Bakın şimdi, buraya sadece teknik şartları okumaya geldiyseniz yanlış yerdesiniz. Ben size 20 yıllık tecrübemle, bankacıların size o camlı bölmenin arkasından bakarken aklından geçirdiği ama dile dökmediği gerçekleri anlatıcam. Yıllardır bu piyasanın tozunu yutmuş biri olarak söylüyorum, İlk Evim Kampanyası gibi projeler, kağıt üzerinde muazzam görünür ama iş imzaya gelince detaylarda boğulursunuz. Eğer bu satırları okuyorsanız, muhtemelen kiradan bıkmışsınızdır ya da dişinizden tırnağınızdan arttırdığınız paranın enflasyon karşısında erimesini istemiyorsunuzdur. Haklısınız da. Ama durun bir soluklanın. Size sadece faiz oranlarını değil, sistemin nasıl hackleneceğini, daha doğrusu sistemin içinde nasıl doğru konumlanacağınızı anlatacağım. Hata yaparsanız ne olur? Sadece krediniz reddedilmez, Findeks puanınız öyle bir hasar alır ki, bir sonraki kampanyaya kadar toparlayamazsınız. O yüzden arkanıza yaslanın, bu işin kitabını baştan yazıyoruz.

Gayrimenkul sektörü, dışarıdan bakıldığında beton ve tuğladan ibaret sanılır ama aslında tamamen psikoloji ve finansal mühendislik üzerine kuruludur. Bu makalenin sonunda, bankaya girdiğinizde karşınızdaki müşteri temsilcisinden daha donanımlı olacaksınız. Vaadim net: Bu rehberle, red yeme ihtimalinizi minimuma indireceğiz.

1. Banka Başvuru Kriterlerinin Görünen ve Görünmeyen Yüzü

Herkesin bildiği standartlar var: T.C. vatandaşı olmak, 18 yaşını doldurmak falan... Bunları geçelim, bunları zaten biliyorsunuz. Asıl mesele, bankanın "Risk İstahı" dediğimiz o kapalı kapılar ardındaki algoritması. Bankalar, İlk Evim Kampanyası kapsamında kredi verirken, devletin zorunlu kıldığı şartların yanına kendi "gizli filtrelerini" eklerler. Mesela, geliriniz krediyi ödemeye yetiyor mu? Matematiksel olarak evet olabilir ama banka "yaşam maliyeti endeksi" diye bir şey kullanır. Sizin maaşınızdan, o şehirdeki ortalama bir ailenin gıda ve fatura giderini düşerler. Kalan para taksidi karşılıyor mu? İşte dananın kuyruğu burada kopuyor.

Bir diğer husus da, hane halkı geliri meselesi. Eşinizin geliri sisteme dahil edilebilir ama eğer eşinizin üzerine kayıtlı, atıl durumda bile olsa bir arsa hissesi varsa, bazı memurlar bunu "mal varlığı" olarak görüp sizi ilk evim kategorisinden çıkarmaya çalışabilir. Kanunen konut sahibi olmamanız gerekir ama tapu kayıtlarındaki "cins tashihi" yapılmamış yapılar başınızı ağrıtabilir. Yani köydeki dededen kalma kerpiç evin 1/8 hissesi yüzünden kredisi yananları gördü bu gözler.

2. Finansal Okuryazarlık ve Kredi Matematiği: Taksitler Sizi Boğmasın

Şimdi gelelim işin en can alıcı noktasına. Faiz oranları düşük, evet. Devlet destekli, harika. Ama vade uzadıkça ödediğiniz toplam tutarın nasıl katlandığını hesap makinesi bile bazen zor gösterir. 15 yıl vade (180 ay) kulağa hoş geliyor, "kira öder gibi ev sahibi olmak" sloganı da tatlı. Ama enflasyonist ortamda, ilk 2-3 yıl ödeyeceğiniz taksitler maaşınızın %40'ına, belki %50'sine denk gelebilir. Buradaki strateji şu olmalı: Maaş artış beklentiniz ile taksit artış oranı (eğer değişken faizliyse ki bu kampanyalarda genelde sabittir) arasındaki makas.

Bankalar genelde taksit tutarının, hane halkı gelirinin %40'ını geçmemesini ister. Ama İlk Evim kampanyalarında bu oran bazen %60'a kadar esnetilebiliyor. Bu bir avantaj mı? Bence bir tuzak olabilir. Eğer maaşınızın %60'ını eve bağlarsanız, evdeki musluk bozulduğunda tamirci çağıracak nakdiniz kalmayabilir. Biz buna sektörde "Varlık zengini, nakit fakiri" olmak diyoruz. Eviniz var ama cebinizde çay parası yok. Bu psikolojiyi yönetmek zordur.

