YABANCILARA SATIŞTA BANKA TEMINAT MEKTUBU ZORUNLU MU OLDU - Konu Analizi

Yabancıya Konut Satışında Banka Teminatı ve DAB Bilmecesi: Tapudaki Gizli Tuzaklar ve Çözüm Yolları

Bakın, bu işe yirmi yılımı verdim. Tapu dairelerinin tozlu koridorlarında sabahladığım da oldu, milyar dolarlık projelerin imza törenlerinde şampanya patlattığım da. Ama son dönemde telefonum susmuyor; herkes aynı paniğin, aynı kafa karışıklığının pençesinde: "Üstat, yabancıya satış bitti mi? Banka teminatı neyin nesi? Döviz bozdurmadan tapu alamıyor muyuz?" Öncelikle derin bir nefes alın. Piyasada o kadar çok kulaktan dolma, o kadar çok "bir arkadaşım dedi ki" bilgisi dolaşıyor ki, inanın ben bile bazen mevzuatı açıp tekrar okuma ihtiyacı hissediyorum. Bu makale, size sadece kuru bir mevzuat dersi vermeyecek. Aksine, bu işin mutfağında neler döndüğünü, bankacıların size söylemediği (veya söylemeye çekindiği) detayları ve sistemin, tabiri caizse "bug"larını nasıl lehinize kullanacağınızı anlatacağım. Eğer şu an masanızda bekleyen bir yabancı satışı dosyası varsa veya yatırım yapmayı düşünen bir yabancı dostunuz varsa, bu satırları dikkatle okuyun. Çünkü yapacağınız en ufak bir usul hatası, sadece satışı iptal ettirmekle kalmaz, paranızın Merkez Bankası koridorlarında aylarca bloke olmasına neden olabilir. Hazırsanız, perdeyi aralıyoruz.

1. Kavram Karmaşası: Teminat Mektubu mu, Döviz Alım Belgesi (DAB) mi?

Piyasada en çok karıştırılan, hatta bazı emlakçı arkadaşların bile yanlış bildiği bir mevzuyla başlayalım. Halk arasında "Banka Teminatı" olarak dillendirilen şey, aslında teknik olarak bir teminat mektubu değildir. Burada bahsi geçen, Merkez Bankası'nın rezervlerini güçlendirmek adına getirdiği Döviz Alım Belgesi (DAB) zorunluluğudur. Eskiden ne yapardık? Yabancı müşteri parayı gönderirdi, biz dekontu tapu memuruna gösterirdik, işlem biterdi. Hey gidi günler... Şimdi işler değişti.

Artık sistem diyor ki; "Kardeşim, sen bu mülkü yabancıya satıyorsan, o yabancının getirdiği dövizi bana (Merkez Bankası'na) satmak zorundasın." Yani banka burada sadece bir aracı. Ama asıl sorun, bu işlemin zamanlamasında ve niteliğinde yatıyor. Eğer siz, "Ya ben parayı elden aldım" derseniz, sistem kilitlenir. Çünkü tapu devri için DAB şarttır ve bu belge olmadan randevu bile alamazsınız.

Eski Usül (Tarih Oldu)

Döviz bürosundan fiş almak veya banka dekontu ibraz etmek yeterliydi. Para serbestçe dolaşırdı, kur farkı riski minimumdu.

Yeni Düzen (DAB Zorunluluğu)

Döviz Merkez Bankası'na satılır. Karşılığında TL verilir. Bu işlem sırasında banka özel bir kodla DAB düzenler. Geri dönüşü zordur.

Bu noktada bankaların tutumu da çok kritik. Her şube bu işlemi yapmayı bilmiyor, inanın bana. Gidiyorsunuz gişedeki memura, "DAB istiyorum" diyorsunuz, yüzünüze boş boş bakabiliyor. Bu yüzden işlemi yapmadan önce, şubenin operasyon yetkilisiyle görüşüp, konuya hakim olup olmadıklarını teyit etmeniz hayati önem taşır.

2. Operasyonel Süreç ve Yapılan Kritik Hatalar

Süreci adım adım analiz edelim ki, nerede tökezlendiğini görelim. Genelde hata, paranın transfer açıklamasında yapılıyor. Yabancı alıcı, parayı gönderirken açıklama kısmına "Mesken satışı için" yazıp geçiyor. Yanlş! Büyük hata. Açıklama kısmında ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasının net bir şekilde belirtilmesi, hatta mümkünse "Vatandaşlık başvurusuna istinaden" ibaresinin (eğer amaç buysa) eklenmesi, bankanın işini kolaylaştırır.

