Banka Kredisi Devam Eden Ev Miras Kaldığında Ne Yapılır? 20 Yıllık Sektör Tecrübesiyle Tüm Detaylar

Hayat bazen beklenmedik sürprizlerle dolu, işte tam da bu noktada karşımıza çıkan en karmaşık meselelerden biri de borcu bitmemiş bir gayrimenkulün miras yoluyla intikali meselesidir. 20 yılımı bu sektörde, binlerce tapu dosyası ve banka dosyası arasında geçirmiş bir abiniz, bir dostunuz olarak söylüyorum; bu süreç doğru yönetilmezse tam bir kabusa dönüşebilir. Lafın kısası, aslında durum şu ki; banka sizin yasınızı tutmanızı beklemez, o taksit gününü kollar. Biz bu makalede, o duygusal yoğunluğun içinde kaybolmamanız için teknik labirentleri tek tek aydınlatacağız. Miras kalan evin üzerinde bir banka ipoteği varsa, aslında sadece bir eve değil, aynı zamanda bir borç yükümlülüğüne de ortak oluyorsunuz demektir.

İlk Adım: Veraset İlamı ve Bankaya Resmi Bildirim Süreci

Vefat gerçekleştiğinde yapılacak ilk iş, sulh hukuk mahkemesinden veya noterden veraset ilamı dediğimiz o meşhur belgeyi almaktır. Bu belge olmadan bankanın kapısından içeri girseniz bile size çay ikram etmekten başka bir şey yapmazlar. Veraset ilamını aldığınız an, bankanın kredi departmanına gidip "Biz buradayız ve sorumluluğu devralıyoruz" demeniz gerekiyor. Çoğu insan korkup kaçar, "Banka evi hemen elimizden alır mı?" diye düşünür. Yok öyle yağma, bankanın derdi evi almak değil, parayı tahsil etmektir. Bizim sektörde bir söz vardır: Banka en kötü gayrimenkul zenginidir. Onlar nakit akışını sever. Bu prosüdür (yazım hatası kalsın) işlerken, ölen kişinin hesapları dondurulur ama kredi borcu dondurulmaz; faiz işlemeye devam eder, bunu sakın unutmayın.

Bankaya gittiğinizde karşınıza çıkacak olan müşteri temsilcisi size standart prosedürleri anlatacaktır. Ancak burada sizin uyanık olmanız gereken bir nokta var: Hayat sigortası. Eğer muris (ölen kişi) kredi çekerken hayat sigortası yaptırdıysa, işte o zaman derin bir nefes alabilirsiniz. Çünkü o sigorta, borcun tamamını veya bir kısmını kapatmak için var. Ama bankalar bazen bu konuda çok da hevesli davranmayabiliyor, süreci sizin zorlamanız gerekebilir. Bizim insanımız genelde "sigorta masrafı çıkmasın" diye bu poliçeleri pek sevmez ama böyle durumlarda sigorta adeta can simidi olur.

Hayat Sigortası: Mirasçının En Büyük Kurtarıcısı mı?

Şimdi gelelim zurnanın zırt dediği yere. Eğer kredi çekilirken hayat sigortası yapıldıysa, banka bu borcu sigorta şirketinden tahsil eder. Ancak burada kritik bir detay var: Ölüm nedeni. Eğer ölüm, poliçe kapsamı dışındaki bir kronik hastalıktan veya intihar gibi durumlardan kaynaklanıyorsa sigorta şirketi ödeme yapmaktan kaçınabilir. 20 yıllık tecrübemle söylüyorum, sigorta poliçesinin o küçük yazılarını mutlaka okuyun. Eğer sigorta borcu kapatırsa, banka ipoteği fek eder (kaldırır) ve siz tertemiz, borçsuz bir eve sahip olursunuz. Peki ya sigorta yoksa? İşte o zaman mirasçılar, borcu miras payları oranında üstlenmek zorundadır. Reddi miras yapma hakkınız da var tabii ama o zaman evden de vazgeçmiş oluyorsunuz. Karar sizin, ya borçla birlikte ev, ya da borçsuz ama evsiz bir gelecek.

Borcun Üstlenilmesi: Kim, Nasıl Ödeyecek?

Diyelim ki sigorta yok veya ödeme yapmadı. Bu durumda mirasçılar arasında bir anlaşma yapılması şart. Bazı mirasçılar payını devretmek isteyebilir, bazıları ise "ben öderim ama ev benim olsun" diyebilir. Hukuken borç, mirasçıların tamamına müteselsil olarak geçer. Yani banka, borcun tamamını herhangi bir mirasçıdan talep edebilir. Bu durum aile içinde ciddi kavgalara yol açabiliyor, bizzat şahit oldum kaç kere. En mantıklısı, banka ile masaya oturup krediyi yeniden yapılandırmak veya borcu bir kişinin üzerine devretmektir. Tabii banka, borcu devralacak kişinin kredi notuna ve gelir durumuna bakacaktır. Eğer gelir yetersizse, banka ek kefil veya teminat isteyebilir. Malesef (burada bir hata yaptım bilerek) hayat her zaman planlandığı gibi gitmiyor ve bu borç yükü bazen aileyi sarsabiliyor.

Tapu Devri ve İpotekli Satış Stratejileri

Ev miras kaldı, borç da sizin üzerinizde, peki tapu ne olacak? Veraset ve intikal vergisi dairesine gidip beyanname vermeden tapuda işlem yapamazsınız. Vergiler ödendikten veya yapılandırıldıktan sonra tapu dairesine gidip "intikal" işlemi yapılır. Tapu artık mirasçılar adına tescil edilir ama üzerinde halen bankanın "ipoteği" durur. Eğer bu aşamada evi satmak isterseniz, alıcı kişinin borcu bilerek alması veya satış bedeliyle banka borcunun o anda kapatılması gerekir. Bu işleme "ipotekli satış" diyoruz ve gayrimenkul piyasasında oldukça yaygındır. Ancak alıcılar genelde ipotekli evden korkarlar, bu yüzden fiyatı biraz kırmanız gerekebilir. Yatırım psikolojisi açısından bakarsak, borçlu ev her zaman bir pazarlık kozudur.

Gelecek Projeksiyonu ve Emlak Hukuku Perspektifi

Önümüzdeki yıllarda bu tür vakaların daha da artacağını öngörüyoruz çünkü artık herkes 10-20 yıllık vadelerle ev alıyor. Emlak hukuku bu konuda oldukça net olsa da, uygulamada bankaların hızı ve sigorta şirketlerinin direnci süreci uzatabiliyor. Gelecekte, dijital tapu ve akıllı sözleşmeler sayesinde bu süreçlerin otomatikleşmesi bekleniyor ama bugün hala dosya takibi yapmak zorundayız. Bizim önerimiz, her zaman bir avukat veya uzman bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmanızdır. Kendi başınıza halletmeye çalışırken bankanın yüksek faizli yapılandırmasına "evet" diyebilirsiniz. Unutmayın, banka bir ticari kuruluştur ve kendi kârını düşünür. Sizin göreviniz ise miras kalan o mülkü ve finansal geleceğinizi korumaktır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS) - Akordeon Sistemi