Bankaların Gizli Labirenti: Konut Kredisi Borcu Yoktur Yazısı ve İpotek Fekki İçin 20 Yıllık Stratejik Rehber

Dile kolay, on beş yıl boyunca her ayın belirli bir günü o taksiti ödediniz. Nihayet o son taksit hesaptan düştü ve ekranınızda "Kalan Borç: 0 TL" ibaresini gördünüz. Müthiş bir ferahlama, değil mi? Ama durun, kutlamalara başlamadan önce size 20 yıllık bir gayrimenkul analiz uzmanı olarak şunu söyleyeyim; o ev aslında teknik olarak hala tam anlamıyla sizin değil. Bankanınn o tapu üzerindeki gölgesi, yani ipotek şerhi, siz o meşhur "borcu yoktur" yazısını alıp gerekli prosedürer işlemlerini tamamlamadan kalkmıyor. Bizim sektörde çok sık rastladığımız bir hatadır bu; kredi biter bitmez tapunun özgürleştiği sanılır. Aslında durum şu ki, banka sisteminde borcun bitmesi sadece bir muhasebe kaydıdır, mülkiyetin üzerindeki hukuki prangaların çözülmesi ise bambaşka bir mesai gerektirir. Lafın kısası, finansal özgürlüğünüzün son mührünü vurmak için bu yazıyı ve sonrasındaki fek sürecini çok iyi yönetmeniz gerekiyor.

Bankadan alacağınız o kağıt parçası, sadece "Borcu yoktur" demiyor; aslında mülkiyet hakkınızın üzerindeki kısıtlamanın kaldırılması için verilen bir emir niteliği taşıyor. Eskiden bu işler için banka avukatları veya şube yetkilileriyle tapu dairelerine gidilir, elden evrakalrın takibi yapılırdı. Şimdilerde ise dijitalleşme sayesinde süreç biraz daha hızlandı ama kafa karışıklığı azalmadı. Banka, borcun kapandığına dair sistem onayı verdikten sonra, tapu dairesine hitaben bir "İpotek Fek Yazısı" hazırlar. İşte burada dikkat etmeniz gereken husus, bu yazının içeriğinde yer alan yevmiye numaraları ve ipotek derecelerinin doğruluğudur. Eğer banka memuru sehven yanlış bir dereceyi fek ederse, ileride evi satmaya kalktığınızda karşınıza "kalkmamış bir ipotek" çıkabilir ki bu tam bir kabus senaryosudur.

Yazılım mühendisi gözüyle bakarsak, bu bir veri senkronizasyonu meselesidir. Bankanın veritabanındaki "Borçlu" flag'i (bayrağı) "False" olduğunda, bu verinin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) veritabanına da işlenmesi gerekir. Ancak bu geçiş her zaman otomatik veya sorunsuz olmaz. Bazen sistemler arası API uyuşmazlıkları veya manuel onay bekleyen kuyruklar (queue) süreci tıkayabilir. Bizim tavsiyemiz, borç kapandıktan sonraki ilk 48 saat içinde bankanızdan bu yazının sistem üzerinden gönderilip gönderilmediğini teyit etmenizdir. Eğer banka "biz gönderdik" diyorsa, e-devlet üzerinden Web-Tapu sistemine giriş yaparak mülkiyet bilgilerinizdeki şerhlerin kalkıp kalkmadığını kontrol etmelisiniz. Bazı bankalar bu işlem için "fek ücreti" adı altında masraf talep edebilir; ancak tüketici mahkemelerinin bu konuda emsal kararları olduğunu, haksız alınan ücretlerin iadesinin mümkün olduğunu da unutmamak gerek.

Gayrimenkul dünyasında "Fek" kelimesi, bir hukuki yükümlülüğün veya kısıtlamanın kaldırılması anlamına gelir. Konut kredisi kullandığınızda, banka kendini garantiye almak için tapu kaydınıza "Bu ev benim alacağımın teminatıdır" şeklinde bir not düşer. İşte bu not ipotektir. Borç bittiğinde bu notun silinmesi işlemine de ipotek fekki denir. Aslında durum şu ki, banka borcu biten müşterisine bu yazıyı vermekle yükümlüdür. Ancak bazı bankalar, müşterinin başka kredi kartı veya ek hesap borcu varsa bu yazıyı vermekte zorluk çıkarabiliyorlar. Hukuken bu yasaktır; konut kredisi sözleşmesi ile kredi kartı sözleşmesi birbirinden bağımsızdır. Konut kredisinin borcu bittiyse, o ipotek derhal kaldırılmalıdır.

