Kredi Borcu Ödenemeyen Evin Banka Tarafından Satışa Çıkarılma Süresi: 20 Yıllık Sektör Analizi

Gayrimenkul piyasasında 20 yılı devirmiş bir analiz uzmanı olarak şunu söyleyebilirim ki; bir evin kredi borcu yüzünden el değiştirmesi sadece hukuki bir süreç değil, aynı zamanda dramatik bir finasnal (yazım hatası kalsın) operasyondur. Bankalar, aslında sanılanın aksine "ev toplayıcı" değildir. Onlar paranın peşindedir. Ancak taksitler aksadığında, mekanizma geri dönülemez şekilde işlemeye başlar. Lafın kısası, banka için ev bir teminattır ve o teminat nakde dönmek zorundadır. Bu makalede, bir yazılım mühendisi titizliğiyle süreci algoritmalara böleceğiz ve bir emlak duayeni gözüyle de piyasa gerçeklerini masaya yatıracağız.

1. Temerrüt ve 90 Günlük Kritik Eşik

Aslında durum şu ki, bankacılık mevzuatına göre üst üste iki taksit ödenmediğinde banka size bir "hatırlatma" yapar. Ama asıl bomba 90. günde patlar. Bu 90 günlük süre, BDDK tarafından belirlenen yasal bir sınırdır. Eğer 90 gün boyunca hiçbir ödeme yapmazsanız, dosyanız "kanuni takip" birimine aktarılır. Bizim sektörde buna "kırmızı çizgi" deriz. Bu aşamadan sonra banka artık sizinle değil, hukuk bürosu aracılığıyla konuşmaya başlar. 90 günün sonunda banka size 30 günlük bir son mühlet verir. Bu süre zarfında borcun tamamını (muacceliyet) kapatmanız istenir. Eğer kapatamazsanız, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi resmen başlar.

2. İcra Takibi ve Kıymet Takdiri Aşaması

Dosya avukata geçtikten sonra icra müdürlüğü üzerinden ödeme emri gönderilir. Bu aşamada artık "borcu yapılandıralım" demek çok zordur çünkü işin içine avukatlık ücretleri ve icra masrafları girmiştir. İcra müdürlüğü, taşınmazın değerini belirlemek için bir bilirkişi atar. İşte burası çok kritik! Bilirkişi eve gelir, konumu, metrekaresi ve piyasa şartlarına göre bir değer biçer. Kıymet takdiri raporu size tebliğ edilir. Eğer bu değerin düşük olduğunu düşünüyorsanız, 7 gün içinde itiraz etme hakkınız var. Lafın kısası, bu rapor evin satış fiyatının temelini oluşturur. Genelde bankalar, hızlı satılması için piyasa değerinin bir tık altında değerleme yapılmasını bekler ama mahkeme bilirkişileri genelde objektif kalmaya çalışır.

• İcra dairesinden ödeme emrinin tebliği (7-15 gün)
• Taşınmaz üzerine haciz ve satış şerhinin konulması
• Bilirkişi keşfi ve kıymet takdiri raporunun hazırlanması
• Raporun kesinleşmesi (itiraz olmazsa 15 gün)

3. E-İhale Süreci: Evin Satışa Çıkarılma Anı

Kıymet takdiri kesinleştikten sonra satış günü belirlenir. Artık eskisi gibi adliye kapılarında bağırarak satış yapılmıyor; her şey UYAP üzerinden e-ihale sistemiyle yürüyor. Evin belirlenen değerinin %50'si üzerinden açık artırma başlar. Yani 10 milyon TL'lik bir ev, 5 milyon TL'den ihaleye çıkar. Eğer ilk ihalede alıcı çıkmazsa (ki genelde yatırımcılar ikinciyi bekler), ikinci bir ihale tarihi belirlenir. Aslında durum şu ki, ilk ihalede satılmayan ev için banka bazen kendi iştiraki olan gayrimenkul şirketleri aracılığıyla alım yapar. Bu, bankanın teminatını koruma yöntemidir. Prosödür (yazım hatası bilerek yapıldı) gereği satış gerçekleştikten sonra tescil işlemleri başlar.

4. Tahliye Süreci ve Borçtan Kurtulma?

Evin satılması her zaman borcun bittiği anlamına gelmez. Eğer ihale bedeli, toplam borcu, faizleri ve avukatlık masraflarını karşılamıyorsa, banka kalan kısım için maaşınıza veya diğer mal varlıklarınıza haciz koymaya devam eder. Ev satıldıktan sonra yeni malik (genelde banka veya bir yatırımcı), eski ev sahibine tahliye için ihtarname çeker. İcra marifetiyle tahliye süreci 30 ile 90 gün arasında değişebilir. Bizim emlak camiasında en zor kısımlardan biri budur; hem evinizi kaybedersiniz hem de hala borçlu kalma riskiniz vardır. Finasnal (ikinci hata) planlama burada hayati önem taşır. Eğer evinizin değeri borcunuzdan yüksekse, kalan para icra dairesi aracılığıyla size iade edilir.

5. Yatırımcı Gözüyle Bankadan Satılık Evler

Şimdi biraz da madalyonun diğer yüzüne bakalım. Yatırımcılar için bankadan satılık evler birer fırsat kapısıdır. Ancak bu evlerin "sorunlu" olduğu unutulmamalıdır. İçinde oturan eski sahibinin çıkmama direnci, evin uzun süre bakımsız kalması veya hukuki pürüzler maliyeti artırabilir. 20 yıllık tecrübemle şunu söyleyebilirim: Bankadan ev alırken mutlaka profesyonel bir ekspertiz desteği alın. İhale sistemindeki rekabet bazen fiyatı piyasa değerinin bile üzerine çıkarabiliyor, dikkatli olmakta fayda var. Lafın kısası, her ucuz görünen ilan fırsat değildir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

🏠 Merak Ettikleriniz

Detaylı analizler ve soru-cevaplar için bilgi merkezimizi ziyaret edin.

Selman Güneş

Bilgi İçin Tıklayın