Sınırları Aşan Yatırım: Yurt Dışı Yerleşikler İçin Türkiye Bankalarından Kredi Alma Sanatı
Bakın, 20 yılımı bu piyasada, tapu dairelerinin o tozlu havasını soluyarak, banka şubelerinde kredi pazarlıkları yaparak geçirdim. Lafı hiç dolandırmayacağım, bugün size anlatacaklarım, internette kopyala-yapıştır yapılan o ruhsuz bilgilerden değil. Yurt dışında yaşıyorsunuz, belki gurbetçisiniz, belki de Türkiye aşığı bir yabancı yatırımcısınız. Cebinizdeki dövizin Türkiye'de nasıl bir güce dönüştüğünü, ama aynı zamanda bürokrasinin o görünmez duvarlarına nasıl çarpabileceğinizi konuşacağız. Bu makaleyi bitirdiğinizde, sadece kredi çekmeyi değil, bankacıları kendi oyunlarında nasıl yeneceğinizi, paranızı kaptırmadan o hayalinizdeki eve nasıl sahip olacağınızı öğrenmiş olacaksınız. Hazırsanız, kemerleri bağlayın; finans dünyasının derin sularına dalıyoruz.
Mevzuatın Soğuk Yüzü ve Gerçek Hayat: Kimler Kredi Alabilir?
Şimdi kağıt üzerinde her şey çok kolay görünür. Bankaların web sitelerine girersiniz, "Yabancılara Kredi!" diye kocaman, gülümseyen insan fotoğrafları görürsünüz. Ama şubeye gittiğinizde işler rengini belli eder. Türkiye'de yurt dışı yerleşiklerin (bu ister Türk vatandaşı gurbetçi olsun, ister tamamen yabancı uyruklu biri) konut kredisi kullanması, yerlilere göre biraz daha meşakkatli, yalan yok. Temel kuralımız "Mütekabiliyet Yasası". Yani sizin ülkeniz Türklere ne kadar hak tanıyorsa, biz de size o kadarını tanıyoruz. Ama işin aslı şu ki, bankalar krediyi verirken yasadan çok "geri ödeme gücüne" bakıyor.
Bankacı arkadaşlarımla konuştuğumda hep aynı şeyi söylüyorlar: "Abi, adamın Almanya'da geliri var ama ben o geliri haczedemem ki!" İşte zurnanın zırt dediği yer burası. Banka, Türkiye'deki teminata (yani alacağınız eve) güveniyor ama sizin yurt dışındaki maaşınıza el koyamayacağını bildiği için risk primini yüksek tutuyor. Bu yüzden, kredi oranları yerli vatandaşa göre bir tık daha tuzlu olabilir. Bazen bu detaylar gözden kacıyor, sonra tapu günü sürpriz yaşamayın diye baştan söylüyorum.
Pasaport tercümesi yetmez. Gelir belgenizin, yaşadığınız ülkedeki Türk Konsolosluğu veya Lahey Apostil şerhi ile onaylanması şart. Bu olmadan banka kapısından içeri bile girmeyin.
Eskiden evin %75'ine kadar kredi çıkardı. Şimdi BDDK kuralları sıkı. Genelde evin değerinin %50'si kadar nakitiniz olması, elinizi masada güçlendirir.
Türkiye'de ikamet eden sağlam bir kefiliniz varsa, bankacı size "hoş geldin" derken ayağa kalkar. Kefil, yurt dışı riskini minimize eden en büyük silahtır.
Döviz Kredisi mi, TL Kredisi mi? Büyük Kumar
Geldik en can alıcı soruya. Yurt dışında Euro veya Dolar kazanıyorsunuz. Mantıken "Dövizle borçlanayım, faizi düşük olsun" diyebilirsiniz. Ama durun! Türkiye'de son yıllarda yaşanan kur dalgalanmaları yüzünden bankalar döviz cinsinden konut kredisi vermeye pek yanaşmıyor. Verseler bile, öyle şartlar koyuyorlar ki astarı yüzünden pahalıya geliyor. Aslında durum şu ki, bankalar da kur riskini üstlenmek istemiyor.
Bizim tavsiyemiz genelde şudur: Eğer geliriniz dövizse, TL kredisi çekmek bazen avantajlı olabilir. Neden mi? Çünkü TL değer kaybettikçe, sizin döviz bazındaki borcunuz erir gider. Tabi faiz oranları şu an arşa çıkmış durumda, o ayrı mesele. Ama uzun vadede, Türkiye enflasyonist bir ülke. Borcu TL ile sabitleyip, geliri dövizle ödemek, finansal okuryazarlığı yüksek olanların yaptığı bir satranç hamlesidir.
