Kamu Bankalarından Uygun Faizli Konut Kredisi: 20 Yıllık Sektör Tecrübesiyle "İçeriden" Taktikler
Bana bakın, size burada süslü banka reklamlarındaki gibi "Hayallerinizdeki eve kavuşun" masalları anlatmayacağım. 20 yıldır bu piyasanın tozunu yutmuş, nice krizler, nice faiz indirimleri ve bindirimleri görmüş bir abiniz olarak konuşuyorum. Şu an bu satırları okuyorsanız, muhtemelen emlak sitelerinde gezmekten gözleriniz kan çanağına dönmüş, hesap makinesinde yaptığınız hesaplar çarşıya uymamış durumdadır. Haklısınız. Piyasa kurtlar sofrası. Ama durun, hemen karalar bağlamayın. Kamu bankaları (Ziraat, Vakıf, Halk) hala ev sahibi olmak isteyen "gerçek" ihtiyaç sahipleri için tek çıkış kapısı. Ancak bu kapıdan geçmek, elini kolunu sallayarak şubeye girmekle olmuyor. Bu işin bir rajonu, bir matematiği ve bankacıların size asla söylemeyeceği arka kapı taktikleri var. Bugün size sadece kredi almayı değil, bu sistemi kendi lehinize nasıl bükeceğinizi anlatacağım. Hazırsanız, kahvenizi alın; başlıyoruz.
1. Oyunun Kuralı: Neden Kamu Bankaları ve "Faiz" İllüzyonu?
Özel bankaların kapısından içeri girdiğinizde size sundukları oranlarla, kamu bankalarının sunduğu oranlar arasında dağlar kadar fark olduğunu görmüşsünüzdür. Peki neden? Çünkü kamu bankalarının sırtında "sosyal devlet" misyonu var. Özel banka karına bakar, kamu bankası ise -teoride- vatandaşı ev sahibi yapmaya. Ancak burada kaçırdığınız bir nokta var; maliyet sadece faiz oranı değildir. Çoğu insan 1.20 ile 1.25 arasındaki farka takılırken, dosya masraflarında, zorunlu tutulan sigortalarla ve yan ürünlerle nasıl soyulduğunu fark etmez.
🏦 Ziraat Bankası Profili
Tarım ve çiftçi kökenli olsa da konut kredisinde en geniş portföye sahiptir. Şube ağı en geniştir ama bürokrasi biraz daha hantaldır. "Ürün Paketi" dayatması en sık burada görülür.
🏢 Vakıfbank Profili
Memurlar ve maaş müşterileri için genelde bir tık daha esnektir. "Sarı Panjur" kampanyaları meşhurdur. Dijital onay süreçleri diğerlerine göre bir nebze daha hızlıdır.
🏘️ Halkbank Profili
Esnaf dostu kimliği konuta da yansır. Özellikle "Hesaplı Evim" paketlerinde bazen sürpriz oranlar çıkarabilirler. Ekspertiz firmalarıyla ilişkileri biraz daha katı olabilir.
Bizim milletin en büyük hatası şu: Bankaya gidip "Bana ne kadar kredi çıkar?" diye sormak. Bu, bir galericiye gidip "Beni ne kadar kazıklarsın?" demekle aynı şey. Bankaya gitmeden önce dersinize çalışmış olmalısınız. Kamu bankaları şu an "seçici geçirgen" bir zar gibi davranıyor. Herkese kredi vermiyorlar, sadece "risksiz ve karlı" gördükleri müşteriye musluğu açıyorlar.
2. Kredi Notu (KKB) Mühendisliği: Puanınızı Nasıl Parlatırsınız?
Yıllardır yazılım tarafında da çalıştığım için bankaların algoritmalarını iyi bilirim. Sizin kara kaşınıza kara gözünüze bakmıyorlar; bir skorlama algoritması var ve bu robotu ikna etmemiz lazım. Kredi notunuz 1500'ün altındaysa kamu bankalarından uygun faizli kredi almanız, deveye hendek atlatmaktan zordur. Peki, başvuruya gitmeden 1 ay önce ne yapmalısınız?
- Kredi Kartı Limitlerini Düşürün: Banka size kredi verirken "Gelir - Mevcut Borçlar" formülüne bakar. Kullanmadığınız o 100.000 TL limitli kredi kartı var ya? İşte o, sistemde "potansiyel borç" olarak görünür ve kredi limitinizi yer. Başvurudan önce limitleri aşağı çekin.
