Konut Kredisi Çekerken Banka Masraflarından Sıyrılma Sanatı: Cebinizde Kalacak Binlerce Lira

1. "Dosya Masrafı" Efsanesi ve Tahsis Ücreti Gerçeği

Eskiden "dosya masrafı" adı altında, kredinin neredeyse %2'sine, %3'üne varan paralar kesilirdi. Sonra tüketici mahkemeleri devreye girdi, Yargıtay emsal kararlar verdi ve bankalar bu kalemi "Kredi Tahsis Ücreti" olarak makyajlayıp önümüze tekrar koydu. Şimdi durum şu; yasal olarak bankalar, çektiğiniz ana paranın binde beşi (%0.5) oranında bir tahsis ücreti alabilir. Bu yasal haktır, buna itiraz edemezsiniz. Ancak, buradaki kurnazlık şurada başlıyor: Banka size "Hizmet Bedeli", "İstihbarat Ücreti" veya "Danışmanlık Komisyonu" adı altında yan kalemler çıkarmaya çalışırsa, işte orada "Hop dedik!" deme hakkınız var.

Bizim sektörde sıkça gördüğümüz bir durumdur; müşteri heyecanlıdır, ev sahibi olmak üzeredir, "Aman 3-5 bin lira için iş bozulmasın" der ve imzalar. Yapmayın. Bankacı arkadaşımız size o kağıdı uzattığında, kalem kalem neyin ne olduğunu sorun. Tahsis ücreti dışındaki her türlü operasyonel masraf, aslında pazarlığa açıktır. Bankalar ticarethane mantığıyla çalışır, siz onlara faiz geliri kazandıracak bir müşterisiniz, kapıdan çevirmek istemezler. Bazen sadece "Bu ek masrafları kabul etmiyorum, X bankası bunları almıyor" demek bile o kalemlerin silinmesi için yeterlidir.

2. Hayat Sigortası ve DASK: Zorunluluk mu, Dayatma mı?

Gelelim dananın kuyruğunun koptuğu yere. Bankaların en tatlı gelir kapısı: Sigortalar. Bir kredi çekerken DASK (Doğal Afet Sigortası) kanunen zorunludur, buna lafımız yok. Deprem ülkesiyiz, bunu yaptırmak zorundasınız. Ama ya Hayat Sigortası? Bankacı size "Kredi çıkması için hayat sigortası şart beyefendi/hanımefendi" diyecektir. Kısmen haklılar, çünkü banka kendini garantiye almak ister. Ancak size söylemedikleri şey şu: Sigortayı bankadan yaptırmak zorunda değilsiniz.

Bankanın çalıştığı sigorta şirketi, genellikle piyasanın en yüksek primini çıkarır. Neden? Çünkü arada bankanın komisyonu vardır. Siz dışarıdan, güvendiğiniz bir sigortacıdan "Dain-i Mürtehin" (yani bankanın rehin hakkı olduğu) bir poliçe kestirip bankaya sunabilirsiniz. Aradaki fark bazen yarı yarıya olur. 30 bin TL sigorta primi yerine 15 bin TL'ye bu işi çözebilirsiniz. Bankacı buna mırın kırın edebilir, "Süreç uzar" diyebilir. İnanmayın. Bu sizin yasal hakkınızdır. Hazine Müsteşarlığı'nın bu konuda net genelgeleri var.

3. [GİZLİ SİLAH] Cayma Hakkı ve Sigorta İadesi

İşte size çoğu avukatın bile detayına girmediği, benim gibi eski kurtların bildiği o "püf nokta". Diyelim ki bankacı çok baskı yaptı, krediyi vermem dedi ve siz de mecbur kalıp bankanın fahiş fiyatlı hayat sigortasını imzaladınız. Oyun bitti mi? Hayır, yeni başlıyor. Türk Ticaret Kanunu ve Tüketici Kanunu kapsamında, mesafeli satışlarda veya kredi bağlantılı sigortalarda 15 gün ile 30 gün arasında değişen bir "Cayma Hakkı"nız vardır.

Krediyi çektiniz, para hesaba yattı, tapuyu aldınız. Ertesi gün, dışarıdan uygun fiyata bir poliçe kestiriyorsunuz. Sonra bankanın sigorta şirketine (banka şubesine değil, sigorta şirketinin genel müdürlüğüne) bir ihtarname veya dilekçe ile başvurup, "Mevcut poliçemi iptal edip, yerine ekteki poliçeyi sunuyorum" diyorsunuz. Banka bunu kabul etmek ZORUNDADIR. O yatırdığınız yüksek primin büyük kısmını iade alırsınız. Bu işlem biraz kağıt kürek işi gerektirir ama inanın 15-20 bin TL iade aldığınızda yorgunluğunuza değiyor.

