Bankaların Sır Gibi Sakladığı Hak: Konut Kredisi Sigortasını Özgürleştirme Rehberi

Mevzuatın Derinlikleri: Banka Dayatması vs. Gerçekler

Gayrimenkul piyasasında işler bazen göründüğü gibi yürümez. Bankacı arkadaşımız size "Sistem onay vermiyor" derken, aslında arkada yatan sebep genellikle şube hedefleri ve prim sistemidir. Bizim halkımız da "Aman kredi yanmasın" korkusuyla ne denirse "he" der. Oysa durum hiç de öyle değil. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, özellikle de 29. madde, durumu kabak gibi ortaya koyuyor. Kanun koyucu diyor ki; tüketicinin açık talebi olmadan krediyle ilgili sigorta yaptırılamaz. Ama durun, burada ince bir çizgi var.

Bankalar, "kredi faiz indirimi" adı altında size bir paket sunar. "Sigortalı faiz" ve "Sigortasız faiz" diye iki seçenek çıkarırlar. Sigortasız faiz oranını o kadar yüksek tutarlar ki, mecburen sigortalı paketi seçersiniz. İşte burası dananın kuyruğunun koptuğu yer. Konut kredisi sigortalarını banka dışından yaptırma hakkı tam olarak burada devreye giriyor. Siz sigortalı teklifi kabul etseniz bile, sigortayı "bankadan" yapmak zorunda değilsiniz.

Sigorta Türleri ve Kritik Ayrımlar: Neye İmza Attığınızı Bilin

Kredi çekerken önünüze üç temel sigorta gelir: DASK, Konut Sigortası ve Hayat Sigortası. Bunların hepsi aynı sepete atılsa da, hukuki statüleri gece ile gündüz kadar farklıdır. DASK, devletin zorunlu kıldığı bir deprem sigortasıdır, bunda kaçış yok. Ancak bunu da bankadan yapmak zorunda değilsiniz. "Benim dışarıda tanıdık sigortacım var, oradan poliçemi getireceğim" dediğinizde bankacının yüzünün düştüğünü göreceksiniz. Çünkü komisyon geliri elinden gidiyor.

Özellikle Hayat Sigortası konusu tam bir muammadır. Kredi tutarı ve yaşınıza göre hesaplanan bu sigorta, bazı bankalarda "kredili hayat" adı altında fahiş fiyatlara satılır. Oysa dışarıdaki bir sigorta şirketi, aynı teminatı (vefat durumunda kredinin kapanması) yarı fiyatına sunabilir. Banka "bunu kabul etmem" diyemez. Derse suç işler. Sadece poliçede "Dain-i Mürtehin" (Rehinli Alacaklı) olarak bankanın adının yazması yeterlidir. Yani Allah korusun size bir şey olursa para bankaya gider, borç kapanır.

• DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Devlet zorunlu tutar, banka değil. İstediğiniz yerden yaptırıp poliçeyi bankaya ibraz edebilirsiniz.
• Konut Sigortası (Özel): Tamamen isteğe bağlıdır ancak kredi sözleşmesinde "sigorta yapılması zorunludur" maddesi varsa yapılmalıdır. Fakat yine söylüyorum, adresi banka olmak zorunda değildir.
• Hayat Sigortası: En yüksek kalemlerden biridir. Yaşınız ileriyse rakamlar korkunç boyutlara ulaşır. Dışarıdan teklif almak en doğal hakkınızdır.

Profesyonel İpucu: Sistemin Açığından Nasıl Yararlanırsınız?

Gelelim mesleki sırrıma. Bunu her yerde yazmazlar, dikkatli okuyun. Bankacı arkadaşlarımız bazen "Krediniz onaylandı ama sigortayı bizden yapmazsanız faiz oranı değişir" blöfünü kullanır. Diyelim ki çok sıkıştınız ve lanet olsun diyip imzaladınız. Oyun bitti mi? Hayır, yeni başlıyor. Sigortacılık mevzuatında "Cayma Hakkı" diye muazzam bir güç var elinizde.

Poliçeyi imzaladıktan sonra, genellikle 15 gün içinde (bazı poliçe türlerinde 30 gün) sebep göstermeksizin cayma hakkınız vardır. Krediyi çektiniz, tapuyu aldınız, imzalar atıldı, para hesaba geçti. Ertesi gün, dışarıdan uygun fiyatlı bir poliçe yaptırın (Dain-i Mürtehin olarak bankayı ekletmeyi unutmayın). Sonra bu poliçeyle bankaya gidip, "Mevcut poliçemi iptal edin, yerine bunu sayın" diyerek dilekçe verin. Banka krediyi geri çağıramaz, faizi değiştiremez (çünkü sözleşme kuruldu ve bitti). Mecburen o pahalı poliçeyi iptal edip paranızı iade etmek zorundalar. Bu "arkadan dolanma" taktiği, binlerce liranızı kurtarır.

Gayrimenkul Yatırım Psikolojisi ve Sigorta İlişkisi

Bir ev almak sadece tuğla ve çimento satın almak değildir; bir gelecek satın almaktır. İnsan psikolojisi, büyük borçların altına girdiğinde savunmasızlaşır. Bankalar bu "savunmasız anı" çok iyi kullanır. "Her şey tam olsun, sorun çıkmasın" dürtüsüyle hareket edersiniz. Oysa gerçek bir yatırımcı, maliyetin her kuruşunu hesaplar. Konut kredisi sigortası, toplam maliyetin %1'i ile %5'i arasında değişebilir. 2 milyon liralık bir evde bu 100 bin liraya kadar varan bir fark demektir. Bu parayla evin mutfağını baştan aşağı yenilersiniz.

Gelecek projeksiyonlarına baktığımızda, sigorta primlerinin iklim krizi ve artan inşaat maliyetleri nedeniyle daha da yükseleceğini öngörüyorum. Bu yüzden, bugün yapacağınız "dışarıdan sigorta" hamlesi, sadece bugünü değil, kredinizin devam edeceği 10 yılı da kurtaracaktır. Her yıl otomatik yenilenen fahiş banka sigortası yerine, her yıl piyasa araştırması yaparak en uygun teklifi bulan bilinçli tüketici olmak, enflasyonist ortamda servetinizi korumanın en akıllıca yoludur.

Adım Adım Süreç Yönetimi: Nasıl Hareket Etmelisiniz?

Hadi gelin, bu işi pratiğe dökelim. Laf kalabalığı yapmadan, adım adım ne yapmanız gerektiğini şematize edelim. Hata yapma lüksümüz yok, sistemin çarkları arasında ezilmemek için sağlam basmalıyız.

Sonuç olarak, bu süreç biraz çetrefilli görünebilir. Bankacı surat asabilir, işlemler biraz uzayabilir. Ama unutmayın, o bankacı maaşını sizin ödediğiniz faizlerden ve komisyonlardan alıyor. Siz müşterisiniz, velinimetsiniz. Haklı olduğunuzu bildiğiniz sürece, geri adım atmayın. Bu anlattıklarım 20 yıllık tecrübenin süzülmüş halidir. Gayrimenkul hukukunda boşluk yoktur, sadece okunmayan maddeler vardır.

SIKÇA SORULAN SORULAR (LSI Odaklı Analiz)