Kat Karşılığı İnşaatın Emniyet Kemeri: Banka Teminat Mektubu ve Şartname Gerçekleri
Arsanız sizin evladınız gibidir. Onu bir müteahhide teslim ederken sadece "sözleşme imzaladık, oldu bitti" derseniz, geçmiş olsun. O iş öyle yürümüyor. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin gece yastığa başını rahat koymasını sağlayan tek bir gerçek "sigorta" vardır; o da banka teminat mektubudur.
Bu makalede, size öyle süslü püslü akademik bilgiler değil, sahada, inşaatın göbeğinde işinize yarayacak, belki de sizi milyonlarca liralık zarardan kurtaracak gerçekleri anlatacağım. Eğer bu yazının sonuna kadar gelirseniz, sadece bir kağıt parçasının nasıl bir silaha dönüştüğünü değil, müteahhitlerin "abi hallederiz" dediği noktalarda aslında ne demek istediklerini de çözmüş olacaksınız. Hazırsanız, emniyet kemerlerinizi bağlayın; inşaat sektörünün en kritik virajına giriyoruz.
Teminat Mektubu Nedir ve Neden Hayati Önem Taşır?
Halk arasında çok yanlış bilinen bir durum var. İnsanlar zannediyor ki, noterden yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek başına yeterli. Hayır efendim, yetmez. Müteahhit dediğiniz adam bugün var, yarın iflas edebilir. Ekonomik kriz vurur, demir fiyatı uçar, adam "ben yapamıyorum" der çeker gider. Peki o zaman sizin yarım kalan inşaatınız ne olacak? İşte tam bu noktada banka teminat mektubu devreye girer. Bu mektup, bankanın size verdiği bir sözdür: "Eğer bu müteahhit işi batırırsa, taahhüt ettiği parayı ben sana tıkır tıkır ödeyeceğim."
Bizim sektörde 20 senedir gördüğüm en büyük dramlar, "Tanıdık müteahhit, yabancı değil" denilerek teminat mektubu alınmayan projelerde yaşanır. O tanıdıklar, işler sarpa sarınca genelde telefonlarını açmaz olurlar. Teminat mektubu, arsa sahibinin elindeki en büyük kozdur, masaya vurduğunuzda ses getiren tek yumruktur.
Genelde ihalelerde kullanılır. Bizim kat karşılığı işlerde çok tercih etmeyiz çünkü işin ciddiyetini tam yansıtmaz. Geçicidir, adı üstünde, rüzgar gibi eser geçer.
İşte aradığımız aslan bu! Müteahhit işi bitirene kadar geçerlidir. İş bitirme belgesi alınmadan bu mektup geri verilmez. Arsa sahibinin kalesidir.
Müteahhide işe başlaması için para veriyorsanız (ki kat karşılığında pek olmaz ama nakit işlerde olur) karşılığında alınır. Paranızın garantisidir.
Şartnamede Olmazsa Olmaz Kritik Maddeler
Şimdi gelelim işin mutfağına. Bankadan bir kağıt geldi, üzerinde rakamlar yazıyor. "Tamamdır" deyip kasaya atmayın. O mektubun içindeki "wording" dediğimiz metin yapısı, sizin hayatınızı kurtarır ya da karartır. Şartnamede kesinlikle "Kayıtsız, Şartsız ve İlk Talepte Ödemeli" ibaresi olmak zorundadır. Eğer bu ibare yoksa, banka size "Git önce mahkemeden karar getir, müteahhidin suçlu olduğunu kanıtla, sonra gel paranı al" der. Türkiye'de mahkemelerin ne kadar sürdüğünü anlatmama gerek yok sanırım? Yıllarca sürünürsünüz.
