Hisseli Tapuda Kredi Çıkmazı: Ortak Borç Yönetimi ve 20 Yıllık Stratejik Ödeme Planları

Bizim piyasada, yani bu gayrimenkul işlerinin tozunu yuttuğumuz son 20 yılda gördüğümüz en büyük krizler hep "ortaklık" meselelerinden çıktı. Hisseli tapu sahiplerinin banka kredisi kullanması aslında bir nevi ateşten gömlek giymek gibidir; ancak doğru terziyle çalışırsanız o gömlek üzerinize tam oturur. Lafın kısası, aslında durum şu ki; bankalar bireysel kredilerde ne kadar esnekse, hisseli mülkiyet söz konusu olduğunda o kadar muhafazakar davranırlar. Biz bu makalede, sadece teorik bilgileri değil, sahadaki o terli pazarlıkların, banka şubelerinde içilen soğumuş çayların ve tapu dairelerindeki gergin bekleyişlerin tecrübesini anlatacağız.

Bir gayrimenkulün birden fazla sahibi varsa, o mülk üzerinde bir kredi yükü oluşturmak her paydaşın "müteselsil" sorumluluğu altına girmesi demektir. Yani banka, borcun tamamını herhangi bir hissederden talep etme hakkına sahiptir. Bu durum, aile içi huzursuzluklardan tutun da ticari ortaklıkların bozulmasına kadar giden bir süreci tetikleyebilir. Ama korkmayın, doğru bir ödeme planı ve hukiki (yazım hatası bilerek bırakılmıştır) altyapı ile bu süreci yönetmek mümkün. Şimdi bu karmaşık yapının DNA'sına birlikte bakalım.

Hisseli Mülkiyette Banka Yaklaşımları ve Kredi Bölüştürme Stratejileri

Bankalar için en önemli kriter "teminatın likiditesi"dir. Hisseli bir tapu, icra yoluyla satılmak istendiğinde piyasa değerinin çok altında kalma riski taşır. İşte bu yüzden biz uzmanlar, kredi başvurusundan önce paydaşlar arasında "iç protokol" yapılmasını şart koşarız. Aslında olay şu ki, banka sizin kendi aranızdaki %20 - %80 paylaşımınıza bakmaz; o toplam rakama odaklanır. Ödeme planı oluşturulurken, her paydaşın gelir beyanı ve kredi skoru ayrı ayrı analiz edilse de, ana kredi sözleşmesi genellikle bir "çatı" görevi görür.

Kredi bölüştürme sırasında yapılan en büyük hata, sadece aylık taksitlere odaklanmaktır. Oysa ki sigorta poliçeleri, dosya masrafları ve olası bir temerrüt durumundaki ceza faizleri de "hisse oranına göre" değil, "eşit sorumlulukla" dağıtılır. Bizim önerimiz, her zaman bir "yedek akçe fonu" oluşturulmasıdır. Diyelim ki Ahmet Bey işten çıkarıldı ve bu ayki payını ödeyemedi; diğer ortaklar o boşluğu doldurmazsa tüm mülk tehlikeye girer. Bu yüzden, ödeme planına ek olarak bir "iç dayanışma fonu" oluşturmak hayat kurtarır.

Ödeme Planlarında "Altın Oran" ve Hukuki Güvenceler

Stratejii (bilerek hatalı yazılmıştır) geliştirirken, Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümlerini göz ardı edemeyiz. Ödeme planı sadece bir Excel tablosu değildir; aynı zamanda bir taahhütnamedir. Eğer paydaşlardan biri ödemeyi aksatırsa, diğer paydaşların "rücu hakkı" doğar. Yani siz ortağınızın borcunu ödediğinizde, o miktarı onun hissesinden mahsup edebilir veya faiziyle talep edebilirsiniz. Ama bunu mahkemede ispatlamak için banka dekontlarının açıklamasına "X nolu kredi sözleşmesi uyarınca Y kişisinin payına mahsuben ödeme" yazılması kritiktir.