Adım 1: Yabancı alıcı, dövizi (USD, EUR, GBP) Türkiye'deki bir bankaya transfer eder.
Adım 2: Alıcı (veya vekalet verdiği kişi), bankaya giderek "Sermaye Hareketleri Genelgesi'nin 13. maddesi" kapsamında dövizi bozduracağını beyan eder.
Adım 3: Banka, anlık kur üzerinden dövizi Merkez Bankası'na satar ve karşılığında DAB (Döviz Alım Belgesi) oluşturur.
Adım 4: Elde edilen TL, satıcının hesabına blokeli veya serbest olarak geçer (anlaşmaya bağlı).

Burada dikkat edilmesi gereken husus, DAB belgesindeki bilgilerin tapu kaydıyla birebir örtüşmesidir. İsimdeki bir harf hatası, pasaport numarasındaki bir eksiklik, tapu dairesinde işlemi "red" konumuna düşürür. Biz buna sektörde "Dosya Yakmak" deriz. Dosya yandığında ne olur? Randevu iptal olur, tekrar randevu alana kadar 1-2 hafta geçer, bu arada alıcı ülkesine dönmek zorunda kalabilir. Al başına belayı.

3. Uzmanından "Püf Noktası": Değerleme Raporu ve DAB Arasındaki Makas

Gelelim işin bam teline. Hani şu kimsenin size açık açık anlatmadığı, ama iş bitince "keşke bilseydim" dediğiniz o ince detaya. Yabancıya satışta bir de Değerleme Raporu (Ekspertiz) zorunluluğu var, biliyorsunuz. Şimdi senaryoyu kuralım: Daireyi 400.000 Dolar'a sattınız. DAB aldınız, 400.000 Doları bozdurdunuz. Ancak SPK lisanslı değerleme uzmanı geldi, rapora "Bu evin değeri 300.000 Dolar" yazdı. Hoppala! Ne olacak şimdi?

Tapu dairesi, satış bedeli olarak DAB'daki rakamı baz alır, harcı ona göre alır. Ancak vatandaşlık başvurusu yapılacaksa, Göç İdaresi ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, değerleme raporundaki rakamı da dikkate alır. Eğer aradaki makas %20'den fazlaysa, sistem bunu "Şüpheli İşlem" olarak işaretleyebilir. Kara para aklama mekanizmaları devreye girer.

KRİTİK UYARI / İÇERİDEN BİLGİ

Değerleme raporunu, DAB işlemini yapmadan ÖNCE hazırlatın. Eğer raporda değer düşük çıkarsa, satışı "eşyalı" göstererek veya tadilat bedellerini faturalandırarak aradaki farkı yasal zeminde izah etme şansınız olur. DAB kesildikten sonra geri dönüş yoktur, o rakam artık devletin kayıtlarına girmiştir.

Bunu ben çok yaşadım. Müşteri heyecanla parayı bozduruyor, sonra eksper geliyor ve düşük değer veriyor. Vatandaşlık için gerekli olan 400.000 dolar şartı sağlanamıyor. Sonuç? Yabancı yatırımcı mağdur, satıcı mahcup. O yüzden sıralama şu olmalı: Önce Eksper, Sonra DAB, En Son Tapu. Bu sırayı şaşıran, yolda kalır.

4. Hukuki Boyut ve "Cayma" Durumunda Yaşanan Krizler

Satış her zaman mutlu sonla bitmez. Diyelim ki DAB alındı, para TL'ye döndü ama son dakikada satıcı vazgeçti veya tapuda bir haciz çıktı, satış yapılamadı. İşte burası tam bir mayın tarlası. Yabancının 400.000 doları artık TL oldu. Ve o gün kur 30 TL idi, ertesi gün kur 32 TL oldu veya tam tersi. Yabancı, "Paramı geri verin" dediğinde, siz ona TL mi vereceksiniz, Dolar mı?

Hukuken, DAB işlemiyle para millileşmiştir. Satıcı, hesabına geçen TL'yi iade eder. Ancak yabancı, bu TL ile tekrar dolar almak istediğinde, alım-satım kur farkından dolayı ciddi bir zarar eder (Spread farkı). Bu zarar bazen %5-6'ları bulabilir. 400 bin dolarda 20-25 bin dolar havaya uçar. Bu durumu sözleşmeye (Satış Vaadi Sözleşmesi) mutlaka eklemelisiniz. "Satış iptali durumunda kur farkından doğacak zarardan alıcı/satıcı sorumludur" maddesi yoksa, mahkeme koridorlarında saçlarınız beyazlar.

