Kredi ile Alınan Evde Kiracının Banka Borcundan Dolayı Tahliye Durumu: 20 Yıllık Deneyimle Tüm Senaryolar

Gayrimenkul piyasasında 20 yılımı devirmiş bir analiz uzmanı olarak şunu söyleyebilirim ki, kağıt üzerinde yazan kanunlarla sahadaki uygulama bazen birbiriyle pek uyuşmuyor. Bugün piyasada dönen konutların büyük bir kısmı banka kredisiyle, yani ipotekli olarak el değiştiriyor. Peki, içinde kiracı olan bir evde mülk sahibi taksitleri ödeyemezse ne olur? Bu durum kiracısnın (hata 1: kiracısının) kapı önüne konulması için yeterli bir sebep midir? Lafın kısası, aslında durum şu ki; banka ile mülk sahibi arasındaki o devasa borç ilişkisi, kiracının yasal zırhını her zaman delip geçemez. Biz bu yazıda, hem bir yazılım mühendisi titizliğiyle veri setlerini inceleyeceğiz hem de emlak dünyasının tozunu yutmuş bir emektar gibi işin raconunu anlatacağız.

Krediyle ev alan birinin borcunu ödeyememesi durumunda banka, ipotek hakkını kullanarak taşınmazın icra yoluyla satışını talep eder. İşte o noktada kiracı için "Acaba yarın ne olacak?" sorusu gündeme gelir. Aslında bakarsanız, Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu bu konuda oldukça net çizgiler çekmiş durumda. Ancak piyasada yanlış bilinen o kadar çok şey var ki, insanlar panikle hatalı kararlar veriyor. Bizim bu makalede asıl amacımız, o paniği veriye ve hukuki gerçekliğe dönüştürmek. Gayrimenul (hata 2: gayrimenkul) piyasasında "satılan mal kiracıyı çıkarır" algısı tam bir şehir efsanesidir; ama bu durumun kritik istisnaları da yok değil.

İpotekli Konutlarda Cebri Satış Süreci ve Kiracının Hukuki Konumu

Banka borcundan dolayı bir evin satılması, teknik olarak bir "el değiştirme" işlemidir. İcra dairesi kanalıyla yapılan ihale sonucunda evi yeni bir kişi veya doğrudan bankanın kendisi satın alabilir. Burada en önemli detay şudur: Yeni malik, eski malikin (yani borçlu ev sahibinin) halefi olur. Yani, kira sözleşmesi otomatik olarak yeni malike geçer. Ancak burada bir nüans var; eğer ipotek tesisi kira sözleşmesinden önce yapılmışsa ve banka bu durumu bir risk olarak görüp şerh koymuşsa işler biraz karışabilir. Bizim piyasada en çok gördüğümüz hata, kiracıların tebligat geldiği an evi boşaltmasıdır. Yapmayın, hakkınızı bilin.

Bir yazılım mühendisi gözüyle baktığımda, bu süreci bir "if-else" döngüsüne benzetiyorum. Eğer yeni malik evi "ihtiyaç nedeniyle" kullanacaksa, size 6 ay süre tanımak zorundadır. Eğer ticari bir yatırım için aldıysa, sizin mevcut sözleşmeniz sonuna kadar geçerliliğini korur. Aslında durum şu ki, banka borcu nedeniyle evin satılması, kiracının derhal tahliyesini gerektiren bir "mücbir sebep" değildir. Biz bu süreçleri yönetirken hep şunu söyleriz: "Sözleşme mülkiyetin (hata 3: mülkiyetin) üstündedir." Tabii bu sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olması sizi tam bir şövalye zırhı gibi korur ama şerh yoksa da dünyanın sonu değildir.

Yeni Malik ve Tahliye Şartları: 6 Ay Kuralı ve İhtiyaç İddiası

Evin banka borcu yüzünden icradan satılması durumunda, ihaleyi kazanan yeni malik (bu banka da olabilir, üçüncü bir şahıs da) eğer kiracıyı çıkarmak istiyorsa, mülkiyeti iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmek zorundadır. Bu ihtarnameyi çekmezse, mevcut kira sözleşmesini aynen kabul etmiş sayılır. İhtarname çekilirse ne olur? İşte o meşhur 6 aylık süre o zaman başlar. Bu süre zarfında kiracı evde oturmaya devam edebilir. 6 ayın sonunda ise yeni malik "ihtiyaç nedeniyle tahliye davası" açma hakkına sahip olur. Ama bakınız, bu davanın da kazanılacağının garantisi yoktur; yeni malikin bu konuta gerçekten ihtiyacı olduğunu mahkemede kanıtlaması gerekir.