Bir diğer husus, mektubun "Süresiz" olmasıdır. İnşaat dediğiniz iş, planlanan tarihte bitmez. Yağmuru var, karı var, belediyesi var, iskanı var. Eğer mektubun vadesi inşaat bitim tarihinden önce dolarsa ve siz bunu fark etmezseniz (ki çoğu vatandaş takvimine not almayı unutur), o kağıt parçası bir anda çöp olur. Banka sorumluluktan kurtulur.
- Limit Artışı Şartı: Enflasyonist bir ülkede yaşıyoruz. Bugünün 1 milyon lirası, seneye çerez parası olabilir. Şartnameye, teminat tutarının her yıl TÜFE/ÜFE oranında veya belirlenen bir katsayıda artırılacağı maddesini ekletmek, profesyonellik göstergesidir.
- Kısmi Fek Yasağı: Müteahhitler genelde "İşin %50'sini yaptım, mektubun yarısını geri ver" derler. Sakın ha! İskan alınana kadar mektubun tamamını tutun. Binanın kabası biter ama asansörü, peyzajı dünya para tutar.
- Muhatap Banka Kalitesi: Her bankanın mektubu aynı değildir. BDDK tarafından onaylı, 1. sınıf bankaların mektuplarını şart koşun. Tabelası yeni asılmış, ne olduğu belirsiz finans kurumlarının kağıtlarıyla iş yapmayın.
Müteahhit Psikolojisi ve Banka İlişkileri
Arkadaşlar, olaya bir de karşı tarafın gözünden bakalım. Müteahhit için teminat mektubu vermek, bankaya gidip "Bana kredi ver" demekten farksızdır. Banka, müteahhidin bilançosuna, geçmiş işlerine, çek endeksine bakar. Eğer bir müteahhit size "Ya ne gerek var mektuba, biz sözümüzün eriyiz" diyorsa, bilin ki ya bankadaki limitleri doludur ya da kredi notu (findeks) yerlerde sürünüyordur. Sağlam bir firmanın teminat mektubu vermekten kaçınması için hiçbir sebep yoktur, çünkü bu komisyon maliyeti projenin genel giderleri içinde devede kulaktır.
Banka teminat mektubu aslında müteahhit için de bir prestijdir. "Bak kardeşim, arkamda kapı gibi banka var, beni onlar da denetledi" demektir. Bu yüzden, şartnameyi hazırlarken "Nazlanma payı" bırakmayın. Sözleşme masasında en güçlü olduğunuz an, imza atılmadan önceki andır. O imzayı attıktan sonra şartları değiştiremezsiniz.
YÜKSEK
Teminat mektubu yoksa, müteahhit iflasında arsa üzerinde hak iddia eden taşeronlarla ve alacaklılarla baş başa kalırsınız.
ORTA
Mektup komisyonunu müteahhit öder. Bu maliyet genelde %1-3 arasındadır. Sizin cebinizden para çıkmaz, rahat olun.
MAKSİMUM
İhtilaf durumunda nakit para gibidir. Banka itiraz edemez, ödemek zorundadır. Mahkeme koridorlarında sürünmezsiniz.
Paraya Çevirme Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Allah korusun, işler ters gitti diyelim. Müteahhit kaçtı veya inşaatı yarım bıraktı. Teminat mektubunu nasıl nakde çevireceksiniz? İşte burası zurnanın zırt dediği yer. Elinizdeki mektup "İlk talepte ödemeli" ise, bankaya bir ihtarname çekerek (bazen sadece dilekçe ile giderek) "Müteahhit yükümlülüğünü yerine getirmedi, paramı verin" dersiniz. Banka, müteahhide sormadan ödemeyi yapmak zorundadır.
Ancak, bazı kurnaz müteahhitler, arsa sahiplerinin dikkatsizliğinden faydalanıp sözleşmeye "Teminat mektubunun nakde çevrilmesi için işin %X seviyesinin altında kalması ve bunun bilirkişi ile tespiti gerekir" gibi maddeler sıkıştırırlar. Bu ne demek biliyor musunuz? Sizin bankaya gitmeden önce mahkemeden tespit yaptırmanız, bilirkişi beklemeniz, aylar kaybetmeniz demek. Bu tuzağa düşmeyin. Teminat mektubu şartnamesi, ana sözleşmeden bağımsız, kendi ayakları üzerinde duran net bir metin olmalıdır.
