartlarda hayır. Mektup teslim edildikten sonra bankanın tek taraflı iptal hakkı yoktur. Ancak mektup metninde özel bir fesih maddesi varsa durum değişir ki bu gayrimenkul sektöründe pek kabul görmez.
6. Teminat mektubu yerine kefil olur mu?
Kurumsal işlemlerde ve devlet ihalelerinde şahıs kefaleti kabul edilmez. Ancak özel sektörde, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki anlaşmaya bağlı olarak, çok güçlü müteselsil kefiller (holding patronu vb.) bazen teminat mektubu yerine geçebilir ama bu nadirdir.
7. Mektup iade edilmezse komisyon işlemeye devam eder mi?
Maalesef evet. İşiniz bitse bile, o mektup fiziksel olarak bankaya iade edilip "risk kapaması" yapılmadığı sürece komisyon sayacı işler. Bu yüzden iş biter bitmez mektubu karşı taraftan geri alıp bankaya koşun.
8. Konut kredisinden farkı nedir?
Konut kredisinde banka size nakit para verir, siz de faizle geri ödersiniz. Teminat mektubunda banka size para vermez, sadece itibarını verir. Para çıkışı ancak işler bozulursa (tazmin) olur.
9. Elektronik Teminat Mektubu (ETM) güvenli mi?
Kağıttan çok daha güvenlidir. Takasbank ve Kredi Kayıt Bürosu altyapısı kullanılır. Mektubun kaybolma, yırtılma veya sahte çıkma riski yoktur. Anlık olarak sistemden teyit edilebilir.
10. Limit artırımı yapılırsa tekrar masraf çıkar mı?
Evet. Enflasyon nedeniyle teminat tutarını artırmanız gerekirse (Zeyilname), artan tutar üzerinden yeniden damga vergisi (varsa) ve komisyon hesaplaması yapılır. Ayrıca limit tahsis ücreti de talep edilebilir.
11. Yabancı para (Döviz) cinsinden teminat mektubu alınır mı?
Evet, alınabilir. Ancak kur riski taşır. Ayrıca döviz cinsinden mektupların komisyon oranları TL'ye göre farklılık gösterir. Kur artarsa, bankadaki risk limitiniz dolabilir ve ek teminat (margin call) istenebilir.
12. Mektup komisyonunu kim öder? Alıcı mı Satıcı mı?
Genel kural olarak; mektubu kim veriyorsa (borçlu/yüklenici) masrafı o öder. Yani müteahhit arsa sahibine veriyorsa müteahhit öder. Alıcı satıcıya veriyorsa alıcı öder.
13. Banka teminat mektubu vermezse alternatif nedir?
Kefalet Sigortası (Biding Bond Insurance) devreye girebilir. Sigorta şirketleri de artık bankalar gibi kefalet senedi düzenleyebiliyor. Banka limitleriniz doluysa sigorta şirketlerini deneyebilirsiniz.
14. Teminat mektubu kredi notunu düşürür mü?
Mektup almak tek başına notu düşürmez, ancak bankadaki "Gayrinakdi Kredi Limitinizi" doldurur. Bu da başka bir ticari işlem için limit bulamamanıza neden olabilir. Ödemeler düzenli yapıldığı sürece puana olumlu katkısı bile vardır.
15. Sahte teminat mektubu nasıl anlaşılır?
Eskiden banka şubesi aranıp teyit alınırdı. Şimdi ise mektubun üzerindeki karekod (QR) veya bankaların web sitelerindeki "Mektup Sorgulama" ekranları kullanılarak saniyeler içinde teyit edilebilir. Asla teyit etmeden işlem yapmayın.
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.