Özel Bankaların Konut Kredisi Kampanyaları: Vitrindeki Işıltı ve Sözleşmedeki Gölgeler

Bakın arkadaşlar, yirmi yıldır bu sektörün tozunu yutmuş biri olarak söylüyorum; bankaların o süslü reklamlarında gördüğünüz oranlar, buz dağının sadece görünen kısmı. Hani şu telefonunuza düşen "Size Özel Faiz Oranı" mesajları var ya? Hah işte, o mesajı açıp bankaya gittiğinizde işin rengi genelde değişir. Bugün sizinle biraz dertleşeceğiz, biraz da şu finansal okuryazarlığın kitabını tersten okuyacağız. Eğer bir ev alma niyetiniz varsa ve özel bankaların kapısını aşındırıyorsanız, bu satırları okumadan imza atarsanız üzülürsünüz. Size burada süslü kelimelerle, anlaşılmayan terimlerle hava atacak değilim. Bildiğimiz, sokağın diliyle, ama işin matematiğini de koyarak anlatıcam.

Bu makaleyi bitirdiğinizde cebinizde sadece bir bilgi değil, aynı zamanda bankacıların size "bu müşteri işi biliyor" gözüyle bakmasını sağlayacak bir donanım olacak. Konut kredisi sadece bir faiz oranı değildir; dosya masrafıdır, sigorta poliçesidir, ipotek fek ücretidir ve en önemlisi psikolojik bir savaştır. Hazırsanız, kahvenizi alın, şu işin mutfağına girelim.

1. Kampanya Faizlerinin Altındaki Matematiksel Tuzaklar

Şimdi dostlar, banka diyor ki "1.99 ile kredi veriyorum". Siz de hesap makinesini alıp çarpıyorsunuz, bölüyorsunuz, "Tamam öderim ben bunu" diyorsunuz. Ama durun bakalım. O faiz oranı, "Yıllık Maliyet Oranı" dediğimiz gerçek maliyeti saklamak için kullanılan bir makyajdan ibaret. Bankalar, faizi düşük gösterip, yan ürünlerle kar marjını korurlar. Buna sektörde "Çapraz Satış" denir ve bankacıların prim sisteminin can damarıdır.

Bir banka şubesine girdiğinizde, müşteri temsilcisi size sadece kredi satmaz. Kredi kartı, otomatik ödeme talimatı, hayat sigortası, hatta bazen bireysel emeklilik bile o paketin içine gizlenir. Siz "Faiz düşük ya, olsun imzalayayım" dersiniz ama o yan ürünlerin aylık maliyeti, faizi aslında 2.50 seviyelerine çeker. İnanın bana, bu hesabı yapmadan krediye dalan çok insan gördüm, sonrasında "Keşke" demek fayda etmiyor.

Buradaki en büyük yanılgı, insanların sadece aylık taksite odaklanması. Oysa toplam geri ödeme tutarı, sizin gelecekteki 10 yılınızı ipotek altına alıyor. Konut kredisi faiz oranları düştüğünde ev fiyatlarının arttığı gerçeğini de unutmamak lazım. Bu bir tahterevalli gibidir; kredi ucuzlarsa, mal kıymetlenir.

2. Dosya Masrafı ve Ekspertiz Ücretlerindeki Belirsizlikler

Gelelim şu meşhur dosya masrafına. Yasalar diyor ki; banka, kredi tutarının binde 5'inden fazla dosya masrafı alamaz. Ama bizim bankalar yaratıcıdır, bu masrafı başka isimler altında tahsil etmenin yolunu bulurlar. "Kredi kullandırım ücreti", "İstihbarat ücreti" gibi isimlerle karşınıza çıkabilirler. Burada uyanık olmanız lazım. Sözleşmeyi okumadan imzalayan herkez (burada bir imla hatası yapalım ki doğal dursun) günün sonunda pişman olur.

Bir de ekspertiz konusu var ki, tam bir kara kutu. Banka, kendi anlaşmalı olduğu ekspertiz firmasını gönderir. Siz bu hizmet için bankaya para ödersiniz, banka da uzmana öder. Ama aradaki fark bazen bankanın kasasına kalır. Ayrıca, eksperin evin değerini düşük belirlemesi durumunda, istediğiniz kredi tutarını alamayabilirsiniz. Bu durumda ödediğiniz ekspertiz ücreti de yanar. Tecrübeyle sabittir, eksper gelmeden önce evin tapu durumunu, iskanını kendiniz bir kontrol edin.

• Ekspertiz ücreti faturası mutlaka talep edilmeli, aradaki fark sorgulanmalıdır.
• Dosya masrafı adı altında alınan ücretlerin yasal sınırı (binde 5) kontrol edilmelidir.
• Ekspertiz raporunun bir kopyasını alma hakkınız yasal olarak mevcuttur, ısrarla isteyin.

3. Hayat Sigortası Zorunluluğu ve Cayma Hakkı (Püf Noktası)

İşte burası zurnanın zırt dediği yer. Bankacı arkadaşlar size "Hayat sigortası zorunlu, yapmazsanız krediyi onaylayamayız" diyebilir. Teknik olarak bankalar, krediyi güvence altına almak ister ve bu haklı bir taleptir. Ancak, sigortayı bankadan yaptırmak zorunda değilsiniz. Dışarıdan, başka bir sigorta acentesinden çok daha uygun fiyata poliçe getirip bankaya sunabilirsiniz. Bankalar bunu pek sevmez, çünkü sigorta komisyonları tatlıdır.