- Kur Riski: Dövizle borçlanırsanız ve kur düşerse (zor ama imkansız değil), zarar edersiniz. TL ile borçlanırsanız, kur arttıkça kar edersiniz.
- Faiz Makası: Döviz kredilerinin faizi düşük görünür ama dosya masrafları ve gizli komisyonlarla (spread) maliyet şişirilir.
- Erken Ödeme Cezası: Yurt dışı yerleşikler için döviz kredilerinde erken kapama cezası %2 değil, bazen sözleşmeye göre daha yüksek olabilir. Dikkat!
Ekspertiz Raporu ve BDDK'nın Labirentleri
Evi beğendiniz, satıcıyla anlaştınız. Satıcı diyor ki "Ev 10 Milyon TL". Harika. Peki bankanın göndereceği eksper ne diyecek? İşte burası Türkiye, hoş geldiniz. Satış fiyatı ile ekspertiz değeri çoğu zaman birbirini tutmaz. Banka, sizin satıcıyla anlaştığınız rakama değil, SPK lisanslı eksperin biçtiği değere göre kredi verir.
Son dönemde BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu), konut kredilerinde enerji verimliliğine göre limitler getirdi. A sınıfı enerji belgesi olan bir eve daha fazla kredi çıkarken, eski bir binaya çok daha az kredi çıkıyor. Yurt dışından gelen yatırımcılar genelde "sıfır proje" baktığı için bu konuda şanslılar ama ikinci el piyasasında durum karışık. Unutmayın, ekspertiz değeri her zaman piyasa fiyatının altında çıkar. Bu farkı cebinizden ödemeye hazır olun.
Enerji Sınıfı A
Değerin %90'ına kadar kredi imkanı (Belirli tutarlar için). En avantajlı sınıf.
Enerji Sınıfı B
Kredi oranı biraz düşer, ancak hala piyasa ortalamasının üzerindedir.
Diğer Sınıflar
Kredi oranı %50-60 bandına kadar gerileyebilir. Nakit ihtiyacı artar.
Döviz Alım Belgesi (DAB) Çilesi ve Çözüm Yolları
Son yılların en büyük baş ağrısı: DAB. Yabancı uyruklu alıcılar için tapu devri öncesinde dövizin Merkez Bankası'na satılması ve karşılığında "Döviz Alım Belgesi" alınması zorunlu hale geldi. Kredi kullanacak olsanız bile, peşinat kısmını ve kredi tutarını resmi yollarla bozdurmanız gerekiyor.
Burada yapılan en büyük hata şu: Parayı doğrudan satıcının hesabına göndermek. Sakın yapmayın! Parayı önce kendi Türkiye'deki hesabınıza, oradan da banka aracılığıyla bozdurarak işlem yapmalısınız. Aksi takdirde tapu dairesinde "Bu para nereden geldi, DAB nerede?" diye sorarlar, işlem kilitlenir. Bankacıların çoğu bu süreci yönetir ama bazen acemi bir memura denk gelirseniz, günlerce uğraşırsınız. Tecrübe konuşuyor burada, işinizi şansa bırakmayın.
Profesyonel İpucu: Hayat Sigortası ve Yaş Sınırı Tuzağı
Bakın burası çok önemli, avukatların bile bazen atladığı bir detaydan bahsedeceğim. Bankalar kredi verirken "Hayat Sigortası" yapmayı şart koşar. Yurt dışı yerleşikler için bu sigorta primleri, Türkiye'de yaşayanlara göre daha yüksek çıkabilir. Neden? Çünkü sağlık geçmişinize Türkiye sisteminden erişemiyorlar.
Buradaki "püf noktası" şudur: Eğer yaşınız 60'ın üzerindeyse, hayat sigortası poliçesi astronomik rakamlara ulaşabilir veya sigorta şirketi sizi sigortalamayı reddedebilir. Sigorta yoksa, kredi de yok. Bu durumda ne yapacaksınız? Genç bir aile ferdini (çocuğunuzu mesela) krediye ortak borçlu (müşterek borçlu) yaparak, sigorta riskini onun üzerine yıkabilir ve krediyi onaylatabilirsiniz. Bu taktik, birçok gurbetçinin kredisini ipten almıştır. Ayrıca, kredi bittikten sonra "sigorta iadesi" talebinde bulunabileceğinizi de bir kenara not edin, bankalar bunu size söylemez.
Yatırım Psikolojisi: Neden Şimdi?