4. Ekspertiz Ücreti: Değerlemeyi Kim Yapıyor?

Gayrimenkulün değerini belirleyen o gizemli "eksper" arkadaş... Banka sizden ekspertiz ücreti olarak atıyorum 8.000 TL - 10.000 TL arası bir rakam keser. Peki, bu paranın tamamı ekspere mi gider? Tabii ki hayır. Banka burada da bir komisyoncu gibi çalışır. Lisanslı değerleme şirketine 3 öder, sizden 5 alır. Bu aradaki farkın iadesi için Tüketici Hakem Heyetlerine giden ve kazanan binlerce emsal karar var.

Ayrıca, ekspertiz raporunun bir kopyasını istemek sizin en doğal hakkınız. Parayı siz ödediniz! Ama bankalar genelde "Bu banka içi belgedir" diyip vermemeye çalışır. Israrcı olun. O raporda evin değeri düşük gösterilirse, istediğiniz krediyi alamazsınız. Eğer eksperin eve hiç gelmeden, dışarıdan bakıp gittiğini veya hatalı ölçüm yaptığını düşünüyorsanız, itiraz edip yeniden değerleme isteme hakkınız da mevcut. Tabii ikinci ücreti ödememek şartıyla.

• ✓ Ekspertiz ücretinin faturasını mutlaka isteyin. Fatura tutarı ile sizden kesilen tutarı karşılaştırın.
• ✓ Konutun iskanı (yapı kullanım izni) yoksa, eksper değeri düşük çıkarır. Bunu baştan bilin.
• ✓ Eksper gelmeden önce evi derli toplu göstermek, hatta mümkünse boyalı göstermek psikolojik etki yaratır.

5. Erken Ödeme Cezası ve Yapılandırma

Diyelim ki elinize toplu para geçti ve krediyi kapatmak istiyorsunuz. Banka sevinir mi? Asla. Çünkü gelecek yıllardaki faiz gelirinden olur. Bu yüzden size "Erken Ödeme Tazminatı" çıkarır. Konut kredilerinde bu oran, kalan vadenin 36 aydan az olması durumunda kalan ana paranın %1'ini, 36 aydan fazla olması durumunda %2'sini geçemez.

Burada yapılan hata şu; bankalar bazen "dosya kapama ücreti", "ipotek fek ücreti" gibi uydurma kalemler ekler. İpotek fek ücreti (ipoteğin kaldırılması) için bankanın sizden para talep etmesi hukuka aykırıdır. İpoteği koyan banka, borç bittiğinde kaldırmakla yükümlüdür. Tapu dairesine yazılacak bir yazı için sizden 1000-2000 TL istemeleri tamamen keyfi bir uygulamadır ve geri alınabilir.

6. Bankacıyla Pazarlık Masası: Psikolojik Savaş

Bankacılık bir algoritma işi olduğu kadar, bir insan ilişkileri işidir. Şube müdürünün yetkisi, sandığınızdan fazladır. Faiz oranında indirim yapamayabilir (çünkü o genel müdürlükten gelir) ama dosya masrafında, sigorta komisyonunda veya kredi kartı aidatında inisiyatif kullanabilir.

Pazarlığa giderken eliniz boş gitmeyin. Diğer bankalardan aldığınız teklifleri masaya koyun. "X Bankası bana bu oranı verdi ama ben sizinle çalışmak istiyorum, çünkü hizmetinizden memnunum, maaşım da burada" gibi cümleler, karşı tarafı "kazanılmış müşteri" psikolojisine sokar. Unutmayın, şube hedefi tutturmak zorundadır. Ay sonuna doğru giderseniz, hedefini tutturmaya çalışan müşteri temsilcisi size daha cömert davranabilir. Bu, sektörün yazılı olmayan kuralıdır.

Yani lafın kısası, bankaclaır (bilerek yazdım, anladınız siz) robot değildir. Onların da bir kotası, bir primi var. Sizin krediniz onun kotasına katkı sağlayacaksa, o da sizin masraflarınızı kısmak için fedakarlık yapabilir. "Bu masraflar sistemden otomatik çıkıyor" yalanına kanmayın. Her sistemin bir "override" (yetkiyle değiştirme) tuşu vardır.

7. Gelecek Projeksiyonu ve Dijital Krediler

Önümüzdeki 5 yıl içinde, bu anlattığım şube pazarlıklarının çoğu tarihe karışacak gibi duruyor. Dijital bankacılık ve blockchain tabanlı ipotek sistemleri geliyor. Bu ne demek? Aracıların, yani şube personelinin, eksperlerin ve hatta tapu memurlarının devreden çıktığı, masrafların minimize olduğu bir dönem. Ancak o gün gelene kadar, bu eski usul "koparabildiğini kopar" düzeni devam edecek.

Yatırımcı gözüyle bakarsak; şu an kredi faizleri yüksek olsa bile, enflasyonist ortamda borçlanmak hala mantıklı olabilir. Çünkü TL bazında borcunuz erirken, gayrimenkulünüz değerleniyor. Buradaki tek düşmanınız, gereksiz banka masraflarıdır. O masrafları sıfıra indirdiğinizde, reel faiz yükünüzü de aşağı çekmiş olursunuz. Konut kredisi başvuru süreçlerinde uyanık olmak, size bir araba parası kazandırabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)