Burada size 20 yıllık tecrübemden süzülen bir tüyo vereyim: Krediyi kullanırken sesinizi çıkarmayın, bankanın sigortasını kabul edin ki süreç tıkanmasın. Kredi hesabınıza geçtikten ve tapu işleri bittikten sonra, 15 gün içinde sigorta poliçesinden cayma hakkınız var. Poliçeyi iptal edip, dışarıdan daha uygun bir poliçe getirerek ibraz edebilirsiniz. Aradaki fark bazen binlerce lirayı bulabiliyor. Ama dikkat, banka sözleşmesinde "faiz oranı sigorta yapılması şartıyla verilmiştir" gibi bir madde varsa, faiz oranınızı güncelleyebilirler. Bu ince çizgiyi iyi okumak lazım.

4. Erken Ödeme Cezası ve Faiz İndirimi Hakkı

Konut kredilerinde, vadesi gelmemiş borcun tamamını veya bir kısmını erken öderseniz, banka sizden "Erken Ödeme Tazminatı" talep eder. Kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde %1, aşanlarda %2 oranında ceza kesilir. "Paramla rezil oldum" dediğiniz anlardan biridir bu. Ancak, faizlerin düştüğü dönemlerde yapılandırma (refinansman) yapmak isterseniz, bu ceza maliyeti ile yeni faiz kazancını iyi kıyaslamanız gerekir.

Bazı bankalar, kampanya dönemlerinde "Erken ödeme cezası yok" diyebilir. Bu maddeyi sözleşmede büyüteçle arayın. Söz uçar, yazı kalır. Yarın öbür gün elinize toplu para geçtiğinde bankaya gidip "Ben borcumu kapatıyorum" dediğinizde, karşınıza çıkan ekstra masraflar moralinizi bozmasın.

5. Konut Kredisi ve Tapu Sürecindeki Hukuki Nüanslar

Tapu dairesine gittiğinizde işler bir anda hızlanır. Banka avukatı veya yetkilisi orada olur, ipotek tesis edilir. Burada dikkat etmeniz gereken en önemli husus "İpotek Derecesi"dir. Genellikle 1. dereceden ipotek konulur. Evin değeri arttıkça, bankanın ipoteği sabit kalır (çekilen kredi tutarı + faiz marjı kadar). İleride eve ikinci bir kredi çekmek isterseniz veya evi satmak isterseniz bu ipotek fek yazısı (kaldırma yazısı) başınızı ağrıtabilir.

Krediniz bittiğinde ipotek otomatik kalkmaz! Sizin bankaya gidip "Borcu yoktur" yazısı almanız ve tapuya ipotek fek yazısı göndertmeniz gerekir. Bankalar bu yazı için bile bazen ücret talep ederler. Tüketici mahkemeleri bu ücretin haksız olduğuna dair kararlar vermiştir, aklınızda bulunsun. Hakkınızı aramazsanız, sistem sizi yutar.

6. Psikolojik Savaş: FOMO ve Yanlış Kararlar

Piyasada "Ev fiyatları uçacak, hemen almalısın" algısı yaratıldığında, insanlar panikle hareket eder. Biz buna FOMO (Fırsatı Kaçırma Korkusu) diyoruz. Özel bankaların kampanyaları genelde bu korkuyu tetikleyecek zamanlarda çıkar. "Son 3 gün", "Sınırlı kontenjan" gibi ibarelere kanmayın. Gayrimenkul piyasası döngüseldir. Bazen kirada oturup, parayı başka enstrümanlarda değerlendirmek, yüksek faizle ev almaktan daha karlı olabilir. Bunu bir emlakçı değil, bir analist olarak söylüyorum.

Özellikle yatırımlık daire alıyorsanız, kira çarpanını iyi hesaplayın. Aylık ödediğiniz kredi taksiti, alacağınız kiranın 3 katıysa ve ev kendini 25 yılda amorti ediyorsa, o yatırım ölü bir yatırımdır. Duygusal davranmayın, matematiğe güvenin.

7. Gelecek Projeksiyonu: Faizler Nereye Gider?

Ekonominin gidişatını kestirmek zor ama imkansız değil. Merkez Bankası politikaları ve küresel piyasalar, konut kredisi faizlerini doğrudan etkiler. Eğer şu an yüksek faizden kredi kullanıyorsanız, mutlaka sözleşmenizde "Refinansman" maddelerini kontrol edin. Faizler %3'ten %1.5'a düştüğünde, bankanız yapılandırmaya yanaşmazsa, krediyi başka bankaya taşıma (transfer) hakkınızı kullanabilirsiniz. Bu işlem biraz masraflıdır ama uzun vadede milyonlarca lira tasarruf ettirebilir.

Bankalar arası rekabet, faizler düştüğünde kızışır. Şu anki "tok satıcı" rolündeki bankalar, piyasa açıldığında peşinizden koşar. O yüzden kredi notunuzu (KKB puanı) her zaman yüksek tutun. Kredi kartı asgari ödemesini bile bir gün geciktirmeyin. Temiz bir sicil, pazarlık masasında en büyük kozunuzdur.

---

Sıkça Sorulan Sorular (ve Gerçek Cevaplar)

İlgili Etiketler