- Asgari Ödeme Tuzağı: Son 3 ay içinde kredi kartınızın sadece asgarisini ödediyseniz, sistem sizi "nakit sıkışıklığı yaşayan müşteri" olarak etiketler. Mümkünse borcun tamamını kapatın.
- Küçük Mevduat Hareketi: Maaşınızı aldığınız banka dışında bir kamu bankasına başvuracaksanız, oraya başvurudan birkaç hafta önce cüzi bir miktar para yatırıp, otomatik ödeme talimatı verin. "Ben seninle çalışmaya geliyorum" sinyali verin.
3. Ekspertiz Mayın Tarlası: Evin Değeri Kredinizi Yakar Mı?
İşte geldik dananın kuyruğunun koptuğu yere. Siz evi beğendiniz, satıcıyla 3 Milyon TL'ye anlaştınız. Bankaya gittiniz, krediye başvurdunuz. Banka eksper gönderdi. Eksper eve 2 Milyon TL değer biçti. Geçmiş olsun! Kamu bankaları genellikle ekspertiz değerinin %60'ı ile %90'ı arasında kredi verir (bu oran evin enerji sınıfına ve sıfır/ikinci el oluşuna göre değişir).
Kat irtifaklı tapu kredi alır mı? Genelde evet, ama binanın bitmişlik oranı %80'in altındaysa kamu bankası "riskli proje" diyerek reddeder. İskanı (Yapı Kullanım İzin Belgesi) olmayan ev her zaman risktir.
Satıcı vergiden kaçmak için tapuda evi düşük göstermek isteyebilir. Ama siz kredi çekeceksiniz! Banka eksper değeri ile tapu satış bedeli arasında tutarlılık arar. Bu çatışma masada çözülmezse kredi yanar.
Bu noktada tecrübeyle sabittir ki; eksper gelmeden önce emlakçınızla veya ev sahibiyle konuşup, evin emsallerini (çevrede satılan benzer evlerin ilanlarını) hazır etmeniz işe yarayabilir. Ekspere işini öğretmek gibi değil ama "Bakın şu yan daire geçen hafta şu fiyata satıldı" demek, değerlemeyi %5-10 yukarı çekebilir. Bu da cebinizden daha az peşinat çıkması demektir.
4. Şube Müdürü İle "Dans": İkna Sanatı
Yazılım mühendisiyim dediysem, insan psikolojisinden anlamam sanmayın. Bankacılık bir ilişkiler ağıdır. Başvurunuzu internetten veya mobilden yapabilirsiniz, evet. Ama dosyanız "sınırda" ise (limit yetmiyor, skor sınırda vs.), şubedeki bireysel müşteri temsilcisinin inisiyatifi devreye girer.
Şubeye gittiğinizde "Ben sadece kredi istiyorum, başka bir şey istemem" tavrıyla girmeyin. Bankacıların da tutturması gereken hedefler var (BES, Kredi Kartı, Otomatik Ödeme). Onlara "Siz bana oranı uygun verin, ben BES'i de yaparım, faturayı da size taşırım" derseniz, o tıkanan kredi muslukları bir anda açılıverir. Bu bir "kazan-kazan" pazarlığıdır. Unutmayın, bankacı size kredi sattığı için değil, yan ürün sattığı için prim alır.
5. [UZMAN TÜYOSU] Yasal Boşluklar ve Hayat Sigortası İadesi
Gelelim işin en can alıcı noktasına. Bunu çoğu avukat bilir ama vatandaş bilmez. Kredi çekerken banka size "Hayat Sigortası" yapar. Genellikle de kendi anlaşmalı olduğu sigorta şirketinden, piyasanın 2-3 katı fiyatına "kakalar". Kredi heyecanıyla o an imzalarsınız.
🛑 DİKKAT: CAYMA HAKKI
Krediyi çektikten sonra, Tüketici Kanunu gereği sigorta poliçesinden 15 gün içinde cayma hakkınız vardır (mesafeli satışlarda). Ancak dikkat! Kredi sözleşmenizde "Banka tarafından sunulan faiz oranı, hayat sigortası yapılması şartıyla geçerlidir" maddesi varsa, sigortayı iptal ederseniz faiz oranınız güncel (yüksek) orana fırlar.