Bizim avukat arkadaşlarla konuştuğumuzda hep şunu derler: "Sözleşme, iyi günde değil, kötü günde lazımdır." Yabancıya satışta sözleşme yapmadan, sadece "güven" üzerine yola çıkmak, otobanda gözleri bağlı araba sürmeye benzer. Kaza yapmanız an meselesidir.

5. Gelecek Projeksiyonu: Bu Zorunluluk Kalkar mı?

Yılların tecrübesiyle konuşuyorum; devlet bir kere bir gelir kapısını veya kontrol mekanizmasını kurdu mu, onu kolay kolay kaldırmaz. Merkez Bankası'nın rezerv ihtiyacı devam ettiği sürece, DAB zorunluluğu da devam edecektir. Hatta önümüzdeki dönemde, sadece konut değil, yabancıların ticari gayrimenkul alımlarında da ek vergiler veya daha sıkı "kaynağı belirli para" denetimleri gelebilir.

Yatırımcı psikolojisine bakarsak; yabancılar ilk başta bu bürokrasiden korktu. "Paramı Türkiye'ye sokarsam geri alabilir miyim?" korkusu oluştu. Ama piyasa buna da alıştı. Artık profesyonel danışmanlık firmaları bu süreci "paket hizmet" olarak sunuyor. Yani korkacak bir şey yok, yeter ki doğru kaptanla yola çıkın. Gayrimenkul hala Türkiye'de en güvenli liman, ama denizi ve rüzgarı (mevzuatı) iyi okumak şartıyla.

Yatırımcı Güveni

Şeffaflık arttı, kara para riski azaldı.

İşlem Hızı

DAB sonrası tapu süreci daha hızlı.

Kur Garantisi

Satıcı TL'yi anında kasasına koyar.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Aşağıda, sahada en çok karşılaştığımız, müşterilerin uykularını kaçıran o soruları ve gerçekçi cevaplarını derledim.

1. Yabancıya satışta DAB (Döviz Alım Belgesi) zorunlu mu?

Evet, kesinlikle zorunludur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün genelgelerine göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin alıcı olduğu tüm gayrimenkul işlemlerinde, satış bedelinin döviz olarak Merkez Bankası'na satıldığını gösteren DAB belgesi olmadan tapu devri yapılamaz. Bu bir tercih değil, yasal bir şarttır.

2. DAB belgesini hangi bankalardan alabilirim?

Türkiye'de faaliyet gösteren ve Merkez Bankası ile entegre çalışan hemen hemen tüm ticari bankalardan (Ziraat, İş Bankası, Garanti, vb.) bu belgeyi alabilirsiniz. Ancak bazı küçük şubeler sürece hakim olmayabilir, bu yüzden işlem hacmi yüksek merkezi şubeleri tercih etmeniz süreci hızlandırır.

3. Ödemeyi elden nakit döviz olarak yapabilir miyim?

Hayır. Kara para aklama ile mücadele kapsamında ödemelerin banka üzerinden geçmesi esastır. Elden verilen dövizin DAB'a dönüştürülmesi için yine bankaya yatırılması gerekir. Banka da bu paranın kaynağını (Source of Funds) soracaktır. En temiz yöntem bankadan bankaya transferdir.

4. DAB üzerindeki tutar ile tapu satış bedeli aynı olmak zorunda mı?

Evet, prensip olarak aynı olmalıdır. Tapuda beyan edilecek satış bedeli, DAB belgesinde bozdurulan dövizin TL karşılığından düşük olamaz. Yüksek olabilir ama düşük olamaz. Bu durum vergi dairesi incelemelerinde başınızı ağrıtabilir.

5. Mavi Kartlılar (Türk asıllı yabancılar) DAB almak zorunda mı?

İşte en kritik nokta! Mavi Kart sahipleri, yabancı statüsünde işlem görse de, "Sermaye Hareketleri Genelgesi" kapsamında bazı istisnalara tabidirler. Ancak tapu müdürlükleri uygulamada birliği sağlamak adına genellikle onlardan da döviz bozdurma belgesi talep edebiliyor. Güncel uygulama için bağlı bulunduğunuz tapu müdürlüğüne önceden sormakta fayda var.