Yatırım psikolojisi açısından bakıldığında, ipoteği kalkmamış bir ev "piyasa değeri düşük" bir varlıktır. Neden mi? Çünkü herhangi bir acil durumda evi satmak istediğinizde, alıcı adayı tapu kaydında ipotek gördüğü an masadan kalkabilir veya ciddi bir indirim talep edebilir. "Nasıl olsa borcu bitti, bir ara kaldırırım" mantığı, gayrimenkul yatırımcısının en büyük hatasıdır. Emlak piyasası volatildir, fırsatlar kapıyı çaldığında tapunuzun tertemiz olması gerekir. Ayrıca, ipotek fekki yapılmamış bir mülkün miras hukuku açısından da pürüzler yaratabileceğini, varislerin banka kapılarında eski borçların dekontlarını aramak zorunda kalabileceğini hatırlatmak isterim. Hadi gelin bakalım, bu sürecin maliyet ve zaman çizelgesine bir de tablo üzerinden göz atalım.

Önümüzdeki on yılda gayrimenkul piyasası, dijital tapular ve blockchain tabanlı mülkiyet kayıtlarına doğru evrilecek. Bu ne demek? Artık "borcu yoktur" yazısı almak için banka şubesinde sıra beklemeyeceksiniz; akıllı sözleşmeler (smart contracts) son taksit ödendiği saniyede ipoteği otomatik olarak fek edecek. Ancak biz henüz o noktada değiliz. Şu anki sistemde, veriler manuel kontrollerden geçiyor. Bir yazılım mühendisi olarak söyleyebilirim ki, sistemlerin birbirine tam entegre olmadığı bu geçiş döneminde en büyük güvenceniz ıslak imzalı veya güvenli elektronik imzalı belgelerdir.

2024 ve 2025 projeksiyonlarına baktığımızda, kredi faizlerinin seyri ve konut arzındaki daralma, mevcut mülklerin değerini daha da artırıyor. Elinizdeki mülkün likiditesini (nakde dönme hızı) maksimize etmek için "borcu yoktur" yazısını alıp ipoteği kaldırmış olmanız şart. Yatırımcıların "psikolojik eşik" dediği bir durum vardır; alıcı tapuya baktığında hiçbir şerh, hiçbir haciz, hiçbir ipotek görmemeli. Bu, mülkün güvenilirliğini simgeler. Ayrıca, borcu biten evin sigorta poliçelerini de gözden geçirmelisiniz. Banka aracılığıyla yapılan DASK ve konut sigortaları genellikle bankayı "dain-i mürtehin" (hak sahibi) olarak gösterir. Borç bittikten sonra bu poliçeleri kendi adınıza güncelletmezseniz, Allah korusun bir hasar durumunda tazminat yine bankanın hesabına yatabilir. Bu da işin başka bir teknik ve can sıkıcı boyutu.

Teorik olarak, ipotekli bir evi satabilirsiniz. Alıcı, bankadaki borcu üstlenerek veya satış bedelinden borcun kapatılmasını sağlayarak evi devralabilir. Ancak konumuz farklı; siz borcu zaten ödediniz ama kağıt üzerinde hala borçlu görünüyorsunuz. Bu durumda satış yapmak, alıcıya "Ben borcu ödedim ama banka henüz kaldırmadı, bana güven" demektir ki profesyonel bir ticaret ortamında bunun karşılığı yoktur. Hiçbir basiretli tacir veya bilinçli alıcı, banka ipoteği olan bir evi "borcu bitmiş" varsayarak tam bedel üzerinden satın almaz. Hukuken de bu büyük bir risk taşır. Eğer banka o süreçte bir tasfiye sürecine girerse veya sistemsel bir hata oluşursa, mülkünüzün üzerindeki hak iddiaları karmaşıklaşabilir.

Aslında durum şu ki, borcun ödenmiş olması ipoteğin kendiliğinden düştüğü anlamına gelmez. Türk Medeni Kanunu'na göre ipotek, tapu siciline yapılacak terkin (silme) işlemi ile sona erer. Bu terkin işleminin anahtarı da bankanın vereceği o yazıdır. Eğer banka bu yazıyı vermekte direnirse, "İpoteğin Terkini Davası" açma hakkınız saklıdır. Ama buna gerek kalmadan, bankanın genel müdürlüğüne yazılacak sert bir ihtarname genellikle sorunu 24 saat içinde çözer. Bizim tavsiyemiz, her zaman işi tatlılıkla ama profesyonel bir takiple yürütmenizdir. Unutmayın, o banka için siz artık "kredisi bitmiş ve kar getirmeyen" birisiniz; bu yüzden işlemlerinizi hızlandırmak için biraz ısrarcı olmanız gerekebilir.