Ayrıca, "Peşinat" meselesi. Genelde evin ekspertiz değerinin %10'u veya %20'si peşin istenir. Bakın burası çok önemli, ekspertiz değeri ile satış fiyatı aynı şey değildir! Müteahhit evi 3 Milyona satar, bankanın eksperi gelir "Bu evin değeri 2 Milyon" der. Banka da 2 Milyon üzerinden %80 kredi verir. Aradaki o devasa farkı (hem peşinatı hem de ekspertiz farkını) cebinizden ödemek zorunda kalırsınız. Bunu hesaplamadan başvuru yapıp kaporasını yakan çok insan var.

3. Başvuru Sürecinde Adım Adım Yapılması Gerekenler

Bankaya gitmeden önce dersinize iyi çalışmalısınız. Memurun karşısına "Ben kredi istiyorum" diye çıkmakla, elinde dosyayla "Şu şartları sağlıyorum, başvurumu sisteme girin" diye çıkmak arasında dağlar kadar fark var. İkinci profildeki müşteriye bankacı daha saygı duyar ve süreci hızlandırmak için çabalar. Çünkü bankacılar da hedeflerle çalışır ve "bitmiş iş" onlar için prim demektir.

• ✅ Nüfus Cüzdanı ve Fotokopisi: Klasik ama olmazsa olmaz.
• ✅ Gelir Belgesi (Bordro): Son 3 ayı göstermeli ve iş yerinden ıslak imzalı olmalı. E-devlet çıktılarını bazı şubeler kabul etmeyebiliyor, işi garantiye alın.
• ✅ Ek Gelir Belgeleri: Varsa kira kontratı, faiz geliri dökümü. Bunlar kredi limitinizi yukarı çeker.
• ✅ SGK Dökümü: İş yerinizin primlerinizi asgariden mi yoksa gerçek maaştan mı yatırdığı burada ortaya çıkar. Eğer maaş yüksek ama prim asgari ise, banka SGK matrahını baz alabilir! Bu büyük bir sorundur.
• ✅ Tapu Fotokopisi: Alacağınız evin tapu fotokopisi olmadan başvuru süreci başlamaz.

4. Sektör Profesyonelinden "Altın" Tavsiye: Yasal Boşluklar ve Püf Noktalar

Geldik yazının en değerli kısmına. Bunu her yerde bulamazsınız, tecrübe konuşuyor burada. Bankalar kredi verirken size zorunlu olarak "Hayat Sigortası" yapar. Bu sigorta, kredi vadesi boyunca her yıl yenilenir ve ciddi bir maliyettir. Ancak çoğu kişi bilmez ki, krediyi erken kapatırsanız veya poliçeyi dışarıdan daha uygun fiyata kestirip bankaya sunarsanız (Dain-i Mürtehin şerhi koydurarak), binlerce lira tasarruf edebilirsiniz. Bankacı "sistem kabul etmiyor" diyebilir, ısrarcı olun. Yasal olarak dışarıdan sigorta getirme hakkınız var.

Bir diğer detay da proje aşamasındaki konutlar. Eğer "Topraktan" diye tabir ettiğimiz, henüz bitmemiş bir projeden ev alıyorsanız, banka "Garantörlük Anlaşması" olup olmadığına bakar. Müteahhit firma ile banka arasında bu anlaşma yoksa, bina bitme seviyesi %80'e gelmeden kredi çıkmaz. Boşuna kapora verip yanmayın. Müteahhide "Bankayla garantörlük sözleşmen var mı?" diye sormadan cüzdanı çıkarmayın.

Ayrıca, tapu harcı meselesi... Genelde alıcı ve satıcı %2 + %2 öder ama piyasada satıcılar bunu da alıcıya yıkar. Pazarlık yaparken "Tapu masrafı kime ait?" sorusunu en başta sorun. Yoksa son dakika golü yersiniz ve o günün stresiyle "neyse lanet olsun" deyip ödersiniz. Ödemeyin, baştan konuşun.

5. Gelecek Projeksiyonu: Almalı mı, Beklemeli mi?

Yatırım psikolojisinde "FOMO" (Fırsatı Kaçırma Korkusu) çok tehlikelidir. Şu an herkes ev alma derdinde. Peki piyasa nereye gidiyor? 20 yıllık analizlerime dayanarak söylüyorum; gayrimenkul Türkiye'de hiçbir zaman kaybettirmemiştir ama "yanlış fiyattan alınan" gayrimenkul, reel bazda kazandırmayabilir. İlk Evim kampanyası bir fırsattır çünkü faiz oranı piyasa şartlarının çok altındadır. Konut fiyatları düşse bile (ki maliyetler artarken bu zor), ödediğiniz faizin düşüklüğü sizi kârda tutar. Yani, "Fiyatlar düşecek, bekleyeyim" demek yerine, "Uygun faizi buldum, alayım" mantığı bu kampanya özelinde daha doğrudur.

Unutmayın, en iyi ev, içinde huzurla oturduğunuz evdir. Finansal hesaplar bir yere kadar, ailenizle güvende hissetmeniz her şeyden önemli. Ama bu güveni sağlarken bankanın ipoteği altında ezilmemek için yukarıdaki hesaplamaları lütfen ciddiye alın.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Aklınızdaki tüm soru işaretlerini, sahada edindiğim tecrübelerle tek tek yanıtladım.