Ortak Kredi Çıkmazı: Ayrılık Durumunda Banka Borcu Nasıl Devredilir ve Stratejik Yol Haritası

Gayrimenkul piyasasında 20 yılı devirmiş, binlerce dosya incelemiş bir analiz uzmanı olarak şunu söyleyebilirim ki; aşkla alınan o evlerin, ayrılık çanları çaldığında nasıl birer finansal prangaya dönüştüğünü defalarca gördük. Biz bu sektörde sadece tuğla ve çimento ile uğraşmıyoruz, aslında insanların hayallerini ve bazen de o hayallerin enkazını yönetiyoruz. Bir yazılım mühendisi titizliğiyle söylemeliyim ki, ortak çekilen konut kredilerinde sistem "veya" değil "ve" mantığıyla çalışır. Yani banka için siz iki ayrı birey değil, borcun tamamından sorumlu tek bir ödeme makinesisiniz. Lafın kısası, ayrılık kararı alındığında o borcun bir kişiden alınıp diğerine devredilmesi, sanıldığı kadar "hadi gel imza atalım" kolaylığında bir mevzu değil. Aslında durum şu ki, banka sizin duygusal bağınızın kopmasıyla ilgilenmez, o sadece teminatın ve ödeme gücünün sürekliliğine bakar. Bu makalede, o karmaşık prosüdür labirentinde kaybolmamanız için teknik ve hukuki bir navigasyon sunacağız.

Ortak Kredi Borcunun Devri: Hukuki ve Teknik Altyapı

Banka borcunun devri, hukuk terminolojisinde "Borcun Nakli" olarak adlandırılır. Ancak konut kredilerinde bu durum, sadece bir ismin silinip diğerinin kalması değildir. Bizim sektörde en çok yapılan hata, tapu devri yapıldığında banka borcunun da otomatik olarak geçtiğinin sanılmasıdır. Oysa ki tapu dairesi ile banka şubesi arasında doğrudan bir veri senkronizasyonu bulunmaz. Bir yazılım mimarisindeki "dependency" (bağımlılık) gibi, borcun devri bankanın onayına sıkı sıkıya bağlıdır. Borcu devralacak olan kişinin kredi skoru, gelir dökümü ve mevcut borç yükü yeniden analiz edilir. Eğer borcu üstlenecek kişinin maaşı, mevcut taksit tutarını karşılamaya yetmiyorsa, banka bu talebi "sistem hatası" gibi reddeder. Bazı cümleleri devrik kurmak gerekirse; bankanın tek derdi parayı sağ salim geri almaktır, sizin kiminle nerede yaşadığınız değil.

Süreç genellikle taraflardan birinin "ben bu evden ve borçtan çıkmak istiyorum" demesiyle başlar. Bu noktada biz uzmanlar olarak devreye giriyoruz. İlk aşamada, bankaya yazılı bir başvuru yapılarak "Borçlu Değişikliği Talebi" iletilir. Banka, sanki yeni bir kredi kullandırıyormuş gibi tüm süreci baştan başlatır. Ekspertiz raporu yenilenir, borçlu adayın SGK dökümleri incelenir. Eğer banka ikna olursa, "Borcun Nakli Sözleşmesi" imzalanır. Ancak dikkat! Bu aşamada tapu dairesinde de eş zamanlı işlem yapılması şarttır. Tapudaki hisse devri yapılmadan bankanın borç transferini tamamlaması mümkün değildir. Yazım hatası yapmamaya çalışsak da bazen bu karmaşık süreçi yönetmek gerçekten zordur.

Bankaların Risk Algısı ve Reddetme Nedenleri

Bankalar muhafazakar kurumlardır. İki kişinin ortak sorumluluğunda olan bir borcun tek bir kişiye düşürülmesi, banka için riskin iki katına çıkması demektir. "Biz" diliyle konuşmak gerekirse, biz banka tarafında olsak biz de teminatımızı korumak isterdik. Eğer borcu devralacak kişinin mali portfösü zayıfsa, banka ek teminat veya kefil isteyebilir. Hatta çoğu zaman, mevcut krediyi kapatıp, güncel faiz oranlarıyla yeni bir kredi kullandırılması yoluna gidilir. Bu da aslında tüketici için ciddi bir maliyet artışı demektir. Çünkü eski kredi faizi %1 iken, güncel faiz %3 ise, borcu devralan kişi sadece borcu değil, aynı zamanda yüksek faiz yükünü de sırtlanmış olur.

Gayrimenkul analizlerinde gördüğümüz bir diğer önemli detay ise, ayrılan çiftlerin arasındaki protokolün bankayı bağlamamasıdır. Mahkemede "krediyi Ahmet ödeyecek" diye bir karar çıksa bile, banka o karara bakmaz. Banka için kredi sözleşmesi her şeyin üzerindedir. Eğer Ahmet ödemezse, banka gider Ayşe'nin kapısına dayanır. İşte bu yüzden, sadece mahkeme kararı yetmez; banka nezdinde de o borcun resmen "release" edilmesi, yani bir tarafın ibra edilmesi gerekir. Bu noktada emlak hukuku ve bankacılık kanunları arasında ince bir çizgi vardır. Bizim tavsiyemiz, mutlaka bir borç üstlenme protokolü imzalanması ve bu protokolün banka şubesine noter onaylı olarak sunulmasıdır.

Stratejik Finans Yönetimi ve Gelecek Projeksiyonları

Önümüzdeki 5 yıl içinde gayrimenkul piyasasında "ortak mülkiyet çözülmeleri" oranının %20 artacağını öngörüyoruz. Bu, daha fazla borç devri işlemi demek. Eğer böyle bir durumla karşı karşıyaysanız, ilk yapmanız gereken şey piyasa analizi yapmaktır. Evin şu anki değeri, kalan borçtan fazlaysa şanslısınız. Ancak "negative equity" dediğimiz, borcun evin değerini aştığı durumlarda banka asla devir işlemine onay vermez. Bu durumda tarafların dışarıdan nakit enjekte ederek borcu makul bir seviyeye indirmesi gerekir. Yatırım psikolojisi açısından bakıldığında, ayrılık anında verilen fevri kararlar büyük zarar getirebilir. Evi hemen satıp borcu kapatmak mı mantıklı, yoksa bir tarafın borcu üstlenip evi elde tutması mı? Bu tamamen mevcut faiz oranları ve bölgedeki değer artış potansiyeline bağlıdır.

Sonuç olarak, ortak krediden ayrılmak teknik bir operasyondur. Bir kod bloğundaki hatayı ayıklamak gibi, her adımın doğru kurgulanması gerekir. Yanlış bir adım, hem kredi notunuzun yerle bir olmasına hem de mülkiyet haklarınızın gasp edilmesine yol açabilir. Bizim 20 yıllık tecrübemiz gösteriyor ki; bankayla pazarlık masasına otururken elinizde güçlü bir ödeme planı ve sağlam bir mali geçmiş olmalı. Aksi takdirde banka sizi kapıdan çevirecektir. Şunu da unutmayın, emlak dünyasında her kriz aslında doğru yönetilirse bir fırsata dönüşebilir. Borcu devralan taraf, aslında uzun vadeli bir yatırımın tek sahibi olma yolunda önemli bir adım atmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS) - Akordeon Sistemi