🗝️ PÜF NOKTASI: İptal etmek yerine, dışarıdan (başka bir sigorta acentesinden) poliçe getirme hakkınız Yargıtay kararlarıyla sabittir. Bankanın 10.000 TL kestiği sigortayı, dışarıda 3.000 TL'ye yaptırıp, poliçeyi bankaya sunarak aradaki farkı iade alabilirsiniz. Bankacı mırın kırın eder, "olmaz" der. Israrcı olun, dilekçe verin. Paşa paşa kabul etmek zorundalar. Bu size kredinin vadesi boyunca on binlerce lira kazandırır.
6. Enflasyonist Ortamda Borçlanma Psikolojisi
Şimdi bazılarınız diyordur ki; "Ya bu faizler çok yüksek, biraz beklesem mi?" Bakın, 20 yıllık analizlerime dayanarak söylüyorum; Türkiye gibi yüksek enflasyonlu ülkelerde, sabit faizli TL borçlanması, vatandaşa servet transferidir. Bugün maaşınızın yarısı kadar olan kredi taksiti, 2 yıl sonra enflasyon ve maaş zamları karşısında kuş kadar kalacaktır.
Tabloyu gördünüz mü? İlk yıl dişinizi sıkarsınız, üçüncü yıl nefes alırsınız, beşinci yıl "İyi ki almışım" dersiniz. Kira ödemek ise tam tersidir; her yıl artar, canınızı yakar. Kamu bankalarının sunduğu faiz oranları, piyasa enflasyonunun altındaysa (ki genelde öyledir), bu "negatif reel faiz" demektir. Yani banka size para verdiği için aslında zarar eder, siz kar edersiniz.
7. Tapu Harcı ve "Elden Ödeme" Riski
Krediyi onaylattık, tapuya gidiyoruz. Burada da son bir engel var. Satıcılar genelde "Tapuda değeri düşük gösterelim, az harç ödeyelim" derler. Kredi çekeceğiniz için bu her zaman mümkün olmaz. Banka ne kadar kredi veriyorsa, tapuda en az o kadar bedel görünmek ZORUNDADIR. Eğer banka 2 milyon kredi veriyor ama siz tapuda satışı 1 milyon gösterirseniz, Maliye Bakanlığı'nın radarına yakalanmanız an meselesidir. Cezası ağırdır, geriye dönük faiziyle alırlar.
Ayrıca "Aradaki farkı elden ver" tekliflerine karşı da uyanık olun. Mutlaka banka üzerinden "Konut satış bedeli bakiyesi" açıklamasıyla gönderin. Yarın öbür gün satıcı "Paramı tam almadım" diye dava açarsa, elinizde dekontunuz olsun. Hukuk, söze değil belgeye bakar.
8. Gelecek Projeksiyonu ve Yapılandırma (Refinansman)
Diyelim ki bugün %2.80 faizle krediyi çektiniz. 1 sene sonra ekonomi düzeldi ve faizler %1.50'ye düştü. "Eyvah, kazıklandım!" mı diyeceksiniz? Hayır. Kamu bankaları "Yapılandırma" (Refinansman) konusunda en esnek kurumlardır. Faizler ciddi oranda düştüğünde, bankanıza başvurup kredinizi kalan borç üzerinden yeni faiz oranıyla güncelleyebilirsiniz. Evet, bir miktar "erken kapama cezası" (%1-2 civarı) ödersiniz ama uzun vadede karınız çok daha büyük olur. Yani yüksek faizle almak bir "kader" değil, o anki piyasa şartlarına bir giriştir. Sonrası yönetilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kafanızdaki o "acaba"ları duyar gibiyim. İşte en çok aldığım 15 soru ve en net cevapları:
1. Kredi notum düşükse kamu bankasından kesin red mi yerim?
Kesin red diye bir şey yoktur ama süreç zorlaşır. Eğer notunuz 1100-1200 bandındaysa kefil göstererek veya ek ipotek (başka bir gayrimenkul) sunarak şube müdürü inisiyatifiyle kredi alabilirsiniz. Ancak 1000'in altı ciddi problemdir.