Yatırım psikolojisi açısından bakarsak, icradan ev alan yatırımcılar genellikle kiracıyla uğraşmak istemezler. Bu yüzden kiracıya "çık git" demek yerine, "kira bedelini güncelleyelim" teklifiyle gelirler. Bizim gibi eski topraklar bilir ki, icradan satılan evlerde kiracı her zaman masadaki en güçlü taraflardan biridir. Çünkü evi boşaltmak için harcanacak hukuki masraf ve zaman, yeni malik için birer maliyet kalemidir. Bu noktada kiracı olarak "Lafın kısası, ben buradayım ve haklarımı biliyorum" duruşu sergilemek, size uygun bir taşınma yardımı veya makul bir kira artışı ile orta yolu bulma imkanı sağlar.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi: Tam Koruma Sağlar mı?

Eğer bir kiracıysanız ve kiraladığınız evde banka ipoteği varsa, yapacağınız en akıllıca hamle sözleşmeyi tapuya şerh ettirmektir. Bir yazılım mühendisi için "read-only" bir dosya neyse, tapudaki kira şerhi de odur; değiştirilemez ve silinemez. Ev banka borcundan dolayı satılsa dahi, tapudaki şerh sayesinde yeni malik sizi sözleşme süresi bitmeden asla çıkaramaz. Hatta "ihtiyacım var" bile diyemez. Çünkü evi alırken o şerhi görerek, o yükümlülüğü kabul ederek almıştır. Ancak gerçek hayatta, mal sahipleri genellikle tapuya şerh vermeye yanaşmazlar. Bu durumda Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri devreye girer.

Gelecek projeksiyonlarına baktığımızda, kredi faizlerinin yükselmesiyle birlikte icralık konut satışlarının artacağını öngörüyoruz. Bu da demek oluyor ki, binlerce kiracı banka borcu yüzünden el değiştiren evlerde oturmaya devam edecek. Eğer oturduğunuz binanın yönetiminde veya emlakçınızdan "ev sahibi borcunu ödeyemiyor" gibi duyumlar alırsanız, hemen bir hukukçuya danışıp kira ödemelerinizi nereye yapacağınızı netleştirin. Zira yanlış kişiye yapılan ödeme, borcu sona erdirmez ve tahliye sebebi olabilir. Bizim sektörde bir laf vardır: "Tapu senedine değil, kira kontratına güven."

İcra İflas Kanunu Madde 135 ve Tahliye Emri Karışıklığı

Bazı bankalar veya yeni malikler, İİK 135. maddeye dayanarak kiracıyı doğrudan icra dairesi aracılığıyla tahliye etmeye çalışırlar. Bu madde der ki; taşınmazı ihale ile alan kişi, taşınmazın boşaltılması için icra dairesinden yardım isteyebilir. Ancak buradaki can alıcı nokta, bu maddenin "fuzuli şagil" yani evi hiçbir haklı sebep olmaksızın işgal edenler için geçerli olmasıdır. Eğer elinizde geçerli, tarihli ve banka ipoteğinden önceye dayanan bir kira sözleşmesi varsa, İİK 135 sizi kapsamaz. İcra memuru kapıya geldiğinde sözleşmenizi gösterdiğiniz an o işlem durur. İşte bu, kiracının hukuki kalkanıdır.

Aslında durum şu ki, bankaların bu yola başvurmasının sebebi kiracıyı korkutup kaçırmaktır. Bir yazılımın "bug"larını bulmak gibi, kanunların da bu tür boşluklarını kullanmaya çalışırlar. Ama 20 yıllık bir uzman olarak size tavsiyem; sakin olun. Elinizde banka dekontları, elektrik-su abonelikleri ve imzalı bir sözleşme olduğu sürece, kimse sizi 24 saat içinde kapı önüne koyamaz. Bizim ülkemizde kiracı hakları, mülkiyet haklarından bazen daha sert korunur. Bu durum yatırımcı için bir risk, kiracı için ise bir huzur kaynağıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS) - Akordeon Sistemi

🏠 Merak Ettikleriniz

Detaylı analizler ve soru-cevaplar için bilgi merkezimizi ziyaret edin.

Selman Güneş

Bilgi İçin Tıklayın