Sektörün Sırrı: "Konusu Kalmayan Teminat" ve İade Oyunu
Şimdi size, avukatların ve bankacıların bildiği ama sokaktaki vatandaşın bilmediği bir Püf Noktası vereceğim. Bu kısmı çok dikkatli okuyun. İnşaat bitti, iskan (yapı kullanım izin belgesi) alındı. Müteahhit geldi, "Abi iş bitti, ver şu mektubu komisyon ödemeyeyim artık" dedi. Siz de iyi niyetle verdiniz. HATA! Büyük hata.
İskan alındıktan sonra bile, binada gizli ayıplar çıkabilir. Çatı akabilir, tesisat patlayabilir. Kanunen müteahhidin sorumluluğu devam eder. Profesyonel bir şartnamede, teminat mektubunun %100'ü iskanla iade edilmez. Genelde %80'i iade edilir, kalan %20'lik kısım ise "Kesin Kabul" tutanağına veya iskan tarihinden 1 yıl sonrasına kadar tutulur. Bu "Garanti Süresi Teminatı"dır. Bunu uygulayan arsa sahibi, krallar gibi rahattır. Müteahhit "Çatı akıyor" dediğinizde koşarak gelir, çünkü içeride hala parası (teminatı) vardır. Bunu yapmazsanız, iskanı aldıktan sonra müteahhide ulaşmanız mucize olur.
Bazı durumlarda müteahhitler "Tedbir Kararı" aldırarak bankanın ödeme yapmasını durdurmaya çalışır. Ancak mektup metninde "Müteahhidin hiçbir itirazına bakılmaksızın" ibaresi varsa, bu tedbir kararlarını aşmak çok daha kolaydır. Şartnamenizde bu ifadenin altını çizin.
Sonuç Yerine: Geleceğe Yatırım
Lafı dolandırmaya gerek yok, inşaat işi stresli iştir. Ama bu stresi yönetmek sizin elinizde. 20 yıllık tecrübemle söylüyorum, teminat mektubu şartnamesine harcayacağınız 3-5 saatlik mesai ve belki bir hukukçuya ödeyeceğiniz danışmanlık ücreti, sizi hayatınızın en büyük batığından kurtarır. Eviniz, arsanız, çocuklarınızın geleceği şansa bırakılmayacak kadar değerlidir. Bu yazıyı okuduysanız, artık masaya oturduğunuzda karşınızdaki müteahhitten bir adım öndesiniz demektir. Unutmayın, söz uçar, yazı (ve teminat mektubu) kalır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Banka teminat mektubu almak zorunlu mudur?
Yasal olarak Borçlar Kanunu'nda veya İmar Kanunu'nda kat karşılığı inşaat için "zorunludur" diye bir madde yoktur. Ancak piyasa koşullarında ve güvenli ticaret prensibinde, arsa sahibinin kendini koruması için fiilen zorunluluktur. Almamak büyük risktir.
2. Teminat mektubu masrafını (komisyonu) kim öder?
Bu masraf tamamen müteahhide aittir. Banka ile kredi ilişkisine giren odur. Arsa sahibi bu işlem için bankaya veya müteahhide herhangi bir ücret ödemez. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça teamül budur.
3. "Süreli" ve "Süresiz" mektup arasındaki fark nedir?
Süreli mektubun üzerinde bir son geçerlilik tarihi yazar (Örn: 31.12.2025). O tarih geçtiği an mektup kağıt parçasına döner. Süresiz mektupta ise tarih yoktur, iş bitip mektup iade edilene kadar geçerlidir. İnşaat işlerinde kesinlikle "Süresiz" talep edilmelidir.