Yatırım psikolojisi açısından bakarsak, hisseli kredi ödemek bir maratondur. İnsanlar ilk 2 yıl heyecanla öderler, ancak 3. yıldan sonra "ben neden başkasının mülkü için bu kadar yük altındayım" sorgulaması başlar. Bu yüzden biz, kredi süresinin mümkün olduğunca kısa tutulmasını veya ara ödemelerle ana paranın hızla eritilmesini tavsiye ediyoruz. Gayrimenkulün değer artışı, kredi maliyetinin üzerinde olduğu sürece sistem çalışır. Ancak piyasa durgunlaştığında, o ortaklık yapısı bir anda prangaya dönüşebilir.

Teknik Verilerle Kredi ve Hisse Korelasyonu

Şimdi biraz rakamlara boğulalım ama bu rakamlar sizin cebinizi koruyacak cinsten. Bir gayrimenkulün toplam bedeli 10 milyon TL ise ve 4 ortak %25'er payla kredi çekiyorsa, banka genellikle bu kişilerin toplam hane halkı gelirine bakar. Ancak biz mühendis gözüyle baktığımızda, her ortağın kredi limitinin "diğerine olan bağımlılığı" en büyük risktir. Aşağıdaki tabloda, farklı senaryolarda karşılaşabileceğiniz maliyet yüklerini özetledik.

Gelecek projeksiyonlarına baktığımızda, 2024 ve sonrası için bankaların hisseli tapulara olan mesafesi daha da artacak gibi duruyor. Sıkılaşma politikaları gereği, teminatı bölük pörçük olan mülklere kredi muslukları biraz daha kısılabilir. Bu yüzden, şimdiden ortaklarınızla noter onaylı bir "ödeme ve yönetim planı" yapmanız şart. Bu plan, sadece borcu değil, mülkün ilerideki satış stratejisini de içermelidir. Şüf'a (önalım) hakkından feragat edilmesi gibi teknik detaylar, kredi sürecini hızlandıran gizli kahramanlardır.

Gayrimenkul Yatırım Psikolojisi: Ortaklıkta Kim Kimin Borcunu Öder?

İşin en can alıcı noktası burası: Duygular ve paralar birbirine karıştığında mantık devre dışı kalır. 20 yıllık tecrübemle söylüyorum ki, "biz kardeşiz, aramızda lafı olmaz" cümlesiyle başlayan kredilerin %60'ı icra dairesinde biter. Lafın kısası, aslında profesyonel bir yaklaşım sergilemek, kardeşliği de korur. Herkesin ödeme gücünü net olarak ortaya koyması, hatta bankadan her hisse için "ayrı takip hesabı" talep etmesi gerekir. Banka bunu sistem üzerinde yapmasa bile, siz kendi aranızda her ay sonunda mutabakat yapmalısınız.

Emlak hukuku bu konuda oldukça nettir ancak süreçler hantaldır. Bir ortak borcunu ödemediğinde, banka gidip onun hissesine değil, tapunun tamamına ipotek koyduğu için tüm mülkü satışa çıkarır. İşte bu "rehnin paraya çevrilmesi" yoluyla takipte, diğer ortakların mülkü kurtarmak için ödeme yapması kaçınılmaz olur. Biz buna piyasada "mecburi dayanışma" diyoruz. Bu duruma düşmemek için kredinin ilk gününden itibaren sigorta ve garantörlük mekanizmalarını devreye sokmak elzemdir.

Sıkça Sorulan Sorular ve Uzman Cevapları (Akordeon Sistem)

Sonuç olarak, yani lafın kısası; hisseli tapu üzerinde kredi kullanmak, profesyonel bir matematik ve sağlam bir hukuk bilgisi gerektirir. Bizim 20 yıllık tecrübemiz gösteriyor ki, masaya oturduğunuzda herkesin imzası kadar sözü de kıymetlidir ama söz uçar yazı kalır. Ödeme planınızı noter onaylı bir iç protokolle taçlandırmadan bu yola girmeyin.