Yurt dışından bakınca Türkiye ekonomisi dalgalı görünebilir. Ama gayrimenkul, Türkiye'de her zaman "güvenli liman" olmuştur. Dolar bazında bile baktığınızda, İstanbul, Antalya, Bodrum gibi yerlerdeki değer artışı, birçok Avrupa şehrini geride bırakıyor. Kredi faizleri yüksek olsa bile, gayrimenkulün değer artışı bu faiz maliyetini sübvanse ediyor.
Bizim piyasada "Topraktan girmek" diye bir tabir vardır. Eğer bitmiş konut kredisi zorluyorsa, inşaat firmalarının kendi bünyesinde yaptığı (senetle) vadeli satışları da değerlendirebilirsiniz. Ama orada da tapu teslimi riskleri var. Banka kredisi, aslında bir nevi "bankanın o projeye kefil olması" demektir. Banka ekspertiz yapıp kredi veriyorsa, o projenin iskânı, ruhsatı sağlamdır. Bu yüzden, az da olsa kredi kullanmak, aslında hukuki bir koruma kalkanı sağlar.
Acı Noktası (Pain Point): Transfer ve Vergi Kesintileri
Okuyucunun, yani sizin en büyük derdiniz ne biliyor musunuz? Parayı Türkiye'ye sokarken yaşanan kesintiler ve "Kara Para" sorgulamaları. Avrupa bankaları, Türkiye'ye yüksek miktarda para çıkışında "Ne yapacaksın bu parayı?" diye darlayabilir. Satış sözleşmesini, tapu fotokopisini mutlaka yanınızda bulundurun.
Ayrıca Türkiye'de ev aldığınızda "Tapu Harcı" (%4) ve "Döner Sermaye" gibi masraflar çıkacak. Emlakçı komisyonu da %2 + KDV. Banka dosya masrafı, ekspertiz ücreti, ipotek tesis ücreti derken, evin fiyatının üzerine yaklaşık %7-8 civarında bir "görünmeyen masraf" eklemeniz lazım. Hesabınızı buna göre yapın, son dakikada "Para yetmedi" stresi yaşamayın. Hallederiz demeyin, matematik yalan söylemez.
Gelecek Projeksiyonu: 2024 ve Sonrası
Piyasa nereye gidiyor? Hükümetin konut politikaları sürekli değişiyor. Yabancıya satışta 400.000 Dolar sınırı vatandaşlık için geçerli ama kredi kullanımı için alt limitler banka inisiyatifinde. Önümüzdeki dönemde, özellikle "Kentsel Dönüşüm" kapsamındaki projelere yönelik kredi musluklarının açılacağını öngörüyoruz. Yurt dışı yerleşikler için özel "Döviz Endeksli Konut Tahvilleri" gibi yeni ürünler de masada konuşuluyor. Yatırımcıysanız, trendleri takip etmek zorundasınız.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS) - Aklınızdaki Her Şey
Aşağıda, 20 yıllık meslek hayatımda bana en çok sorulan, bazen gece yarısı telefonla arayıp "Abi aklıma takıldı" denilen soruları derledim. Bunlar kitabi bilgi değil, saha tecrübesidir.
1. Yurt dışında yaşıyorum ama Türk vatandaşıyım, kredi şartlarım yabancılarla aynı mı?
Hayır, Türk vatandaşları (Mavi Kartlılar dahil) bir tık daha avantajlıdır. Yabancı uyruklulara göre daha az evrak istenir ve kredi onay süreci daha hızlıdır. Ancak gelir belgelendirme prosedürü (tercüme, apostil) her iki grup için de benzerdir.
2. Eşim yabancı, ben Türk'üm. Ortak kredi çekebilir miyiz?
Kesinlikle evet. Hatta bu en çok tavsiye ettiğimiz yöntemdir. Türk vatandaşı olan eşin kredi notu ve vatandaşlık numarası üzerinden giriş yapılır, yabancı eşin geliri de hane halkı geliri olarak eklenir. Bu yöntemle kredi çıkma olasılığı %90 artar.
3. Arsa veya tarla almak için konut kredisi kullanabilir miyim?
Hayır, konut kredisi sadece "mesken" nitelikli taşınmazlar için verilir. Arsa için "Arsa Kredisi" vardır ama vadeleri çok kısadır (max 36-60 ay) ve faizleri yüksektir. Yabancıların tarla alımında ayrıca Tarım Bakanlığı izni gibi ekstra kısıtlamalar da vardır.
4. Kredi ile aldığım evden Türk Vatandaşlığı kazanabilir miyim?
Burası çok kritik. Vatandaşlık için "tutar" önemlidir. Kredi tutarı düşüldükten sonra ödediğiniz "peşinat" tutarının 400.000 USD karşılığı olması gerekir. Yani bankanın koyduğu ipotekli kısım vatandaşlık hesabına sayılmaz. Tamamını nakit ödemeniz vatandaşlık için daha garantidir.