6. Satış iptal olursa DAB ile bozdurulan para nasıl geri alınır?

Bu en zor senaryodur. Para artık TL'ye dönmüştür. Satıcı, aldığı TL'yi iade eder. Yabancı alıcı bu TL ile tekrar döviz almak istediğinde, güncel kurdan işlem yapar. Kur arttıysa veya banka makası (spread) yüksekse, alıcı ciddi zarar eder. Devlet, DAB ile alınan dövizi iade etmez.

7. Vatandaşlık için 400.000 Dolar tek seferde mi bozdurulmalı?

Hayır, tek seferde olmak zorunda değil. Farklı tarihlerde yapılan ödemeler ve alınan DAB'lar toplanabilir. Önemli olan tapu başvuru tarihinde toplam tutarın 400.000 Dolar karşılığını sağlamasıdır. Ancak her bir DAB belgesinin açıklama kısmında aynı mülke atıf yapılması şarttır.

8. Vekaletname ile DAB işlemi yapılabilir mi?

Evet, yapılabilir. Ancak vekaletnamede "Döviz bozdurmaya, DAB belgesi imzalamaya ve bankacılık işlemleri yapmaya" dair açık bir yetki bulunması gerekir. Standart tapu vekaletnamelerinde bu ibare yoksa banka işlemi reddeder.

9. Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa ne olur?

Bu durumda vatandaşlık başvurusu riske girer. Tapu harcı DAB bedeli üzerinden ödenir ama vatandaşlık için ekspertiz değeri de dikkate alınır. Aradaki farkı kapatmak için ek tadilat faturaları vs. kullanılabilir mi, bu tamamen hukuki bir gri alandır ve risklidir.

10. DAB belgesinin geçerlilik süresi var mı?

DAB belgesi, işlem anındaki kuru sabitler ve bir geçerlilik süresi yoktur ancak tapu işleminin makul bir süre içinde yapılması beklenir. Yıllar önce alınmış bir DAB ile bugün işlem yapmak, mevzuat değişiklikleri nedeniyle sorun yaratabilir.

11. Şirket üzerine alınan mülklerde de DAB zorunlu mu?

Eğer şirketin sermayesinin %50'sinden fazlası yabancıya aitse ve şirket "yabancı sermayeli şirket" statüsünde gayrimenkul ediniyorsa (Valilik izni ile), prosedür farklılaşabilir. Ancak şirket Türk kanunlarına göre kurulmuşsa, yerli alıcı gibi işlem görür. Yine de paranın yurtdışından sermaye artırımı olarak gelmesi durumunda banka mevzuatları devreye girer.

12. Başkasının hesabından gelen para ile DAB alınır mı?

Çok risklidir. Para alıcının kendi hesabından veya birinci derece yakınının hesabından gelmelidir. Üçüncü şahıslardan gelen paralar, "muvazaalı işlem" veya "kara para" şüphesiyle banka tarafından DAB'a dönüştürülmeyebilir.

13. DAB işleminden banka komisyon alıyor mu?

Merkez Bankası'na satış kurunda komisyon yoktur ancak bankalar aracılık ettikleri için "dosya masrafı" veya düşük kur marjı uygulayarak dolaylı bir maliyet çıkarabilirler. Pazarlık yapmanızda fayda var.

14. Tapu harcını kim öder?

Yasal olarak %2 alıcı, %2 satıcı öder. Ancak Türkiye'deki yerleşik piyasa adetlerinde (özellikle ikinci elde) genellikle tüm masraflar alıcıya yıkılmaya çalışılır. Yabancı satışlarında ise genelde "her şey dahil" paket fiyatlar konuşulur.

15. Bu sistemde dolandırılmamak için ne yapmalıyım?

Parayı asla şahıs hesabına (emlakçı, takipçi vb.) göndermeyin. Doğrudan mülk sahibine (tapudaki isimle banka hesabı ismi tutmalı) veya inşaat firmasının kurumsal hesabına gönderin. Bloke çek yöntemini kullanmak en güvenlisidir.

İlgili Konular

banka kredisi konut kredisi başvuru satılık daire bulma yabancıya konut satışı döviz alım belgesi vatandaşlık için yatırım tapu işlemleri rehberi gayrimenkul değerleme raporu banka teminat mektubu türkiye emlak piyasası yabancı yatırımcı hukuku blokeli çek ödeme tapu harcı hesaplama konut satış sözleşmesi emlak vergisi muafiyeti güvenli para transferi gayrimenkul hukuku danışmanlığı oturma izni başvurusu ticari mülk yatırımı spk lisanslı ekspertiz

🏠Merak Ettikleriniz

Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.

Selman Güneş

Bilgi için Tıklayın