4. Teminat miktarı ne kadar olmalıdır?
Genel kabul gören oran, toplam inşaat maliyetinin %10'u ile %20'si arasındadır. Ancak arsanın değerine ve projenin riskine göre bu oran artırılabilir. Sembolik rakamlar (örn: 100 bin TL) caydırıcı değildir, gerçekçi olmalıdır.
5. Müteahhit iflas ederse banka hemen ödeme yapar mı?
Eğer mektup "İlk talepte ödemeli" ve "Kayıtsız şartsız" ise evet. Banka, müteahhidin iflas edip etmediğine bakmaksızın, sizin talebiniz üzerine ödemeyi yapar. Bankanın "müteahhit batmadı ki" deme hakkı yoktur.
6. Teminat mektubu yerine senet veya çek alsam olur mu?
Asla aynı şey değildir! Senet veya çek, müteahhidin şahsi imzasıdır. Adamın üzerinde mal varlığı yoksa veya iflas etmişse o senetleri duvara asarsınız. Teminat mektubu ise bankanın parasıdır; banka batmadıkça paranızı alırsınız.
7. Kısmi fek (parçalı iade) ne demektir?
İnşaat ilerledikçe müteahhidin bankadaki riskini düşürmek için teminatın bir kısmının iade edilmesidir. Örneğin kaba inşaat bitince %30'unun iade edilmesi gibi. Bu arsa sahibi için risktir, dikkatli yönetilmelidir.
8. Teminat mektubunun sahte olup olmadığını nasıl anlarım?
Teknoloji gelişti. Mektubun üzerinde karekod (QR) bulunur veya bankanın genel müdürlüğünden teyit mektubu (teyit yazısı) istenerek doğruluğu %100 kontrol edilebilir. Teyit almadan mektubu kabul etmeyin.
9. Banka teminat mektubuna haciz konulabilir mi?
Teminat mektubu nakit para değil, bir garanti sözleşmesidir. Dolayısıyla doğrudan mektubun kendisine haciz konulamaz. Ancak mektup nakde çevrildiğinde ortaya çıkan paraya haciz konulabilir.
10. İpotek teminatı ile banka teminat mektubu arasındaki fark nedir?
İpotekte bir gayrimenkul teminat verilir. Paraya çevirmek için o gayrimenkulün satılması, mahkeme süreçleri gerekir, uzundur. Banka teminat mektubu ise likittir, hemen paraya döner. Mektup daha pratiktir.
11. Teminat mektubunu kaybedersem ne olur?
Büyük sorun olur ama çözümsüz değildir. Mahkemeden zayi belgesi alınması ve bankaya bildirilmesi gerekir. Ancak bu süreçte müteahhit ile sorun yaşarsanız işler karışabilir. Mektubu kasada saklayın.
12. Yabancı para cinsinden (Döviz) teminat mektubu alınabilir mi?
Evet, alınabilir. Özellikle enflasyonist dönemlerde TL'nin değer kaybına karşı arsa sahipleri USD veya EUR cinsinden mektup talep edebilirler. Bu, paranın değerini korur.
13. Kontrgaranti ne demektir?
Müteahhidin bankaya teminat mektubu alabilmek için verdiği karşı teminattır. Sizi doğrudan ilgilendirmez ama müteahhidin bankaya ne kadar sağlam teminat verdiğini gösterir.
14. Müteahhit süre uzatımı isterse teminat mektubu ne olur?
Eğer mektup "Süreli" ise, mutlaka süresinin de uzatılması (zeyilname yapılması) gerekir. Aksi takdirde inşaat devam ederken mektubun vadesi dolar ve korumasız kalırsınız.
15. Teminat mektubu sadece inşaat bitimi için mi alınır?
Hayır. İskan alımı, SGK borçlarının ödenmesi, vergi borçlarının kapatılması gibi müteahhidin diğer yükümlülükleri için de teminat kapsamı genişletilebilir. En doğrusu budur.
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.