5. Yurt dışındaki kredi notum Türkiye'de geçerli mi?
Doğrudan geçerli değildir. Türkiye'deki KKB (Kredi Kayıt Bürosu) sistemi ile Almanya'nın SCHUFA'sı veya Amerika'nın FICO'su entegre değildir. Ancak, yurt dışındaki bankanızdan getireceğiniz "İyi Niyet Mektubu" veya kredi skor dökümü, şube müdürünün inisiyatif kullanmasını sağlar.
6. Vekaletname ile kredi işlemlerini halledebilir miyim?
Evet, ama vekaletnamenin çok detaylı olması gerekir. "Banka kredisi kullanmaya, borçlanmaya, ipotek tesis etmeye" gibi özel yetkilerin açıkça yazması şarttır. Standart bir alım-satım vekaleti ile kredi çekemezsiniz, banka geri çevirir.
7. İnşaat halindeki (Topraktan) projeye kredi çıkar mı?
Eğer projenin "Kat İrtifakı" tapusu kurulmuşsa ve inşaat seviyesi belli bir orana (genelde %80) gelmişse çıkar. Ancak bankanın o projeyle "Garantörlük Anlaşması" varsa, temelden bile kredi kullanabilirsiniz. Bu, projenin güvenilir olduğunun en büyük kanıtıdır.
8. Krediyi erken kapatırsam ceza öder miyim?
Yasal olarak bankalar, kalan anapara üzerinden %2'ye kadar "Erken Ödeme Tazminatı" alabilir. Konut kredilerinde bu oran sabittir. Yani evet, bir miktar ceza ödersiniz ama faiz yükünden kurtulacağınız için genelde kârlıdır.
9. Rusya veya İran vatandaşıyım, kredi alabilir miyim?
Yaptırımlar nedeniyle bu ülkelerin vatandaşları için bankalar çok daha sıkı prosedürler uyguluyor. Hesap açmak bile zorken, kredi almak neredeyse imkansız hale gelebiliyor. Ancak oturum izni olan ve Türkiye'de çalışma izni bulunanlar için istisnalar olabiliyor.
10. Kredi vadesi en fazla kaç yıl olabilir?
Teoride 240 ay (20 yıl) mümkün olsa da, bankalar yurt dışı yerleşikler için genelde 120 ayı (10 yıl) geçmek istemezler. Uzun vade risk demektir. 60-120 ay arası en ideal onaylanan vadedir.
11. Gelirim Euro ama krediyi TL çektim, kur artarsa taksitim artar mı?
Hayır, bu en büyük avantajdır. Sabit faizli konut kredisi kullanırsanız, taksitiniz TL olarak sabit kalır. Euro/TL kuru 30'dan 40'a çıkarsa, sizin Euro bazında ödediğiniz taksit azalır. Banka buna karışamaz.
12. Türkiye'de bir bankada hesabım olması şart mı?
Evet, kredi başvurusu için potansiyel müşteri kaydı açılması gerekir. Bunun için de vergi numarası almanız ve şubeye bizzat (veya vekaletle) gidip imza atmanız lazım.
13. Evi aldıktan sonra kiraya verip kredi taksitini ödeyebilir miyim?
Tabii ki, bu çok yaygın bir yöntemdir. Ancak kira geliri vergisi ödemeniz gerektiğini unutmayın. Ayrıca banka, kredi verirken "potansiyel kira gelirini" değil, sizin mevcut maaş gelirinizi baz alır.
14. Tapu masraflarını da krediye dahil edebilir miyim?
Genelde hayır. Konut kredisi sadece evin ekspertiz değerinin belli bir oranı için verilir. Masraflar için ihtiyaç kredisi çekmeniz gerekebilir ki bu da faiz oranları farklı olduğu için maliyeti artırır.
15. Kredi başvurum reddedilirse ne zaman tekrar başvurabilirim?
Reddedilme sebebine bağlı. Eğer gelir yetersizliğiyse, kefil bularak hemen başvurabilirsiniz. Ancak istihbarat olumsuzluğu (kara liste vb.) varsa, kayıtların temizlenmesi gerekir. Peş peşe çok başvuru yapmak kredi puanınızı düşürür, dikkat!
🏠Merak Ettikleriniz
Bu konu ve benzeri bir çok konuyu ele aldığım , analizini yaptığım soru ve cevaplarla konuyu derin anlattığım diğer konulara aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.