2. Eşim çalışmıyor, hane geliri olarak sadece benim maaşım yeterli mi?
Hane halkı geliri esastır ancak kredi taksiti, belgelenebilir hane gelirinin %50'sini (bazı durumlarda %60-70'ini) geçmemelidir. Eşiniz çalışmıyorsa sadece sizin geliriniz baz alınır. Ek geliriniz (kira vb.) varsa mutlaka belgeleyin.
3. Alacağım evde kiracı var, kredi çekebilir miyim?
Evet, çekebilirsiniz. Banka için içinde kimin oturduğu değil, tapunun durumu önemlidir. Ancak ekspertiz sürecinde kiracının eve eksperi sokması gerekir. Kiracı zorluk çıkarırsa süreç uzar.
4. "İlk Evim" kampanyalarından kimler yararlanabilir?
Genellikle üzerine kayıtlı konut olmayan, son 1 yılda konut satmamış kişiler yararlanır. Ayrıca alınan evde belirli bir süre (örneğin 5 yıl) satmama şartı konulabilir. Şartlar kampanya dönemlerine göre değişir.
5. Ekspertiz ücreti kredi çıkmasa da ödenir mi?
Maalesef evet. Ekspertiz hizmeti üçüncü taraf lisanslı firmalarca verilir ve banka bu ücreti sizden peşin alır. Kredi reddedilse bile eksper eve gidip rapor hazırladığı için bu ücret yanar.
6. Konut kredisinde yaş sınırı var mıdır?
Genel kural "Yaş + Vade = 70 veya 75" şeklindedir. Yani 60 yaşındaysanız size en fazla 10 veya 15 yıl vadeli kredi verirler. Hayat sigortası primleri yaşla birlikte fahiş oranda artar.
7. Tapu harcını kredi içine dahil edebilir miyim?
Resmi olarak hayır. Konut kredisi sadece evin bedeli için verilir. Tapu harcı, emlakçı komisyonu gibi masraflar için ihtiyaç kredisi çekmeniz gerekebilir, bu da ödeme yükünüzü artırır.
8. İnşaat halindeki eve (Topraktan) kredi çıkar mı?
Banka ile müteahhit arasında "Garantörlük Anlaşması" varsa evet çıkar. Aksi takdirde, binanın tamamlanma oranının en az %80 seviyesinde olması istenir.
9. Kredi onaylandıktan sonra kaç gün içinde kullanmalıyım?
Genellikle onaylanan kredi teklifi 10-15 iş günü geçerlidir. Bu süre içinde tapu işlemleri yapılmazsa faiz oranları değişirse yeni orandan işlem yapılır.
10. Eşimin rızası olmadan konut kredisi çekebilir miyim?
Hayır. Türk Medeni Kanunu gereği aile konutu şerhi olmasa bile bankalar "Eş Muvafakatnamesi" isterler. Eşinizin imzası olmadan ipotek tesis edilemez.
11. Krediyi erken kapatırsam ceza öder miyim?
Evet, "Erken Ödeme Tazminatı" adı altında, kalan anapara üzerinden %2'ye kadar (vadeye göre değişir) ceza ödersiniz. Ancak ödeyeceğiniz faizden edeceğiniz kar, bu cezadan çok daha fazladır.
12. Ziraat Bankası mı, Vakıfbank mı daha avantajlı?
Bu dönemsel olarak değişir. Bazen Ziraat "Konut Ürün Paketi" ile daha iyi oran verirken, Vakıfbank "Sarı Panjur" ile öne geçer. İkisine de başvurup teklif almak en doğrusudur.
13. Kredi kartı borcumu yapılandırdım, konut kredisi alabilir miyim?
Yapılandırma sicilde görünür ve "riskli müşteri" algısı yaratır. Yapılandırma bittikten sonra üzerinden en az 3-6 ay geçmesi ve düzenli ödeme yapılması tavsiye edilir.
14. Satıcı "Krediye uygun değil" diyorsa ne anlama gelir?
Ya evin iskanı yoktur, ya tapuda "konut" değil "işyeri/depo" geçiyordur ya da üzerinde haciz/ipotek vardır. Bu tür evlerden uzak durun, başınızı ağrıtır.
15. DASK zorunlu mu, her yıl yenilemeli miyim?
Kredi süresince DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) ve Konut Sigortası zorunludur. Banka bunları her yıl otomatik yeniler. İtiraz edip dışarıdan poliçe getirebilirsiniz ama sigortasız kalamazsınız.
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.